[뉴스하이킥] 이광수 대표 "무주택자, 조급증에 무리하게 매수하면 안돼... 정부가 구체적 로드맵 제시해야"

<이광수 광수네복덕방 대표>
- 李 “다주택자 대출 연장 공정한가” 발언, 시장에 파장 일으킬 수 있어
- 대출 갚기 위해 주택 매도 나서면, 매물 폭증 가능성
- 대출 상환 압박 커지면 집값 안정·대출 구조 재편 불가피
- 공정성 되찾기 위해 보유세 개편으로 가는 과정
- 보유세 올리면 양도세 높아도 매도 유도
- ‘보유세 효능감‘을 느낄 수 있게 만들어야… 보유세를 나눠서 매달 내게 해야
- 강남 매물 늘고 호가 평균 8% 하락… 무주택자 조급증 막을 로드맵 시급

*인터뷰를 인용보도할 때는 프로그램명 'MBC <권순표의 뉴스하이킥>'을 정확히 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 MBC에 있습니다.
*아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

■ 프로그램 : 권순표의 뉴스하이킥 (MBC 라디오 표준FM 95.9Mhz / 평일저녁 6시5분~8시)
■ 출연자 : 이광수 광수네 복덕방 대표

◎ 진행자 > 예고해 드린 대로 이광수 광수네 복덕방 대표 모셨습니다. 어서 오세요. 대통령이 SNS를 통해서 다주택자 문제를 계속 지적하고 있습니다. 일단 오늘 대출 만기 됐을 때 또 연장해 주는 게 과연 공정한가. 이 지적에 대해 어떻게 보십니까?

◎ 이광수 > 사실 이게 단순해 보이지만 굉장히 큰 문제를 건드린 거고요. 어떤 문제냐면 불공정성을 얘기한 거거든요. 쉽게 말해서 과거에 집 산 사람들은 열심히 대출 받아서 집 사 놓고 그 집값이 올랐단 말이죠. 그게 다주택자든 보유자든. 그래서 집값이 올랐는데 새로 대출 받으려니까 대출 규제가 된단 말이죠. 이런 불균형의 출발점에 있는 거고. 근데 기대출자들은 대출 규제를 전혀 안 받거든요. 기존의 대출 조항으로 계속 연장하거나 LTV 조항도 계속 유지되니까. 그런 차원에서 문제 제기를 한 건 한국의 부동산 시장에 엄청나게 큰 파장을 일으킬 수 있다고 보고 있습니다.

◎ 진행자 > 구체적으로 더 들어가 볼까요?

◎ 이광수 > 무슨 얘기냐면, 기존에 집을 갖고 있는 사람들은 대출을 받아서 샀지 않습니까? 그런데 이 사람들이 갚으려면 어떻게 해야 되겠습니까? 집을 팔아야죠. 그러면 시장에 매물이 증가하는 거죠. 그러면 일단 거기서 첫 번째 변화가 일어나는 거고요. 두 번째는 뭐냐면 지금 대한민국의 부동산 시장뿐만 아니라 금융 시장의 가장 큰 문제는 가계 부채가 너무 많다는 거예요. 근데 청년이라든가 무주택자들은 대출을 일으켜서 집을 사야 되는데 대출 규제 때문에 집을 못 사요. 부채가 높다고. 그러면 부채를 그동안 높게 만든 사람이 갚으면, 예를 들어서 신규 대출자들이 전체 가계 대출의 총량이 늘어나지 않으면서 대출을 받을 수 있잖아요. 그러니까 일종의 대출의 구조 조정이 일어나는 거죠. 이렇게 되면 집값도 안정되고 새로 집이 필요한 사람들도 대출을 받아서 집을 사는 이런 선순환이 만들어질 수 있다는 거죠.

◎ 진행자 > 다주택자들이 압박을 느끼겠네요? 어떻겠습니까?

◎ 이광수 > 엄청나게 크죠. 왜냐하면 그동안 다주택자들은 집을 늘리는 데 목적이 있었지 대출을 갚거나 줄이지 않았거든요. 지금 대출이 꽉 찬 상태인데 대출을 갚으라고 하면 당연히 집을 팔아야 됩니다.

