서울역 1조 오피스 개발 멈춰설 위기…삼성·이지스 해법은[이충희의 쓰리포인트]

①호텔 재개발은 삽 떴는데…오피스 난항
②브릿지론 연장 실패에 채권단 공매 압박까지
③임차 확약 연장·후순위 보강…결자해지 나올까

이 기사는 2026년 2월 22일 02:00 자본시장 나침반  '시그널(Signal)' 에 표출됐습니다.

서울역 인근의 지형도를 바꿀 대형 복합 개발 ‘이오타 프로젝트’가 중대한 기로에 섰습니다. 프로젝트의 한 축인 호텔 개발은 본 궤도에 올랐으나, 땅 값만 1조 원 수준으로 평가 받는 오피스 개발은 금융 시장 경색과 비용 상승의 파고를 넘지 못하고 멈춰설 위기에 처한 것인데요.

이번 사태는 최근 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장의 보수적인 기류를 상징적으로 보여준다는 평가도 있습니다. 1등 시공사(삼성물산(028260))와 1등 부동산 운용사(이지스자산운용)가 만났음에도, 고금리 장기화에 따른 이자 부담· 공사비 급등이 사업을 압박하며 “초우량 사업장조차 안전하지 않다”는 경각심을 일깨우고 있는 것이죠. 이번 프로젝트는 향후 도심 오피스 개발 시장의 가늠자가 될 수 있다는 점에서도 관심이 모이고 있습니다.

이오타 서울 조감도. 이지스자산운용

①호텔 재개발은 삽 떴는데…오피스 난항

서울역에서 남산으로 이어지는 곳에 랜드마크를 조성하는 이오타 프로젝트는 크게 두 축으로 나뉩니다. 옛 밀레니엄 힐튼 서울 부지를 개발하는 호텔·복합시설 부문과 메트로타워·서울로타워를 통합 재개발하는 오피스 부문입니다. 두 사업은 이지스자산운용이 조성한 부동산 펀드가 각각의 시행법인(PFV)에 지분을 출자하고, 각 PFV가 브릿지론·PF론을 조달하는 구조로 짜여 있습니다.

현재 호텔 개발은 일찌감치 2조 원이 넘는 PF론 조달에 성공하며 철거·기초 공사가 진행되고 있는데요. 반면 오피스 개발은 상황이 판이합니다. 오피스 시장에 대한 전망이 어두운 상황에서 PF 조달이 지연되며 금융 비용만 불어나고 있죠. 인허가 절차가 마무리 되고 착공 준비까지 끝냈음에도 추가 돈줄이 막히며 한 발짝도 나가지 못하는 형국입니다.

시장 전문가들은 호텔 사업의 경우 남산 조망권이라는 특수성과 외국인 관광객 급증 상황에 따라 본PF가 수월했던 것으로 평가하는데요. 반면 오피스는 도심 내 공급 과잉 우려와 평당 6000만 원이 넘는 높은 개발 원가 때문에 금융권이 더 보수적으로 접근하고 있다고 짚고 있습니다.

이지스자산운용 사옥. 이지스자산운용

②브릿지론 연장 실패에 채권단 공매 압박까지

실제 오피스 사업 부문에서 총 7170억 원 규모의 브릿지론이 최근 만기 연장에 실패하며 기한이익상실(EOD) 상태에 빠졌습니다. 이 브릿지론의 선순위 대주인 KB국민은행이 근본적인 해법 없는 단순 연장에 반대한다는 입장으로 전해지는데요. 다음달 초 담보권 행사를 통한 공매 절차 돌입까지 예고한 것으로 전해졌습니다.

앞서 몇 차례 브릿지론 만기를 연장해 준 브릿지론 대주단은 시행 주체의 추가 신용 보강 없이는 사업의 정상적 추진이 어렵다고 보면서 차라리 공매를 통한 채권 회수가 더 실익이 있다는 판단까지 내린 것으로 풀이됩니다.

이지스운용은 메리츠금융그룹을 우군으로 끌어들여 4800억 원 규모의 브릿지론 리파이낸싱을 시도했으나, 메리츠의 내부 투자심의위원회에서 끝내 부결 결정이 내려졌습니다. 삼성물산이 준공 후 2년 정도의 임대차 확약만 제시했던 것으로 보이는데, 이는 향후 오피스 시장의 임차인 확보 리스크를 상쇄하기 어렵다는 판단이 있었던 것으로 보입니다.

삼성물산 건설부문 사옥. 삼성물산

③임차 확약 연장·후순위 보강…결자해지 나올까

상황은 급박하게 돌아가고 있지만 시장에서는 삼성물산과 이지스운용이 결국 해법을 가져올 것이라는 기대감도 있습니다.

특히 이번 사업을 실질적으로 이끌고 있는 주체인 삼성물산의 해법 제시 여부에 시선이 쏠립니다. 삼성물산은 시행법인 와이디816PFV의 최대주주, ‘이지스일반사모부동산투자신탁21’의 지분 25.9%를 보유한 곳이자, 시공과 책임 임차까지 맡기로 한 이번 사업의 실질적 주체로 평가 받고 있습니다. 지분 투자부터 시공·임차까지 사업 전반을 주도해야 하는 삼성물산이 대규모 손실과 브랜드 타격 등을 떠안으면서까지 사업장을 파국으로 끌고 가지 않을 것이라는 평가가 나오는 것이죠

국내 1위 부동산 운용사인 이지스운용의 역할론도 부각됩니다. 프로젝트의 밑그림을 그린 주체로서, 업계에서는 이지스운용 역시 추가 자금 수혈이나 펀드 구조 재설계 등 지원책을 강구할 것이란 관측도 나옵니다. 그래서 일각에서는 삼성물산이 임대차 확약 기간을 더욱 늘리거나, 이지스가 전체 주주를 대상으로 유상증자를 시도하는 등의 보강책이 담보권 실행 이전 도출될 수도 있다고 보고 있습니다.

쓰리포인트

※이충희의 쓰리포인트를 구독해주세요! 3점슛 같은 짜릿한 기사로 보답하겠습니다.

이충희 기자 midsun@sedaily.com