서울 재건축 '큰 장' 열렸지만 소규모 사업장엔 '찬바람'

낮은 사업성에 시공사 찾기 어려워
정부·서울시, 용적률 완화 등 제도 개선

서울 시내 주택가 모습 (사진=모션 엘리먼츠)

[더구루=홍성환 기자] 압구정과 여의도, 목동 등 서울 도시정비 시장이 후끈 달아오른 가운데 소규모 재건축 사업장에는 찬바람이 불고 있다. 사업성이 낮다보니 '시공사 구하기'가 하늘의 별따기다. 어렵게 설립한 조합을 해산하는 사례도 나오고 있다.

17일 서울시에 따르면 작년 12월 말 기준 서울 시내에서 건축 심의까지 마치고 소규모 재건축을 추진 중인 사업장 74곳 가운데 착공에 들어간 곳은 8곳에 불과하다. 지난해 9월 말에 비해 단 두 곳이 늘어나는 데 그쳤다. 착공에 들어간 곳은 △성동구 미성주택 △제기동 공성아파트 △중랑구 신일빌라 △노원구 대명아파트 △마포구 기린동산빌라 △마포구 우석연립 △구로구 우성타운 △송파구 가락현대5차 등이다.

소규모 재건축은 200가구 미만, 대지면적 1만㎡ 미만 노후 공동주택을 대상으로 추진되는 사업이다. 도시 및 주거환경정비법이 아닌 주택법을 적용받아 정비 계획 수립과 관리 처분 계획 인가 절차를 거치지 않는 점이 특징이다.

하지만 건설사들은 이런 소규모 정비 사업을 꺼리고 있다. 공사비는 치솟는데 일반 분양 물량이 적어 수익성이 낮기 때문이다. 단지 규모가 작아 공사비 원가를 낮추기도 쉽지 않다.

한 건설사 관계자는 "청약 수요가 대단지에 비해 적은 소규모 단지를 시공했다가, 미분양이라도 나면 공사비를 받지 못하게 될 수 있다"며 "단지는 작고 비용은 더 드는 구조이기 때문에 리스크 대비 수익이 맞지 않는다"고 전했다.
 

실제 성북구 정릉스카이연립은 시공사 선정을 위해 세 차례 현장설명회를 열었지만 모두 유찰됐다. 동작구 극동강변아파트도 지난해 시공사 선정을 위해 두 차례 현장 설명회를 열었으나, 시공사 선정에 실패했다. 용산구 풍전아파트의 경우 2019년 조합 설립 이후 140가구의 소규모 재건축을 추진했으나 시공사 선정에 실패해 결국 조합 해산 절차를 밟고 있다.

상황이 이렇자 정부와 서울시가 소규모 정비 사업 제도를 대폭 개선하고 있다. 서울시는 2028년 5월까지 한시적으로 소규모 건축물 용적률을 최대 300%까지 완화하기로 했다. 또 소규모 주택정비 관리지역 사업에 대해 사업성 보정 계수 적용도 시작했다. 사업성 보정 계수는 사업성 확보가 어려운 경우 사업성을 끌어올릴 수 있게 인센티브를 주는 제도다. 임대주택이나 공원 등 공공 기여 부담을 줄여주는 대신 일반 분양 가구 수를 늘려준다.

정부는 오는 27일부터 9·7 주택 공급 대책의 후속 조치로 마련된 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법)' 개정안을 본격 시행한다. 가로주택 정비 사업의 '가로구역' 기준이 완화돼 소규모 주택정비 관리지역 대상지가 확대된다. 또 기반 시설 공급 때 법적 상한 용적률의 1.2배까지 건축할 수 있는 개정법상 특례도 신설했다.