◎ 진행자 > 어제 제가 강훈식 비서실장 인터뷰를 했는데요. 부동산 문제 역시 강조했습니다. 대통령 언급을 하면서요. 그런데 '입법, 행정 모든 수단을 동원할 것이고 아직까지 남아 있다.' 시장은 이런 단호함에 굉장히 반응하고 있는 거 아닙니까? 어떻습니까 보시기에?

◎ 이광수 > 그렇습니다. 반응의 이유를 볼 필요가 있는데, 큰 이야기를 하고 있지 않아요. 아주 세세한 얘기를 하면서 직접적으로 시장의 반응을 일으키고 있단 말이죠. 대표적으로 가장 큰 반응을 일으키는 게 '다주택자 양도소득세 중과 유예를 그만하겠다.' 그러니까 그전에 팔아야죠. 그게 유리한 거 아닙니까? 그러니까 반응이 바로 일어난단 말이죠. 거대한 담론을 얘기하거나 방향성을 얘기하는 게 아니라...

◎ 진행자 > 그냥 원칙을 강조했는데요.

◎ 이광수 > 네. 그 원칙 속에서도 지금 당장 할 수 있는 걸 얘기한단 말이죠. 할 수 있는 거에 시장의 반응이, 변화가 일어나는 겁니다. 이런 식으로 해석을 하면 할 게 너무너무 많은 거예요.

◎ 진행자 > 너무 많다 이거죠. 할 수 있는 게 아직도 많이 남았다는 얘길 끊임없이 강조하고 있습니다.

◎ 이광수 > 저 높은 곳을 향해서, 큰 것을 향해서 조금씩 가고 있는 겁니다. 제가 보기에.

◎ 진행자 > 저 높은 곳은 어디입니까?

◎ 이광수 > 예를 들어서 입법이라든가, 그런 게 훨씬 더 큰 문제지 않습니까?

◎ 진행자 > 입법은 지금 뭐가 가장 시급합니까, 보시기에?

◎ 이광수 > 보유세죠. 보유세까지 가야죠.

◎ 진행자 > 그렇다면 보유세 부분에서 제가 전문가는 아닙니다만 생각이 똑같아서 여쭤보는데요. 보유세 쪽으론 가야 된다고 보시는 거죠? 근데 정부는 아직까지 보유세는 유보라는 영역에 남겨놨습니다. 어떻게 보십니까?

◎ 이광수 > 보유세가 가야 된다는 게 당위론적 측면이 아니라 한국의 부동산 시장이 지금 정부가 추진하고 있는 두 가지 관점에서, 저는 이재명 대통령이 지금 대한민국의 부동산 시장을 어떻게 움직이고 싶어한다고 생각하냐면, 두 가지 큰 축으로. 하나는 합리적 방안. 그리고 두 번째는 공정함. 이 두 개를 볼 때 보유세는 핵심이거든요. 합리성이 어떤 합리성이 있냐면 이런 거죠. 보유세가 있어야 투자 수익률이 낮아져서 투기나 투자 수요가 억제될 수 있습니다. 이게 합리적인 시장 조정이죠. 그래서 보유세가 중요한 거고. 두 번째는 보유세 때문에 공정하지 않은 시장이 조성됐습니다. 그게 무슨 얘기냐면 강남의 집값이 예를 들어서 5년 동안 10억 원이 올랐는데 최근 3, 4년 동안 보유세는 줄었어요. 이게 과연 공정한 겁니까? 이런 공정성을 되찾기 위해서는 보유세까지 가야 되거든요. 그래서 저는 지금 이재명 정부가 가고자 하는 방향에 당연히 보유세가 들어가야 된다고 보는 거죠.

◎ 진행자 > 그런데 지금 일단 양도소득세 중과 유예는 이제 더 이상 없다고 선언하지 않았습니까? 그럼 그 시점에서 다시 매물이 잠긴다는 얘기를 하는 분들도 있지 않습니까? 그러면 보유세 도입하는 시점에 풀어야 되는 거죠 양도세는? 어떻습니까?

◎ 이광수 > 보유세를 다시 낮춰 준다고요?

◎ 진행자 > 아니요. 보유세를 도입한다면.

