“20억 든 무주택자 어디 있나”… 현실성 없는 서울형 갭투자 허용

LTV 40% 규제 여전해 현금 부자 무주택자만 진입 가능

지난 12일 서울의 한 부동산 중개업소에 급매매 매물이 게시되어 있다. 뉴시스

 
정부가 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 보완책을 발표했다. 토지거래허가구역(토허제) 내에서도 무주택자에 한해 전세 낀 매매, 즉 ‘갭투자’를 한시적으로 허용하는 것이 골자다. 다주택자의 매물을 시장에 유도하겠다는 취지지만, 대출 규제가 유지되는 상황에서 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.

◆‘현금 15억’ 쥔 무주택자만 가능한 강남 진입

15일 부동산 업계에 따르면 이번 대책의 가장 큰 걸림돌은 자금 조달이다. 서울 전 지역은 토허제로 묶여 있어 전세를 끼고 집을 사더라도 보증금을 제외한 잔금을 순수 자기 자본으로 치러야 한다. 예컨대 25억 원 아파트의 전세가가 10억 원이라면 매수자는 현금 15억 원을 즉시 동원해야 한다.

LTV(주택담보대출비율) 40% 규제 상황에서 무주택자가 이 정도 거금을 조달하기는 현실적으로 어렵다. 비강남권인 성북구 역시 12억~15억 원대 아파트를 매수하려면 최소 6억~8억 원의 현금이 필요하다. 결과적으로 이번 조치는 막대한 현금을 보유한 일부 무주택자에게만 상급지 진입 기회를 열어준 셈이다.

◆‘다음 턴’엔 반드시 입주… 시한부 갭투자의 한계

이번 보완책은 실거주를 2년간 ‘유예’해줄 뿐이다. 2년 뒤 세입자가 나갈 때는 반드시 매수자가 입주해야 하며, 다음 세입자를 받아 보증금을 돌려막는 방식은 불가능하다. 매수자는 2년 뒤 수억 원에서 십수억 원에 달하는 보증금을 내줄 자금 계획을 미리 세워야 한다.

현장에서는 자금력이 부족한 무주택자가 2년 뒤 입주를 담보로 수억 원대 갭투자에 나서는 것은 위험 부담이 크다고 보고 있다. 입주 시점에 보증금을 마련하지 못하면 집을 급하게 처분하거나 거액의 이행강제금을 물어야 하기 때문이다.

지난 12일 서울 남산에서 바라본 아파트 단지 일대. 연합뉴스

 
◆서울 전역 토허제 족쇄… 엇박자 정책에 시장은 냉담

현재 서울의 주요 투자처인 강남권뿐 아니라 양천구 목동, 영등포구 여의도동, 성북구 등은 모두 토허제로 묶여 있다. 정부는 다주택자의 퇴로를 열어주기 위해 빗장을 풀었지만, 정작 이를 받아낼 무주택자들은 대출 규제와 실거주 의무라는 이중 족쇄에 묶여 있는 형국이다.

결국 매물은 늘어나도 실제 거래로 이어져 ‘거래 절벽’이 해소될지는 미지수다. 업계 관계자는 “대출 규제 완화나 보증금 반환 대출 한도 확대 같은 실질적인 조치 없이는 시장의 신뢰를 얻기 힘들다”고 지적했다. 정부 정책이 현실과의 괴리를 극복하지 못하고 해프닝에 그칠 수 있다는 분석이 나오는 이유다.

[알쏭달쏭 Q&A] 양도세 중과 피하려면
 
Q: 다주택자가 중과를 피하기 위한 기한은?
 
A: 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결해야 한다. 서울 강남·서초·송파·용산 등 기존 조정지역은 계약 후 4개월 이내, 그 외 신규 지정 지역은 6개월 이내에 잔금 및 등기를 마치면 일반세율을 적용받는다.
 
Q: 무주택자가 갭투자 시 대출 전입 의무는?
 
A: 임대차 계약 종료일로부터 1개월 내에만 전입하면 된다. 단, 2028년 2월 11일 안에는 반드시 실거주를 시작해야 한다.
 
Q: 규제지역 아파트 매수 시 전세대출은?
 
A: 원칙적으로 회수되나, 산 집에 세입자가 살고 있다면 임대차 계약 만기 시점까지는 회수가 유예된다.

양다훈 기자 yangbs@segye.com