금융당국, ‘임대사업자 대출 14조’ 정조준…다주택 특혜 손보기

만기 연장 때 임대소득 대비 이자상환비율 재적용 방안 유력 거론

지난 3일 서울 서초구 한 부동산 중개업소 앞에 급매물 안내문이 붙어 있다. 연합뉴스

금융당국이 다주택자의 ‘대출 연장’ 관행을 손보기로 한 가운데 14조원에 육박하는 주거용 임대사업자 대출을 정조준하고 있다. 임대사업자 대출 만기 연장 때 임대소득 대비 이자상환비율(RTI)을 재적용하는 방안이 유력하게 거론된다.

18일 금융권과 금융당국에 따르면, 금융위원회는 오는 19일 은행권과 상호금융권 등 전금융권 기업여신부 담당 임원들을 소집해 ‘임대사업자 대출’ 상환방식과 만기연장 절차를 점검한다. 초점은 다주택자 전반에서 주거용 임대사업자 대출로 구체화되는 모습이다. 이재명 대통령은 이번 설 연휴 기간에도 자신의 엑스(X·옛 트위터) 계정에서 다주택자 대출 만기 연장의 공정성 문제를 재차 언급하며 다주택자 금융특혜 관행을 재점검해야 한다는 입장을 분명히 했다.

금융당국 쪽은 ‘대출 연장 혜택’과 관련해 일반 주택담보대출(주담대)보다는 주거용 임대사업자 대출을 겨냥하고 있다. 다주택자가 개인 명의로 받은 주담대는 통상 20~30년 만기의 원리금 분할상환 구조로, 만기 시 원금 상환이 끝나기 때문에 현실적으로 연장은 거의 적용되지 않는다. 반면 임대사업자 대출은 최초 1∼5년 만기로 실행된 뒤 1년 단위로 연장되는 구조가 일반적이다. 지난해 말 기준 은행권 부동산 임대업 대출 잔액은 157조원으로, 상가·오피스 등 상업용을 제외한 주거용 임대사업자 대출은 13조9천억원 규모로 추산된다.

현재 수도권·규제지역 내 다주택자의 개인 신규 주담대는 지난해 ‘6·27 대책’으로 금지됐고, 주택 신규 건설과 무관한 매입·임대사업자에 대한 신규 주택담보대출(사업자대출)도 지난해 ‘9·7 대책’으로 전면 중단된 상태이다. 이에 반해 기존에 실행된 임대사업자 대출은 관행적으로 만기 연장을 해주고 심사도 비교적 느슨하게 이뤄져 왔다는 게 금융권의 설명이다.

앞서 지난 13일 금융위원회는 정부서울청사에서 다주택자 대출 만기연장 관련, 전체 금융권 긴급 점검회의를 열어 “전체 금융권이 함께, 과거에 취급된 다주택자 대출 취급 현황(대출잔액, 만기 분포 등)과 만기 연장 절차 등을 면밀히 살펴보고 개선 사항을 신속 조치하겠다”고 말했다. 이제 대출 적절성을 철저하게 심사해, 만기 연장을 막겠다는 것이다. 2주택 이상 다주택자들은 수익형 임대사업이나 세제 혜택 등을 목적으로 임대사업자 등록을 활용해왔는데, 주택임대에 종사하는 임대사업자는 수십만명 규모로 파악된다.

금융당국은 기존 임대사업자 대출을 대상으로 만기 때 재심사를 강화하는 방안을 우선 검토할 것으로 보인다. 금융당국 고위 관계자는 “만기 연장 심사를 더 엄격하게 하는 방안이나 금융회사가 임대사업자 대출을 억제할 수 있는 방안 등을 살펴보게 될 것”이라고 말했다. 만기 연장 심사 시 RTI 규제를 엄격하게 적용하는 안이 검토되는 것으로 알려졌다. RTI는 임대사업자의 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 지표로, 현재 규제지역은 RTI 1.5배, 비규제지역은 1.25배를 지킨 경우에만 신규 대출이 가능하다. 즉, 규제지역 주택 임대사업자의 연간 이자비용이 1천만원이라면 임대소득은 적어도 연 1500만원은 돼야 은행에서 대출받을 수 있다.

이재명 대통령이 13일 엑스(X·옛 트위터)에 올린 글.

금융권 관계자는 “1년 단위 만기 연장 시에도 매번 RTI 적용을 엄밀하게 볼 경우 다주택자에게 상당한 부담이 될 수 있다”고 전망했다. 시장에서는 심사 강화가 일부 다주택자의 매물 출회로 이어질 가능성도 제기된다. 만기 연장이 제한되면 차주가 대출을 상환하기 위해 주택을 매각할 수밖에 없기 때문이다.

다만 대출 상환 압박이 임대료 인상으로 전가되거나, 부실 발생 시 은행이 우선변제권을 갖는 구조상 세입자 피해로 이어질 수 있다는 우려도 나온다.

조계완 선임기자 kyewan@hani.co.kr