◎ 이광수 > 많은 분들이 그걸 트레이드 오프(상충 관계)처럼 얘기하는데 전 그렇게 생각 안 합니다. 우리나라 부동산 세제의 가장 큰 문제가 뭐냐면 예측 가능성이 없다는 거예요. 자꾸 변해요.

◎ 진행자 > 양도세랑 보유세를 다 해도 된단 말씀이신가요?

◎ 이광수 > 그게 왜 문제입니까? 뭐가 문제라는 거예요? 거래가 잘 안 된다? 아니요. 거래가 잘 돼서 가격이 급등할 수도 있는데? 그리고 거래의 핵심은 세금이 아니고, 가격이 떨어지면 거래가 활발하게 일어나는 게 시장입니다. 그렇기 때문에 자꾸 마치 보유세가 올라가면 양도세를 줄여줘야 된다고 하는데 아닙니다. 그렇기 때문에 사람들이 정책을 믿지 않는 거예요. 자꾸 변하니까. 그러면 또 이럴 거 아닙니까? 다주택자가, 예를 들어서 투자로 갖고 있는 사람들이 '이제 양도소득세도 낮춰주겠지' 하는데 그 예언이 실현이 돼버려요. 그러면 또 어떤 생각으로 발전되는지 아십니까? '보유세도 낮춰줄 거야.'

◎ 진행자 > 정책의 일관성과 정책에 대한 단호한 의지. 앞으로 정책적 목표는 보유세라고 추정하시지만, 그걸 도입하더라도 양도소득세는 건드릴 필요 없다.

◎ 이광수 > 그렇습니다. 그리고 시장이 안정됐을 때 건드리면 된다는 거죠. 왜 보유세를 건드리면서 양도소득세를 낮춰줍니까? 어떻게 튈지 모르는데. 정부가 정책을 만들 때 예측 가능하고 결과를 우리가 전망할 수 있는 정책을 활용해야죠.

◎ 진행자 > 근데 '매물이 잠긴다' 이 주장을 하는 분들은요, '보유세를 올리면서 양도소득세도 그대로 놔두면 양도소득세 때문에 팔지 않고 머뭇거린다' 이 주장 아닙니까?

◎ 이광수 > 그럼 보유세를 내야 되는데요?

◎ 진행자 > 그러니까 어쩔 수 없이 양도소득세도 내고 보유세도 내는 상황이 오기 전에...

◎ 이광수 > 근데 보유세를 잘 보세요. 보유세는 미실현 소득에 내야 되지만 양도소득세는 이익에 내야 되잖아요. 그렇기 때문에 보유세만 올리면 양도소득세는 아무리 높아도 팔게 돼 있어요.

◎ 진행자 > 대통령의 그 말씀은 어떻게 생각하십니까? '1가구 1주택이라도 실거주하지 않으면 똘똘한 한 채도 갖지 마라.' 이건 어떻게 보십니까?

◎ 이광수 > 이것도 마찬가지로 공정한 거죠. 왜냐면 이런 겁니다. 내가 다주택자인데 두 채 합쳐서 20억 원이에요. 그런데 어떤 사람은 100억을 갖고 있습니다. 1가구 1주택인데. 근데 1가구 1주택이라고 해서 거기서 80억을 벌든 200억을 벌든 양도소득세를 감면해 줘요. 전부 80% 이상이요. 근데 두 채 갖고 있다고 20억... 그 사람 입장에서 '20억밖에' 안 된다고 생각하는데 양도소득세는 70%, 80% 내야 됩니다. 이게 공정합니까? 이런 차원에서 과연 불로소득을 어떻게 규정하고... '우리의 세금 체제를 얘기할 때 사실은 이건 불공정하다.' 이렇게 이재명 대통령은 판단하는 거고. 그런 관점에서 1세대 1가구 1주택이 중요한 게 아니라 1가구 실수요가 돼야 된다.

◎ 진행자 > 그런데요. 저는 거기서 한 발 더 나가서 실거주로 해도 초고가 주택의 경우에는 보유세를 매겨야 되는 거 아닙니까?

◎ 이광수 > 그래서 제가 주장하는 거죠. '50억 이상 아파트에 대해서는 보유세를 올려야 된다.' 그것도 마찬가지로 공정하다고 봅니다.

