윤곽나온 양도세 절세전략 살펴보니…2026년 부동산 시장 화두는 세금 [매일 돈이 보이는 습관 M+]

다주택자 양도세 중과 시행은 이제 초읽기다. 오는 5월 10일부터 시행이지만 정부 소식을 인용하면 약간의 예외는 허용될 수도 있을 것으로 보인다. 이런 경우에는 원칙대로, 최대한 보수적으로 접근하는 것이 중요하다.

또한 매도 순서에 따라 절세전략은 완전히 달라지는데 그 차이가 최소 수천만원일 것으로 보인다. 다주택자 양도세 중과시대에서 살아남는 법을 알아보자.

지난 칼럼에서 2026년 올해 체크해야 할 부동산 세금 5대 이슈를 살펴봤다. 이중 첫 번째가 바로 ‘다주택자 양도세 중과 유예 여부’였고, 이는 1월 중 결과가 나올 것이라 했다. 예상대로 이에 대한 내용이 나왔는데, 대통령 신년기자회견 이후 계속되는 대통령의 SNS 메시지로 인해 오히려 혼란이 가중되는 상황이다.

2월 3일까지의 상황을 정리하자면, 1)다주택자 양도세 중과는 예정대로 5월 10일부터 시행하되 2)토지거래허가구역 등 여건을 고려해 5월 9일까지 매도 잔금이 아닌 매도 계약을 하더라도 중과 배제는 가능할 것으로 보인다.

그렇다 하더라도 시간은 여전히 촉박하고 특히 보유 물건 매도 순서에 따라 세부담이 완전히 달라지기에, 앞으로는 매도 전략이 무엇보다 중요하다. 따라서 다음 내용을 반드시 숙지하도록 한다.

비조정 등 중과 대상에서 제외되는 주택을 먼저 매각

현행 양도세 중과 제도는 매각당시 세대기준 다주택이면서 조정대상지역에 위치한 주택을 매각할 때 해당된다. 따라서 부산 등 지방에 있는 주택, 구체적으로 양도당시 비조정대상지역에 위치한 주택이라면 주택수가 아무리 많아도 양도세 중과와 무관하다.

< 출처: 보도자료 중 일부 >

문제는 서울은 전체 지역이, 수도권의 경우 12곳이 조정대상지역이므로 그 대상이 상당히 많다는 것이다. 특히 양도세 중과는 ‘양도당시’로 판단하기에 제 아무리 취득 당시 비규제지역이었다 하더라도 양도당시 조정대상지역에 위치하고 세대기준 다주택이라면 양도세 중과에 해당한다.

따라서 지난 10.15 대책에서 새롭게 조정대상지역으로 추가된 지역에 위치한 주택을 매각할 때에는 반드시 이를 염두하고 매각하기 바란다.

최소 2년 이상 보유후 매각

앞서 비조정대상지역은 아무리 주택수가 많아도 양도세 중과에 해당하지 않는다고 했다. 그래도 조심해야 할 부분이 있는데 그건 바로 최소 2년 이상은 보유한 후 매각해야 한다는 점이다. 그렇지 않을 경우 1년 미만은 70%, 1년 이상 ~ 2년 미만 보유 시 60%의 양도세율을 부담해야 한다.

다주택자 양도세 중과가 최고 75%라는 점을 고려한다면 60%, 70%와 같은 단기 양도세율 역시 중과와 마찬가지다. 참고로 이는 조정대상지역에 있는 주택도 동일하게 적용되니 최소 2년 보유한 후 매각해야 한다는걸 기억하자.

똘똘한 한채 선호 현상 심화

중과배제 주택을 먼저 매각해서 전체 주택수를 줄이는데에 요긴하다. 대표적으로 주택임대사업자의 ‘등록임대주택’을 들 수 있다. 세법상 ‘장기임대주택’이라고도 하는데, 1)지자체, 세무서 2곳 모두 등록을 하고 2)의무임대기간을 준수해야 하며(최소 5년 이상) 3)임대료 증액 제한 5% 준수 4)임대개시 당시 기준시가 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하) 등 관련 요건을 ‘모두’ 준수해야 한다.

특히 단기 4년 모든 주택 유형 그리고 8년 장기 아파트의 경우에는 자동말소를 했고 위 요건을 모두 준수했다면 언제 매각하더라도 양도세 중과배제가 가능하니 이를 충분히 잘 활용해볼만하다. 그렇지 않고 자진말소를 했다면 자진말소 이후 1년 이내 매각해야 중과를 피할 수 있으므로 해당 일을 꼭 기억하자.

그 외 수도권 외 기준시가 3억원 이하 주택 역시 중과 대상에서 제외된다. 이래저래 비조정대상지역인 지방, 그리고 수도권 외 저가주택부터 먼저 매각할 가능성이 높으니 역시 똘똘한 한 채 선호현상은 더욱 심해질 것으로 보인다.

자녀에게 증여하는 것도 고려해야

비조정대상주택, 등록임대주택, 지방 저가주택 등을 매각했음에도 다주택이라고 가정하자. 그런데 양도세 중과 세부담이 너무 크거나 혹은 이대로 팔기에는 아까운 주택이 있다. 이럴 때에는 자녀에게 증여하는 방법을 고려해보자.

부담부증여, 저가양수도의 경우 해당 주택에 곧바로 전입을 해야 하기에(토지거래허가구역 가정) 차라리 증여가 나을 수 있다. 증여인 경우에는 명의를 이전하고 세를 줄 수도 있기 때문이다. 실제 2025년 7월, 11월 그리고 최근에도 서울 주택 증여 건수는 늘어나는 추세다.

마지막 남은 1주택 비과세 가능할까

기존처럼 추가 2년을 더 보유해야 할 필요도 없고 취득 당시 비조정이었다면 2년 이상만 보유하면 비과세가 가능하다. 이 방법은 보유 중인 주택을 모두 매각하고 자산 포트폴리오를 다시 새롭게 시작할때 유용하다.

지금까지 다주택자 양도세 중과에서 유용한 다섯 가지 매도 전략을 살펴보았다. 다만 앞으로 나올 부동산 세제는 생각보다 센 규제가 나올 수도 있을 것으로 보인다. 연일 들리는 대통령의 SNS 메시지가 심상치 않기 때문이다.

이 경우 보유세 이슈가 가장 중요해질 것으로 보인다. 따라서 올해 2026년 부동산 시장에서는 세금이 주요 이슈가 될 것이고, 이는 ‘보유세 vs 양도세’ 싸움이 주가 될 것이다. 이에 대해 각자의 대응 전략을 꼼꼼하게 짜야 한다.

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