李, 대출연장·대환 차단 예고… ‘주택 공급난 해소’ 고강도 처방

다주택자 대출 상환압박 커지면
선호도 낮은 비아파트 급매 확산
계약 불성사 주택 경매 많아지고
월세 등 세입자 부담전가 가능성

집값 잡힐까 : 19일 서울 마포구 한 부동산 공인중개사무소에 아파트 매물 관련 정보들이 게재돼 있다. 한국부동산원이 발표한 ‘1월 전국 주택가격 동향조사’에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 1.07%로 전월(0.87%)보다 0.20%포인트 상승 폭을 확대했다. 뉴시스

이재명 대통령이 지시한 다주택자 대출 연장·대환 규제 방안은 공급 부족 문제 해소를 위한 고강도 처방도 불사하겠다는 의지로 풀이된다. 이같은 규제가 현실화되면 대출 상환 압박에 몰린 임대사업자의 매물이 출회하는 건 불가피할 것으로 보인다. 대다수 임대사업자 매물은 선호도가 낮은 원룸 등 비아파트인 만큼 거래가 성사되지 않아 경매로 넘어갈 경우 세입자 고통과 임차시장 불안을 키울 수 있다는 우려도 나온다.

20일 이 대통령은 SNS에 “기존 다주택자에 대한 대출 연장 및 대환 현황과 이에 대한 확실한 규제 방안 검토를 내각과 비서실에 지시했다”고 밝혔다.

금융권은 이 대통령 메시지를 실거주 외 목적의 주택 보유에 대출이 절대 활용되지 못하게 하라는 초강경 규제 의지로 해석하고 있다. 기존에 다주택자가 받은 대출도 만기가 도래하면 연장 불가로 결론 내리고 회수하거나 다른 금융기관으로 갈아타는 것도 제한해야 한다는 것이다. 수도권 규제 지역에서 다주택자에 대한 신규 주택담보대출은 6·27 대출 규제에 따라 금지됐고, 임대사업자 신규 대출은 9·7 공급대책으로 중단됐다.

이 대통령의 잇단 메시지를 두고 원룸, 빌라, 오피스텔 등을 대량 보유한 임대사업자의 매물이 시장에 나온다면 공급 부족 문제를 일부 해소할 수 있다는 판단에 따른 것이라는 관측도 나오고 있다. 금융당국도 임대사업자 대출 만기 연장 시 임대소득 대비 이자상환비율(RTI) 규제에 이어 대출 연장 규제를 검토 중이다.

임대사업자들은 대출 연장이 막히면 상환하기 위해서라도 급매물을 내놓아야 한다. 매물은 늘겠지만 집값을 잡는 효과는 미미하다는 게 중론이다. 대다수 임대사업자 매물은 비아파트인데, 시세를 이끌지 못하는 상품이기 때문이다. 국토교통부에 따르면 2024년 기준 서울의 장기매입임대주택 27만8886가구 중 아파트는 4만3682가구로 15.7%에 불과하다. 84.3%는 빌라, 오피스텔 등 비아파트다. 서울 서대문구 부동산 중개업자는 “매물은 늘겠지만 빌라가 대다수일 텐데, 전세를 끼고 연립주택을 살 사람이 있을지 의문”이라고 말했다.

서민 주거 불안으로 직결될 수도 있다. 임대사업자가 일정 기간 매도를 못 할 경우 은행 근저당 설정에 따라 경매로 넘어가게 된다. 경매로 넘어갈 경우 보증금 반환이 되지 않는 상황이 생길 수 있어 세입자 불안은 가중될 수밖에 없다. 한 부동산업계 관계자는 “대다수 임대사업자 매물은 대통령이 원하는 아파트 매물과는 연관성이 없다”며 “대출 규제로 임대사업자들이 악영향을 받으면 결국 세입자들도 타격을 받게 된다”고 말했다.

RTI 규제가 강화되면 임대료 폭증 등을 통해 세입자에게 전가될 가능성도 커진다. 임대사업자의 주택 공급 기능도 약화될 수밖에 없다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “임대사업자들이 서민 주택 공급 역할을 해왔는데 규제를 강화하면 비아파트 시장은 죽게 된다”고 말했다.

권도경·이소현·김지현 기자