◎ 진행자 > 그렇지 않겠습니까?

◎ 이광수 > 그렇습니다. 그리고 이것도 합리적인 방안이에요. 왜냐하면 사람들이 저 높은 곳을 향해서 계속 갈아타기를 하니까 저 높은 곳의 보유세를 올리면 당연히 사람들의 그런 욕구는 줄어들겠죠.

◎ 진행자 > 그리고 경제적 능력 있는 분들만 거기를 갈 수 있을 테니까 경제적 능력이 그만큼 안 되는 부분은 밑으로 갈아탈 거 아닙니까?

◎ 이광수 > 그렇죠.

◎ 진행자 > 그리고 제가 아까도 계속 여쭤보는 게, 전문가한테 다시 확인해 보겠다는 게 제 생각에는 강남 한복판에 50억 이상의 집을 가진 분들이 소득이 없어졌는데 '나는 여기 살았기 때문에 계속 살겠다'고 얘기하는 것도 약간의 아집 아닌가요? 왜냐하면 보유세를 낼 능력이 없는데도.

◎ 이광수 > 아니죠. 그건 본질은 뭐냐면 내가 살고 싶은 데서 살았다는 게 아니고요. 그 가격이 계속 오르기 때문에 살고 싶은 거예요.

◎ 진행자 > 가격이 안 오르면 그분들 그 얘기 안 하죠. 가격이 오르니까 여기 살았으니까 살겠다는 얘기 하죠.

◎ 이광수 > 근데 예를 들어서 살고 있는데 가격이 떨어지거나, 지금이 고점이면 '나 계속 살래. 한 채밖에 없는데' 그렇게 하겠습니까? 팔고 빨리 현금을 마련하고 돈을 쓰는 게 더 좋은 거죠. 근데 가격이 계속 오르니까 팔지 않는 거죠.

◎ 진행자 > 그건 아까의 표현과 다르단 말씀이시죠.

◎ 이광수 > 완전히 다른 거죠. 속내를 숨기는 거죠. 그런 거 있지 않습니까? '나는 돈이 싫어.'

◎ 진행자 > 제가 여쭤보는 거에는 동의하시는 거군요. 그러니까 보유세를 어느 수준, 예를 들어 '40억까지 자기가 실거주면 내지 않아도 되지만 그 이상이 넘어가는 초고가는 내야 된다. 이쪽으로 가야 된다'는 말씀이시죠 보유세는?

◎ 이광수 > 그렇습니다. 그 50억 이상은 제가 우리나라에서 처음 얘기한 겁니다.

◎ 진행자 > 저도 궁금해서 프랑스의 사례를 보니까 부유세를 27억 정도쯤부터 내더라고요. 그러니까 우리는 그 가격으로 하면 걸리는 데가 너무 많아요, 지금 집값이. 강남의 대부분은 그 수준을 넘어선단 말입니다. 그러니까 그 이상의 어디가 돼야 될 것 같아요.

◎ 이광수 > 이상이 되어야 하는데, 또 하나 뭐냐면 우리나라가 일반적으로 과거의 경험을 보면 보유세에 대해서 뭔가 안 좋은 느낌이 있잖아요. 그건 뭐냐면 결국 보유세 자체의 문제가 아니고, 보유세까지 도입했는데 집값을 안정시키지 못했다는 그런 여론이 큰 거죠. 그래서 보유세 효능감을 느낄 필요가 있습니다. 그러기 위해서는 점차적으로 예를 들어 50억 이상부터 조금씩 내려야...

◎ 진행자 > 집값이 내려가면요. 거기 맞춰 가지고 내리면 될 거 같아요.

◎ 이광수 > 그렇죠.

◎ 진행자 > 일단은 초고가로 해 놓고요.

◎ 이광수 > 그렇죠. 근데 거기에는 예를 들어서 1%밖에 되지 않아요. 그러니까 이건 모든 사람이 반대할 가능성은 없습니다.

◎ 진행자 > 그러니까 50억짜리 집이 있으면 5천만 원 아닙니까 1년에. 50억짜리 집을 가진 분은 그 정도 세금은 내야 될 것 같아요 보면.

