집값 잡겠다더니…빌라 전세가 먼저 뛰었다 [라정주의 경제터치]

양도세 중과 유예 종료·실거주 의무 강화로 아파트 전세 공급 위축
매매 규제가 임대시장으로 번지며 서민 주거비 부담 키워

(시사저널=라정주 (재)파이터치연구원장)

라정주 파이터치연구원장 

규제지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예가 5월 9일 종료될 예정이다. 이후 규제지역에서 다주택자가 매매 계약을 체결하면 기존 양도세율(6~45%)에 더해 보유 주택 수에 따라 20~30%포인트가 중과된다.

이재명 대통령은 최근 여러 차례 공개 발언을 통해 추가 유예는 없다는 입장을 분명히 했다. 다주택자의 매도를 촉구하며 "집값 폭등에 고통받는 국민이 더 배려받아야 한다"고 강조했고, 예정된 종료 시점을 충분히 인지하고 있었던 만큼 대비하지 않은 책임은 다주택자에게 있다는 점도 지적했다. 다주택 보유에 대해 세제·금융·규제상 특혜를 더 이상 인정하지 않겠다는 메시지도 거듭 밝혔다.

정책의 취지는 명확하다. 매물을 유도해 공급을 늘리고 가격을 안정시키겠다는 것이다. 그러나 부동산 시장은 매매시장과 임대시장이 분리되어 움직이지 않는다. 특정 규제가 한쪽 시장에 가해지면 다른 쪽 시장에서 조정이 나타난다. 이번 정책 역시 그 연쇄효과를 함께 살펴볼 필요가 있다.

10·15 부동산 정책의 핵심 중 하나는 규제지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 아파트 취득 시 2년 실거주 의무를 부과한 점이다. 이 조치는 매매시장뿐 아니라 전세시장에도 영향을 미친다. 다주택자가 아파트를 매도하더라도 매수자가 실거주를 해야 한다면 해당 주택은 곧바로 전세로 공급되기 어렵다. 결과적으로 아파트 전세 물량은 감소하는 방향으로 작동한다.

물론 5월 9일까지는 세입자를 낀 매물을 무주택자가 매수할 경우 최대 2년간 실거주 의무를 유예해 주고 있다. 이는 다주택자의 매도를 촉진하기 위한 보완 장치다. 그러나 이 역시 일시적 조치에 불과하다. 유예 기간이 종료되면 전세 공급 감소라는 구조적 효과는 다시 나타날 가능성이 크다.

출처: KB부동산 데이터허브

아파트 전세 공급이 줄어들면 수요는 대체재로 이동한다. 서울의 경우 그 대체재는 주로 빌라(연립주택)다. 실제로 KB부동산 데이터허브에 따르면 규제지역인 서울의 빌라 전세가격지수는 10·15 정책 직전인 2025년 9월 99.75에서 12월 100.12로 상승했다. 2026년 1월에는 100.36으로 추가 상승했다. 전세가격지수는 2022년 1월을 100으로 기준화한 수치로, 단기간에 방향이 전환됐다는 점은 의미가 있다.

반면, 정책의 직접적인 영향을 받지 않는 인천의 빌라 전세가격지수는 같은 기간 100.89에서 100.70으로 하락했고, 2026년 1월에는 100.62로 추가 하락했다. 규제지역과 비규제지역의 흐름이 엇갈린 것이다. 이는 전국적 가격 상승이라기보다 정책의 파급효과가 지역별로 다르게 나타났음을 시사한다.

출처: KB부동산 데이터허브

아파트 전세 공급 축소 → 빌라로의 수요 이동 → 빌라 전세가격 상승이라는 경로는 자연스러운 시장 반응이다. 문제는 빌라 전세의 수요층이다. 빌라는 고가 주택 수요자보다 일반 서민과 청년층이 많이 선택하는 주거 유형이다. 매매시장 안정을 목표로 한 정책이 임대시장에서 상대적으로 취약한 계층의 부담을 키울 가능성은 신중히 점검할 필요가 있다.

다주택자에 대한 세제 강화 정책을 원칙적으로 이해할 수는 있다. 그러나 부동산 정책은 매매가격 하나만으로 평가할 수 없다. 매매와 임대, 아파트와 빌라가 서로 연결되어 움직이는 구조 속에서 정책 효과를 종합적으로 검토해야 한다. 집값 안정이라는 목표가 임대시장의 불균형으로 이어진다면 정책 설계 과정에서 추가적인 보완이 필요하다.