“빌라 팔고 싶어도, 아무도 안 사요” 생계형 임대사업자 ‘파산 공포’ [부동산360]

정부, 임대사업자 전방위 대출 규제 검토
임대사업자 35%가 60대 이상 고령층
“매물 내놔도 수요가 없어” 파산 우려도

서울 남산에서 바라본 용산구 지역의 빌라촌 모습. 이상섭 기자

[헤럴드경제=홍승희 기자] 정부가 다주택자에 대한 대출 축소 등 전방위 압박에 나서면서 임대사업자들의 불안감이 커지고 있다. 특히 대출을 활용해 ‘생계형 임대사업’을 이어가던 사업자들 사이에선 자금난으로 보유 매물이 경매로 넘어갈 수 있다는 우려가 커지고 있다. 보증금 반환여력이 사라지면 세입자들의 주거안정이 위협받을 수 있다는 지적도 나온다.

23일 부동산업계에 따르면 한국임대인연합은 오는 25일 ‘1인 가구와 무주택 서민의 비아파트 임대주택 탄압 규탄 집회’를 진행한다. 한국임대인연합은 ▷전세자금대출 완화 ▷담보 대출 완화 ▷전세금반환보증·임대보증금보증의 한도 현실화 ▷서민임대주택의 주택 수 제외 등을 요구할 예정이다.

임대인들이 이처럼 단체행동에 나서는 건 정부가 대출 규제 타깃으로 임대사업자 대출을 설정했기 때문이다. 현재 정부는 임대사업자의 대출 만기 연장 시 임대소득 대비 이자상환비율(RTI)을 재적용하는 방안 등을 검토하고 있다.

다주택자의 경우 개인 명의로 받은 주택담보대출이 통상 30~40년 만기의 분할 상환 구조로 만기 시 원리금 상환이 끝나기 때문에 연장 이슈가 크지 않다. 반면 임대사업자 대출은 최초 3~5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 연장된다. 강화된 RTI 규제를 적용받을 경우, 비아파트 임대사업자가 기준을 맞추기 위해 임대료를 올릴 개연성이 크다. 이렇게 되면 세입자들의 부담도 커지고, 대출 상환 압박이 심해지면 일부 비아파트는 경매로 넘어갈 수 있다.

연립·다세대로 임대소득을 얻고 살아가는 생계형 임대사업자는 타격이 더욱 크다는 지적이다. 임대사업자 중에선 은퇴한 고령층 자영업자의 비중이 높다. 국세청 국세통계포털에 따르면 60대 이상 부동산임대업자는 123만7494명으로 전체 고령층 사업자의 35.2%에 달한다.

한 임대사업자는 “현재 비아파트 임대사업자는 사실상 주택담보비율(LTV) 0%에 가까운 대출 규제로 인해 정상적인 사업 운영과 자금 순환이 어려운 상황에 처해 있다”며 “급격한 대출 상환 압박이 발생할 경우 연쇄적으로 파산할 수 있다”고 말했다.

비아파트는 처분을 하려고 해도 매수 수요가 적다는 점이 문제다. 연립·다세대·오피스텔 등은 전세사기 여파로 부정적 인식이 확산돼 환금성도 아파트보다 낮아 기피 현상이 심화되고 있다. 대출규제까지 아파트와 동일하게 적용되면, 매수 수요가 더 낮아질 거란 예측이 나온다.

또 다른 임대사업자는 “팔고 싶어도 (연립·다세대는) 팔리지 않아 임대를 놓고 있는 것”이라며 “퇴로가 절실하다”고 전했다.

자칫 무주택 서민들의 경우 주거 불안을 맞을 수 있다는 지적도 나온다. 비아파트 임대 물량이 급감할 경우 주요 이용층인 1~2인 가구·사회초년생·고령층 등은 대체 주거지를 찾아야 하기 때문이다.