[생활법률]계약서는 꼭 작성해야 합니다. 계약서 작성의 ABC
Q1. 평소 잘 아는 지인과 큰 금액의 거래를 할 때도 반드시 계약서를 써야 하나요?
A. 그렇습니다. 대법관 임기를 마친 뒤 '시골 판사'로 불린 박보영 원로법관이 2025년 2월 21일 여수시법원에서 퇴임하며, 자영업자와 중소기업가들이 계약관계를 문서로 남기지 않아 송사에 휘말리는 사례를 안타까워했습니다.
지인 간 거래에서 계약서를 쓰자고 하면 다소 어색할 수 있지만, 문서로 남겨두는 것이 훗날 분쟁의 화근을 막고 관계를 지키는 가장 확실한 방법입니다.
서면 작성이 어렵다면 최소한 휴대폰 녹음 기능을 활용해 합의 내용을 증거로 남겨두는 것이 좋습니다.
Q2. 구두(말)로 한 계약은 법적 효력이 전혀 없나요?
A. 우리나라는 계약자유의 원칙을 따르기 때문에, 문서 없이 구두로만 합의해도 당사자 간 의사가 일치하면 계약은 성립하고 효력이 발생합니다. 민법은 일반적으로 계약을 반드시 서면으로 해야 한다는 규정을 두고 있지 않습니다.
다만 증여계약의 경우에는 「민법」 제549조에서 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않으면 각 당사자가 이를 해제할 수 있다고 예외적으로 규정하고 있으니 주의해야 합니다.
Q3. 계약서가 법적 분쟁에서 '강력한 힘'을 발휘하는 이유는 무엇인가요?
A. 법률적으로 계약서는 '처분문서'에 해당하기 때문입니다. 분쟁이 생겨 법원에 제출될 경우, 법원은 계약서에 기재된 대로 당사자 간의 계약이 이루어진 것으로 봅니다.
이를 법률용어로 "증명하려는 법률행위(계약)가 그 문서 자체에 의하여 이루어진 경우의 문서"라고 합니다. 따라서 실제로 돈을 빌리지 않았더라도 영수증을 작성해 줬다면, 위조나 사기 등 특별한 사정이 입증되지 않는 한 그 돈을 갚아야 할 정도로 증명력이 강합니다.
Q4. 할부로 물건을 살 때 반드시 서면 계약서를 작성해야 하나요?
A. 「할부거래에 관한 법률」 제6조는 할부거래업자가 할부계약을 체결할 때 일정 사항을 기재한 서면(전자문서 포함)으로 해야 한다고 규정합니다. 다만 서면으로 작성하지 않았다고 해서 계약 자체가 무효는 아니며, 할부거래업자가 500만 원 이하의 과태료를 받게 됩니다.
Q5. 부동산 거래(매매, 증여, 교환 등) 시 서면 계약서가 필수인 이유는 무엇인가요?
A. 「부동산등기특별조치법」 제3조 제1항에 따라 계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청할 때는 시장·군수 등의 검인을 받은 계약서를 제출해야 합니다.
이는 부동산거래의 실체적 권리관계에 부합하는 등기를 신청하게 해 건전한 거래질서를 확립하고, 과거 탈세 수단으로 악용되던 '중간생략등기'를 방지하기 위함입니다. 계약서에는 당사자와 목적 부동산 등 일정 사항이 반드시 기재되어야 합니다.
Q6. 대부업체에서 돈을 빌릴 때나 건설 공사를 맡길 때도 서면 주의사항이 있나요?
A. 네, 각각의 특별법에서 서면 작성 의무를 두고 있습니다.
대부계약: 「대부업의 등록 및 이용자보호에 관한 법률」 제6조에 따라 대부업자는 일정 사항이 기재된 계약서를 작성해 상대방에게 교부해야 합니다.
건설공사: 「건설산업기본법」 제22조 제2항에 따라 도급계약 당사자는 도급금액, 공사기간 등을 계약서에 명시하고 서명 또는 기명날인한 후 서로 교부·보관해야 합니다. 도급금액 중 임금에 해당하는 금액 등 상세 내역도 계약서에 포함되어야 합니다.
Q7. 계약서 작성 시 당사자 확인은 어떻게 해야 하나요?
A. 계약당사자가 개인인지 법인(또는 종중·교회 등 비법인 사단)인지 명확히 구분해야 합니다.
상대방의 신원을 정확히 확인하고, 법인이라면 대표자가 실제 대표권을 가진 사람인지 확인해야 합니다.
대리인과 계약할 때는 정당한 위임장이 있는지 반드시 확인하고, 필요 시 주민등록등본이나 법인등기부등본으로 권한 여부를 대조해야 합니다.
Q8. 계약 종류별로 '내용 명확화'를 위해 꼭 챙겨야 할 항목은 무엇인가요?
A. 계약 종류별로 다음 사항들을 반드시 확인해야 합니다.
주택 도급계약(공사): 주택 종류, 공사기간, 대금 지급방법(분납 시 완성도 기준), 공사 지연 시 지체상금, 하자보수 범위·기간, 기상 악화 시 기간 연장, 건축허가 등.
부동산 매매: 지번·도로명 주소 확인 및 공부(대장·등기부등본) 점검, 실소유자와 매도자 일치 여부, 도시계획·토지거래허가구역 등 규제 여부, 집합건물 시 전용면적·토지지분 확인.
금전소비대차(대부): 빌려주는 사람(소비대주)·빌리는 사람(소비차주), 차용금액, 차용기간, 이자율, 연체 시 지연이자율 등.
공통 사항: 부가가치세(10%) 포함 여부, 권리·이행 시기, 손해배상 약정, 담보 설정, 계약 해제 조건, 분쟁 시 관할 법원 등.
Q9. 도장을 찍거나 서명할 때 특별히 유의해야 할 점이 있나요?
A. 본인 도장이 찍힌 문서는 처분문서로 인정되어 그 내용대로 채무를 이행해야 할 강한 효력을 가집니다. 따라서 도장 날인은 반드시 본인이 직접 해야 합니다.
부득이 타인에게 도장이나 인감증명서를 맡길 때는 위임장을 명의인이 직접 작성하고, 인감증명서 '용도'란에 구체적인 사용 목적을 명시해야 합니다.
계약서가 여러 장일 때는 각 장 사이에 당사자 도장을 '간인'으로 찍어 위조·변조를 방지해야 합니다.한 줄 요약
계약서는 법원에서 막강한 증명력을 가진 '처분문서'이므로, 지인 간 거래라도 상세 내용을 명시해 반드시 서면으로 작성하고 본인이 직접 날인해야 합니다.
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