[단독] 아파트 3년내 완공 '옛말'…40개월 뉴노멀

서울 입주 단지 공기 분석
착공~입주 평균 40.7개월
'올림픽파크포레온'은 59개월
주52시간제·민원 등 뒤엉켜
공사기간 늘자 공사비도 증가
조합·시공사간 갈등 우려도

서울 아파트 착공부터 입주까지 소요되는 실질 공사 기간이 평균 40개월을 넘어섰다. 착공 후 2~3년이면 열쇠를 건네받던 과거의 속도전은 이제 옛말이 됐다. 이 같은 공기 연장이 공사비 증가로 이어지고, 불어난 공사비로 다시 공사가 지연되는 악순환에 빠져들고 있다.

18일 매일경제가 지난해 서울에서 입주한 100가구 이상 신축 아파트 단지 35곳을 조사한 결과, 착공일부터 입주까지의 평균 공기는 약 40.7개월로 집계됐다. 그간 통념으로 받아들여져온 '아파트 공사 기간 3년' 체제가 저물고 '40개월'이 새로운 기준(뉴노멀)으로 자리 잡은 모양새다.

단지 규모가 클수록 입주 시계는 더 느리게 흘렀다. 1만2032가구에 달해 역대 최대 재건축으로 꼽힌 강동구 올림픽파크포레온은 실질 공기가 59개월에 달해 첫 삽을 뜬 후 완공까지 거의 5년이 소요됐다. 올림픽파크포레온은 공사비 증액 문제로 6개월간 현장이 멈춰 섰던 초유의 '셧다운' 사태에 더해 대규모 단지 공정의 복잡성이 겹치며 공기 지연의 대표적 사례가 됐다.

이문아이파크자이(49개월), 잠실래미안아이파크(48개월) 등 주요 대단지들 역시 입주까지 4년 이상의 시간이 걸렸다. 500가구 미만 소규모 단지들 또한 30개월 안팎이 소요돼 공기 장기화 흐름을 피하지 못했다.

현장 관계자들은 공기 연장 배경에 대해 "복합적인 사회적 가치의 변화와 규제의 고도화가 자리 잡고 있다"고 입을 모았다.

우선 근로 환경의 변화가 공기를 늘리는 주요 변수가 됐다. 이윤홍 한양대 부동산융합대학원 겸임교수는 "주52시간 근무제뿐만 아니라 콘크리트 타설 시간 제한 등 관리 기준이 강화된 영향이 크다"며 "과거에는 새벽까지 타설을 강행했지만 지금은 오전 9시부터 오후 5시까지만 작업이 이뤄지는 경우가 많고, 공휴일과 주말 작업 제한까지 더해졌다"고 설명했다.

민원 대응 등 사회적 합의 과정도 공기 연장 요소다. 한 대형 건설사 관계자는 "인근에 학교가 있으면 등하교 시간에 작업이 제한되고, 대학수학능력시험이나 모의고사 듣기 평가 시간에는 아예 공사를 멈춰야 한다"며 "학부모와 주민의 민원이 거세지면 작업 가능 날짜를 확보하는 게 어려울 때도 많다"고 토로했다.

공법의 고도화와 품질 관리 강화 역시 공기 연장의 배경이다. 건설사 관계자는 "좁은 도심지에서 법정 주차 대수를 확보하려면 지하 7~8층까지 깊게 파야 하는데, 지내력에 따라 추가 보강 공사가 필수적"이라며 "지하철 노선 간섭이나 종로 등지에서 발견되는 문화재 변수 역시 공기를 수개월씩 뒤로 연장하는 고질적 요인"이라고 말했다.

문제는 공기 연장이 공사비 상승의 핵심 원인이 돼 주거 시장 전반에 악영향을 주고 있다는 점이다. 공기가 늘어나면 프로젝트파이낸싱(PF) 금리 부담이 커지고 인건비와 장비 임대료가 고스란히 공사비에 얹어진다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 정비사업지의 평균 공사비는 3.3㎡당 808만원을 기록했다. 2021년 480만원이었던 것과 비교하면 불과 5년 만에 68% 급등한 수치다. 특히 서울 강남과 한강벨트 등 핵심지 12곳의 평균 공사비는 3.3㎡당 976만원에 달해 사실상 1000만원 시대가 현실화했다.

길어진 공기가 비용 폭등을 부르고, 늘어난 비용을 두고 조합과 시공사 간 갈등이 깊어지면서 사업이 다시 지연될 우려가 커진 셈이다.

이러한 추세는 최근 서울 주요 재건축 단지의 증액 사례에서도 드러난다. 현대건설이 지난달 28일 여의도 한양아파트 재건축 운영위원회에 보낸 공문에 따르면 공사 기간은 당초 62개월에서 70개월로 8개월 연장됐다. 이에 따라 3.3㎡당 공사비는 824만원대에서 998만원대로 21.1% 올랐다.

[홍혜진 기자]