◎ 이광수 > 당위론 쪽은 아니지만 제가 볼 때 그게 어쩌면 합리적인 방안이고. 시장을 안정시키기 위해서. 그리고 어쩌면 공정하기도 하다. 그래서 저는 좀 더 효능감을 느끼기 위해서 매달 내게 해야 된다고 봅니다.

◎ 진행자 > 1년이 아니고요? 그거는 생각을 안 해봤습니다. 나눠서요 1년을?

◎ 이광수 > 예를 들어 500만 원씩 내는 거예요. 그럼 효능감이 훨씬 커질 거예요. 세금의 체감 효과가 훨씬 크거든요.

◎ 진행자 > 지금 실질적으로 매물이 나오고 있습니까 시장에?

◎ 이광수 > 매물이 빠르게 증가하고 있죠. 특히 강남 3구를 중심으로 해서 매물이 거의 지금 2~3주간 한 3,000건 이상 증가하고 있습니다. 굉장히 빠르게.

◎ 진행자 > 그러면 가격에도 실질적인 영향이 있습니까?

◎ 이광수 > 일단 호가가 떨어지고 있습니다.

◎ 진행자 > 어느 정도 떨어집니까?

◎ 이광수 > 그걸 정확하게 측정하기는 아직 짧은 시간인데, 평균적으로 한 8% 이상은 하락하고 있는 거로 보입니다.

◎ 진행자 > 8%라는 건...

◎ 이광수 > 호가의 8% 정도. 최근 최고가의 8% 평균입니다. 근데 내놓을 때부터 집값을 낮게 내놓는 경우는 없어요 보통. 앵커님 생각해보세요. 최근에 10억 원이 거래됐는데 내가 집을 팔려고 할 때 보통 '사장님 우리 집은 10억 5천만 원에 팔아주세요'라고 하지 누가 '9억 5천만 원에 해주세요' 이건 흔치 않은 경우예요. 근데 이게 나타나고 있다고요.

◎ 진행자 > 호가를 떨어뜨리고 있군요. 그런데 사람 심리란 게 말입니다. 가격이 떨어지고 있으면 살려는 사람들이 없어지는 거 아닙니까? 그럼 거래는 별로 없습니까 지금?

◎ 이광수 > 그 지점에서 되게 중요한 게 문제가 있어요. 뭐냐면 이제 점차적으로 어떤 방향성이 생길 거냐면 5월이 다가올수록 매물은 줄어들 수 있다는 얘기가 많아질 거예요. 그렇게 되면 사는 사람들이 조급해질 수 있죠. 그래서 혹시나 호가가 예를 들어 1~2억 떨어졌는데 지금이 가장 저점인가? 그래서 또 여론이, 전문가들이 또 부추길 거예요. '지금 막차입니다. 원래 규제가 많을 때 사야 돼요. 매물 나올 때 이걸 왜 안 사세요.' 그러면서 이제는 수요가 붙어서 다시 거래가 증가할 수 있는 거죠. 바로 이 지점에서 문제가 있는데 지금 이런 거예요. 만약 그런 상황이 나타나면 다주택자의 출구를 마련해 놨단 말이죠. 심지어 세금도 중과 안 하고. 다주택자는 팔아요? 근데 조금 싸게 팔아서. 근데 그걸 무주택자가 삽니다. 그럼 나중에 집값 떨어지면 어떡할 건데.

◎ 진행자 > 어떻게 될지 기다리란 말씀이신가요?

◎ 이광수 > 이건 개인적으로도 문제이기도 하지만 정책적으로도 배려가 돼야 된단 말이죠. 그 조급함을 없앨 수 있는 후속 정책들이 계속 나와줘야 돼요. 여기서 끝내면 안 된다.

◎ 진행자 > 후속 정책, 바로 입법 없이 나올 수 있는 게 뭔가요 그러면?

◎ 이광수 > 그래서 '입법이 될 거다. 우리는 이 방향성으로 갈 거다'라는 얘기를 지속적으로 시장에 해줘야죠. 그런데 여기서 이걸로 끝내면 어떤 현상이... 다시 한번 말씀드리지만 다주택자는 오히려 좋게 집을 팔고, 조금 싸게 팔고 나가고 그리고 그걸 무주택자는 또 빚을 일으켜서 그 높은 가격에 사고. 그런데 나중에 집값이 만약 이재명 대통령 말처럼 일본처럼 떨어지면 그 부담은 다 누가 지는 겁니까?

