임대사업자 대출 문턱 높이나…만기 연장 때도 ‘RTI 적용’ 검토

다주택 양도세 중과 후속책은

도대체 집이 뭐기에‘다주택자 양도소득세 중과 유예’가 오는 5월9일 종료된다. 18일 서울 서초구 한 아파트 앞에 부동산중개업소와 세무법인 간판이 서 있다. 연합뉴스

규제지역선 연간 임대수익이
이자비용의 1.5배 넘어야 대출
현재는 신규 신청자에만 적용

갭투자 목적 ‘비거주 1주택’도
장특공제 등 혜택 축소될 전망
보유세 실효세율 인상도 관심

이재명 대통령이 최근 연이어 ‘다주택자 특혜 축소’를 언급하면서 정부가 추가 부동산 가격 안정대책을 내놓을지 관심이 쏠린다. 임대사업자 대출의 경우 만기 연장 시 ‘임대소득 대비 이자상환비율(RTI)’을 다시 적용하는 방안이 유력하게 거론된다. 또 ‘실거주 1주택자’가 아닌 투기·투자 목적의 비거주 보유자에 대해선 금융·세제 혜택이 축소될 것으로 보인다.

이 대통령은 18일 엑스에서 “세제, 규제, 금융 등 국민이 맡긴 권한으로 ‘바람직하지 못한’ 다주택 보유에 주어진 특혜를 철저히 회수하고, 다주택에 상응하는 책임과 부담을 엄정하게 부과하고 관리할 것”이라고 밝혔다.

정부는 우선 임대사업자의 대출 관행부터 점검할 방침이다. 금융위원회는 19일 은행권·상호금융권 임원들을 소집해 임대사업자의 대출 상환 방식과 만기 연장 절차를 들여다본다.

유력하게 거론되는 방안으로는 임대사업자의 대출 만기 연장 시 RTI를 다시 적용하는 안이다. 일반적으로 임대사업자 대출은 최초 3∼5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 연장된다.

RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 지표다. 현재 규제지역은 RTI 1.5배 이상, 비규제지역은 1.25배 이상이어야 신규 대출을 받을 수 있다. 예컨대 규제지역에서 연간 이자비용이 1000만원이라면 임대소득이 연 1500만원은 돼야 대출받을 수 있다는 의미다.

금융위 관계자는 “만기 일시상환 방식이면서 갱신 기간이 짧은 임대사업자 대출 현황부터 파악하겠다”며 “신규 대출과 달리 만기 연장 심사 과정에선 RTI를 보지 않고 있는데 개선이 필요한지 검토할 것”이라고 말했다.

정부는 ‘실거주 1주택’에 초점을 두고 세제 카드도 함께 검토하고 있다. 등록 주택임대사업자의 경우 양도소득세 중과에서 배제해주는 혜택을 줬으나, 이를 1~2년 유예 기간을 두고 양도세 중과를 할 가능성이 제기된다. 혜택이 과도하다는 지적이 나오기 때문이다.

또한 1주택자라 하더라도 실거주하지 않고 보유만 한 ‘갭투자’의 경우에도 장기보유특별공제(장특공제) 등을 줄이는 방안이 검토된다. 거주하지 않는 주택 보유에는 과세 체계를 달리하겠다는 맥락이다. 현재는 주택을 팔 때 양도가액이 12억원을 초과해도 10년간 거주한 뒤 팔면 양도차익의 최대 80%를 공제해준다.

나아가 보유세 실효세율 인상 여부도 관심사다. 보유세는 ‘공시가격’에서 ‘기본 공제액’을 뺀 뒤 ‘공정시장가액비율’을 곱해 산출한 ‘과세표준’을 기준으로 세율을 적용한다. 세법을 바꾸지 않더라도, 정부 고시나 시행령 개정만으로 현재 69%인 공시가격 현실화율과 60%인 공정시장가액비율을 상향할 수 있다.

또 보유세 과표 구간을 지금보다 세밀하게 설정하거나, 종합부동산세 기본공제(1주택자 12억원·다주택자 9억원) 금액 기준을 더 낮춰 적용 대상자를 늘리는 방안까지 거론된다.

정부는 외부 연구용역을 거쳐 오는 7월 말 ‘부동산 세제 합리화 방안’을 발표할 예정이다.

김윤나영·배재흥 기자 nayoung@kyunghyang.com