김용범 "투자 목적 주택 위험가중치 조정…임대공급 재편 동시 추진"

"주택 투자 LTV 축소, 만기 차등화 신호 축적되면 기대수익률 재평가"
"장기임대 기관형 사업자 육성, 공공·준공공 임대 확대가 대안"

김용범 정책실장(왼쪽)과 김정우 국정상황실장이 5일 청와대에서 열린 수석보좌관회의에서 대화를 하고 있다. (청와대통신사진기자단) 2026.2.5 ⓒ 뉴스1 이재명 기자

(서울=뉴스1) 한재준 기자 = 김용범 청와대 정책실장은 22일 투자 목적 다주택 매입에 대한 레버리지 조정을 위한 비거주 다주택에 대한 단계적 주댁담보대출비율(LTV) 축소, 대출 만기 구조 차등화 등 정책과 함께 임대 공급 재편을 동시에 추진하겠다고 밝혔다.

김 정책실장은 이날 자신의 페이스북에 '공적 신용의 질서와 주택시장'이란 제목의 글을 올려 "주택 문제는 가격의 문제가 아니라 구조의 문제"라며 이같이 밝혔다.

김 정책실장은 "비거주 다주택 매입의 레버리지는 외부효과의 틀에서 이해해야 한다. (주택 가격) 상승기 수익은 사적으로 귀속되지만 하락기의 손실은 금융기관의 건전성 저하와 신용 위축을 통해 사회 전체로 전이될 수 있다"며 "수익은 개인에게 남고, 위험은 구조적으로 사회화하는 비대칭이 발생한다"고 지적했다.

이어 "1990년대 일본의 자산 버블 붕괴는 부동산 담보 대출의 과잉 축적이 가격 하락과 동시에 은행의 부실 채권 급증으로 이어지며 장기적인 신용 수축을 초래한 사례"라며 "2008년 미국의 금융위기 역시 본질은 유사했다"고 분석했다.

김 정책실장은 "투자 목적의 레버리지가 금융 불안으로 전이될 수 있다면 그 위험은 사적인 영역에만 머물 수 없다. 중요한 것은 가격을 직접 통제하는 것이 아니라 구조를 재편하는 일"이라며 "투자 목적 주택 매입에 대한 위험가중치 조정, 비거주 다주택 대출의 단계적 LTV 축소, 만기 구조의 차등화와 같은 신호가 일관되게 축적될 경우 기대수익률은 재평가 된다"고 했다.

투기 목적의 다주택 매입에 대한 레버리지 구조를 조정하기 위해 세제와 대출 규제 정책 시행을 예고한 것으로 풀이된다.

다만 김 정책실장은 주택 임대사업자 등 다주택자에 대한 강력한 규제가 시행될 경우 임차인의 주거 불안이 파생될 수 있다는 점을 들어 "투자 목적 레버리지를 축소한다면 그 공백을 무엇으로 대체할 것인지에 대한 논의가 반드시 병행해야 한다. 무주택 가구의 중장기적 주거 안정을 제도적으로 담보하지 못한 채 레버리지만 축소한다면 구조 전환은 또 다른 불안을 낳을 수 있다"고 진단했다.

김 정책실장은 "신용 재정렬은 임대 공급구조의 재편과 동시에 추진돼야 한다"며 "장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자의 육성, 공공·준공공 임대의 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급은 대안적 축이 될 수 있다"고 강조했다.

그러면서 "투자 목적 단기 차익을 전제로 한 신용과 달리 장기 임대와 거주 안정에 결합된 신용은 가격 변동을 완충하는 방향으로 작동한다"며 "레버리지를 줄이는 정책과 안정적 임대 기반을 확충하는 정책이 서로 충돌하지 않고 동일한 방향을 향하도록 설계돼야 한다"고 설명했다.

끝으로 김 정책실장은 "신용 팽창의 중심에 있는 아파트와 비거주 다주택의 레버리지 의존 구조를 지금처럼 유지하는 것이 과연 지속 가능한가"라며 "공적 기반 위에서 작동하는 신용 질서는 거주 안정과 거시적 안정성을 우선하는 방향으로 재정렬될 필요가 있다. 전환은 점진적이어야 한다. 그러나 방향은 선명해야 한다"고 적었다.

hanantway@news1.kr