[TheTax] "모텔 리모델링에 쓴 18억 경비 처리"...4570만원 공제 불가, 왜?

[양도소득세]

[편집자주] 세금과 관련된 개념적 정의부터 특수한 사례에서의 세금 문제 등 국세청과 세금 이슈에 대한 이야기들을 알려드립니다.

챗 GPT 이미지 변형.

#A씨는 2021년 5월 27억원에 모텔을 샀다. 두 달 뒤인 7월에는 18억원을 지불하고 특수관계자가 운영하는 공사업체에 리모델링 공사를 의뢰했다. A씨는 계약서 상 공사비용 18억원 전부를 필요경비로 신고했다. 3년 뒤인 2024년 9월에는 모텔을 53억원에 양도했다. 국세청은 이에 실제 지출 사실이 확인되지 않는 공사비용 6억원과 건물의 가치증가와 관련 없는 공사비용 4억원을 필요경비에서 부인하고 양도소득세 4570만원을 추징했다.

A씨가 양도소득세를 추징 당한 가장 큰 이유는 필요경비의 인정여부였다. 리모델링 비용을 필요경비로 인정 받을 수 있냐 없냐에 따라 공제액이 달라질 수 있기 때문이다.

양도세 공제를 받는 필요경비는 자본적 지출을 의미한다. 이 비용은 양도차익에서 공제돼 양도세를 줄이는 데 도움이 된다.

이같이 필요경비로 인정될 지는 자본적 지출이냐 수익적 지출이냐에 따라 나뉜다.

양도세에서 공제되는 자본적 지출은 자산의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등이다.

일례로 △아파트 베란다 샷시 비용 △ 냉난방시설의 설치·교체 공사비용 △방·거실 확장 등의 내부시설 △개량공사비 또는 보일러 교체비용 △주택의 이용편의를 위한 발코니 샷시 공사비 △자본적 지출에 해당하는 인테리어 비용 등이다.

양도세 공제를 받지 못하는 수익적 지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량을 위한 지출로 본래의 기능을 유지하기 위한 비용이다.

일례로 △벽지, 장판, 싱크대, 주방가구 교체비용 △외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체비용 △보일러 수리비용, 옥상 방수공사비 △하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기공사비 △파손된 유리 또는 기와의 교체비용 △재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입, 마루 공사비 등이다.

국세청 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조에 따르면 양도세 신고 시 필요경비로 인정받기 위해서는 적격 증빙서류를 수취보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의해 확인돼야 한다. 따라서 필요경비 공제를 받기 위해선 지출에 관한 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등을 제출해야 한다.

또 여러번 강조했듯이 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 증가시키는 목적으로 지출하는 수선비 등 자본적 지출액에 해당해야 필요경비로 인정된다는 걸 유의해야 한다.

A씨의 경우 국세청은 계약서 상 공사 금액이 실제 공사비용으로 지출한 금액보다 과다하게 부풀려진 사실을 확인했다. 국세청은 또 현장조사를 통해 리모델링 공사 시 집기 비품 등이 함께 교체됐고 공사비용에 집기·비품의 구매대금이 포함된 사실도 파악했다.

이에 국세청은 A씨가 필요경비로 신고한 리모델링 공사비 중 지출사실이 확인되지 않는 공사비용과 집기·비품 구매대금 등 자본적 지출액에 해당하지 않는 공사비용을 필요경비에서 부인하고 양도세를 추징한 것이다.

세종=오세중 기자 danoh@mt.co.kr