◎ 진행자 > 다주택자는 거의 피해 없이 그냥 시장을 빠져나가고 그런 상황이 된단 말씀이죠.

◎ 이광수 > 그래서 지금 시장에서 어떤 얘기가 되냐면 '역시 부자만 계속 좋은 세상이야' 이런 얘기가 나오고 있다는 거예요.

◎ 진행자 > 그러니까 앞으로 이런 입법을 할 것이라는 분명한 청사진을 미리 제공해야 된다.

◎ 이광수 > 그래야 무주택자들이 무리하게 집을 안 사고 다주택자들도 지금 가격을 더 낮추겠죠. 가격을 낮추는 게 목적 아닙니까? 그래서 낮은 가격에 무주택자가 그 집을 사는 게 사실은 가장 좋은 해결 방안이죠. 그런데 이 상태로 가면, 그냥 여기서 단절해 버리면 가장 우려되는 상황이 나와요.

◎ 진행자 > 그렇군요. 그렇다면 다주택자가 물량 내놓고, 공급 계획 밝히고. 공급은 이제 이 정도면 어떻습니까? 의미 있습니까?

◎ 이광수 > 공급은 시장을 안정시킬 수 있는 공급이 아니에요. 물리적으로 총량을 늘리는 공급. 예를 들어서 신축을 하겠다, 분양을 하겠다 이거는 시간도 오래 걸릴 뿐만 아니라 그것 때문에 단기적인 가격에 영향을 못 미친단 말이죠. 그냥 이건 정부가 할 일을 하는 겁니다. 근데 정부의 방향성은 맞는 거죠. 어떤 방향성이냐면 '공공주택을 늘리겠다. 그리고 임대주택을 늘리겠다.' 이런 방향성은 전적으로 동의하고. 근데 이것 때문에 집값이 하락하거나 안정되는 건 아니다.

◎ 진행자 > 오늘 가장 강조하고 싶으신 거는요, 제가 들어보니까 로드맵을 분명히 지금 제시해야 된다는 말씀이시죠? '앞으로 몇 년 몇 월쯤에는 보유세를 도입할 것이다' 이런 식의 로드맵을 미리 제시해야 된다 이 말씀이시죠?

◎ 이광수 > 그리고 또 하나 뭐냐면 예를 들어서 '비거주하는 1주택자에 대해서 양도소득세 감면이라든가 이런 것들도 점차적으로 축소하겠다, 아니면 폐지하겠다' 이런 로드맵을 제시해야 사람들이 무리한 행동을 안 하고 다주택자들도 더 싼 가격에 내놓을 거란 말이죠. 근데 이런 로드맵이 안 나오면 이제 시장은 그 기간에 맞춰서 또 다른 행동을 하게 될 겁니다.

◎ 진행자 > 미리 로드맵 쫙 펼쳐 놓고 한 발 한 발 그 실행해 나가는 모습을 보여줘야 된다, 이 말씀이죠?

◎ 이광수 > 그래서 예측 가능하고 사람들이 거기에서 정책의 신뢰성을 높이는... 그렇지 않습니까? 이게 전형적으로 비교되는 게 주식 시장이에요. 주식 시장이 로드맵을 그리고 있잖아요. 로드맵을 그리면서 상법 1차 개정, 2차 개정, 3차 개정 가지 않습니까. 근데 여기서 큰 문제가 있어요. 뭐냐면 주식 시장은 주식 시장 활성화예요. 그런데 주가가 빠질 때 정책이 나오는 게 아니죠. 그렇지 않습니까? 그런데 지금 정부의 스탠스는 뭐냐면 집값이 오르면 하겠다는 거예요. 그 전에 해야죠.

◎ 진행자 > 그 부분을 강조하시는 거군요.

◎ 이광수 > 그 전에 미리요.

◎ 진행자 > 오늘 충분히 강조점은 아마 청취자분들에게 전달이 됐을 겁니다. 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.
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