전세 품귀에도 서울 아파트 전세가율 50% ‘턱걸이’ 이유는

강남 3구 전세가율 30~40%대 하락
‘똘똘한 한 채’ 선호에 매매가 급등 탓
“하반기 전세가율 오를 것…매매가 둔화 변수”

그래픽=정서희

서울 아파트 매매 가격이 가파르게 치솟으면서 매매가 대비 전세가 비율을 나타내는 ‘전세가율’이 역대 최저 수준으로 떨어졌다. 전세 매물이 씨가 마르며 전셋값이 오르고 있지만, 집값 상승 폭이 이를 크게 앞지르면서 전세가율이 50% 수준에 그친 것으로 분석된다.

22일 KB부동산 월간 주택 시계열 통계에 따르면 올해 1월 기준 서울 아파트 전세가율은 50.92%를 기록했다. 이는 집값 하락기였던 2023년 5월(50.87%) 이후 가장 낮은 수치다.

특히 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 서울 주요 지역은 30~40%대까지 추락하며 전세가율 하락을 주도하고 있다. 자치구별로 보면 동작구는 지난해 2월 약 56%에서 올해 1월 약 49%로 전세가율이 약 6%포인트 이상 떨어졌다. 이어 송파구(약 40%), 서초구(약 42%), 양천구(약 46%), 강남구(약 38%) 순으로 하락률이 높았다.

서초구, 송파구, 강동구 등 서울 내 9개 주요 구의 전세가율은 2013년 통계 작성 이래 역대 최저치를 경신했다. 이는 금리 인하 기대감과 함께 주택 수요자들이 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 현상으로 매매 가격이 전셋값보다 3배 이상 빠르게 상승했기 때문이다.

그래픽=손민균

전세가율은 낮아졌지만 반대로 임대차 시장의 전세난은 가중됐다. 서울 아파트 전세 매물은 1년 사이 약 34% 급감했다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 지난해 2월 20일 2만8942개였던 서울 아파트 전세 매물은 올해 2월 20일 1만9242개로 1만개 가까이 줄어들었다.

자치구별로는 서울 성북구 전세 매물이 1326건에서 124건으로 약 91% 줄면서 가장 큰 감소 폭을 보였다. 이어 관악구(약 78%), 중랑구(약 72%), 동대문구(약 72%), 강동구(약 70%), 노원구(68%), 광진구(약 68%), 강북구(약 66%), 도봉구(약 65%), 은평구(약 64%) 순으로 매물 감소 폭이 컸다.

전세가율이 낮은 데는 계약갱신청구권이 영향을 미쳤다는 분석도 있다. 심형석 우대빵연구소 소장(美 IAU 교수)은 “지난해 서울 아파트 임대차 계약의 약 49.3%가 계약갱신청구권을 사용해 인상률이 5% 이내로 묶였다”며 “매매가격은 시장 시세를 그대로 반영하기 때문에 격차가 크게 벌어진 것”이라고 평가했다.

다만 올해 하반기부터 서울 아파트 전세가율이 다시 반등할 가능성도 열려있다. 심 교수는 “올해 서울 아파트 입주 예정 물량이 1만 가구 정도인데 이 가운데 조합원 물량 6000~7000가구를 제외하면 실질적으로 시장에 나오는 입주 물량은 3000~4000가구에 그친다”며 “이는 서울 10년 주기 평균 입주 물량인 4만여 가구의 10분의 1에 불과하다”고 설명했다. 그는 “입주 물량 급감으로 전셋값은 올라가는데 매매가격은 지난해에 비해 덜 오르면 전세가율이 우상향할 가능성이 크다”고 분석했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장도 “임대차 시장은 정부 제도나 수요와 공급 영향을 많이 받기 때문에 입주 물량 감소, 전세의 월세화, 전세 대출 규제 등을 고려해야 한다”며 “아직 서울의 경우 전셋값보다 매매 가격이 더 많이 올랐는데 매매가 상승률이 둔화되면 전세가율은 오를 수 있다”고 내다봤다. 함 랩장은 “서울 아파트 전세가율이 상승하겠지만, 10% 이상 가파르게 올라 역전세가 발생하는 정도는 아닐 것”이라고 덧붙였다.

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