[단독]LH, 영구임대 재건축에 민간자본 도입 검토…리츠·BTL 추진

공사비 급등 속 공공 단독 시행 '재무 한계' 판단
선도단지는 도급형, 후속 혼합단지는 투자형 적용

서울 노원구 중계 주공1단지의 모습. (자료사진) ⓒ 뉴스1 장수영 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 노후 공공임대주택 재건축 과정에 민간자본을 활용하는 방안을 검토 중인 것으로 확인됐다. 공공 단독 시행으로는 재정 부담과 사업 속도 문제를 동시에 해결하기 어렵다는 판단에서 나온 내부 계획이다.

LH는 민간 참여를 통해 사업 속도를 높이는 동시에 설계·시공 품질 개선과 재원 확보까지 노린다는 구상이다.

18일 뉴스1이 확보한 LH의 노후 공공임대 재정비 종합 추진방안에 따르면 공사는 재건축 사업에 민간투자 유치를 검토하고 있다. 시범사업과 권역형 개발 선도 단지에서는 임대주택 확보와 이주 선순환 구조 마련에 초점을 맞춘 도급형 민간공동사업 방식을 우선 추진할 예정이다.

후속 단지 중 분양주택 비중이 높고 사업성이 우수한 혼합단지에는 민간자본 도입도 검토 중이다. 구체적으로 LH는 세 가지 방식을 고려하고 있다.

먼저 민간참여형(공사비보장형)은 민간 건설사에 일정 수준의 수익과 공사비를 보장해 참여를 유도하는 방식이다. LH가 최소한의 수익과 비용을 보장해 주고 민간이 사업을 함께 진행하도록 하는 구조다.

민간제안형(BTL, Build-Transfer-Lease)은 민간이 먼저 건물을 짓고 소유권을 LH에 이전한 뒤, 장기간 임대료를 통해 투자비를 회수하는 방식이다. 초기 건설비는 민간이 부담하지만, 이후 안정적인 임대 수익을 통해 투자금을 회수할 수 있어 리스크를 분산할 수 있다.

리츠(REITs, 부동산투자회사) 방식은 여러 투자자로부터 자금을 모아 재건축 사업에 활용하는 구조다. 대규모 사업에 필요한 자금을 한 번에 마련할 수 있어 LH가 재정 부담을 크게 줄이면서도 사업을 추진할 수 있는 장점이 있다.

LH는 민간자본 도입이 단순한 재원 확보를 넘어 사업 기간 단축과 설계·시공 품질 향상에도 기여할 것으로 기대하고 있다.

다만 LH는 정부 차원의 재정 지원 병행이 필요하다는 입장이다. 노후 공공임대 재정비는 막대한 비용이 들어가는 반면, 기존 입주민 재정착을 전제로 해 임대 비율이 높아 투자금 회수 규모가 제한적이기 때문이다.

이에 따라 LH는 통합공공임대 건설지원단가 수준의 지원과 재정착 입주민 비중이 높은 단지에서 낮아진 임대료를 보전할 제도적 장치 마련이 필요하다고 보고 있다. 구체적 보전 방안으로는 소득 구간별 임대료 조정과 정부 재정 보전이 제시됐다.

LH 관계자는 "현재 사업 초기 단계로, 주택 유형과 추진 방식 등을 검토 중이며 확정된 내용은 없다"며 "민간투자 방식을 적용하더라도 기존 LH 민간참여방식 틀 안에서 진행될 예정"이라고 말했다.

wns8308@news1.kr