경기 규제 지역도 한 달 새 매물 14%↑... 강남은 하락, 강북은 신고가

경기 성남 아파트 단지의 모습. /뉴스1

서울에 이어 최근 경기도에서도 토지거래허가구역 등의 규제 적용 지역에서 아파트 매물이 늘어나고 있는 것으로 나타났다. 정부가 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예를 끝내기로 하면서도 실거주 의무를 유예하는 등 일종의 보완책을 내놓은 여파로 분석된다. 서울에 이어 경기 분당·과천 등 주요 규제 지역에서도 비슷한 움직임이 나타나고 있는 것이다. 향후 정부가 보유세를 인상할 것이란 전망도 나오면서 일시적으로 퇴로가 열렸을 때 집을 팔겠다는 다주택자가 늘고 있다는 분석이 나온다.

다만 매물이 늘어나도 실제 거래로 이어지는 사례는 15억원 이하 매물에만 집중되고 있다. 고가 주택은 주택 담보 대출이 2억~4억원으로 제한되다 보니, 최대 6억원까지 대출을 더 많이 활용할 수 있는 아파트에 수요가 몰리는 것으로 풀이된다.

◇경기 규제 지역 매물, 한 달 새 14% 늘어

19일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 경기 내 규제 지역 12곳의 아파트 매매 물건은 2만3105건으로 한 달 전보다 13.9% 늘었다. 같은 기간 서울의 매물 증가율(14.1%)과 비슷한 수준이다. 정부는 지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역과 함께 경기도 12개 지역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 3중 규제 지역으로 묶었다. 이들 지역은 원칙적으로 2년 실거주 의무가 발생해 전세 끼고 집을 사는 갭 투자가 금지된다. 하지만 정부는 최근 다주택자 매물을 무주택자가 살 경우엔 실거주 의무를 최대 2년 유예해주기로 했다.

그 여파로 경기도 전체 아파트 매매 매물은 한 달 사이 1.5% 늘어나는 데 그쳤지만, 성남 분당구는 이 기간 매물이 1986건에서 2719건으로 36.9% 급증했다. 강남과 붙어있는 과천 역시 333건에서 437건으로 31.2% 늘었다. 안양 동안구(28.4%), 성남 수정구(18.6%), 용인 수지구(16.8%), 광명(15.6%) 등도 매물이 늘었다. 매물 증가세가 서울 강남, 비강남을 거쳐 경기도로 확산하면서 앞으로 실수요자들이 노릴 만한 중저가 아파트, 또는 시세 대비 호가를 낮춘 급매물도 나올 것으로 전망된다.

◇강남은 하락, 강북은 최고가

매물이 늘고는 있지만 실거래가 흐름은 고가와 중저가 아파트가 상반된 모습이다. 강남권 고가 단지는 집값이 하락한 사례가 확인되는 반면, 중저가 아파트는 오히려 최고가 거래 사례가 잇따르고 있다.

예컨대 강남구 청담린든그로브 84㎡(이하 전용면적)는 지난달 31일 27억3000만원에 거래되며 지난해 11월보다 3억원 떨어졌다. 송파구 리센츠 27㎡도 이달 7일 15억8000만원에 거래돼 2개월 전보다 1억8000만원 하락했다. 반면 성북구 길음뉴타운9단지래미안 59㎡는 지난 10일 11억9800만원에 거래되며 지난해 11월 기록한 기존 최고가(10억8000만원)보다 1억원 넘게 올랐다. 구로구 대림2차 101㎡도 지난 3일 14억9000만원에 매매돼 최고가를 경신했다.

전문가들은 이런 현상의 원인으로 대출 규제를 지목했다. 15억원 이하 아파트는 최대 6억원까지 대출이 나오는 반면, 15억원 초과는 한도가 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한되기 때문에, 고가 아파트는 여전히 접근이 어렵기 때문이다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “고가 주택 대출을 옥죄면 당장은 중저가 주택으로 수요가 몰리겠지만 둘 간의 가격 격차가 줄어들면서 결국 고가 주택 가격을 밀어올리게 될 것”이라며 “무리한 규제가 시장 왜곡을 부추길 수 있다”고 했다.