‘아마’는 없지만, ‘예외’는 있다…다주택자 양도세 폭탄 피하려면?

"드가자!" 이재명 대통령이 지난 10일 국무회의에서 웃음을 터뜨리며 한 말입니다. 다주택자 양도소득세 중과 유예를 확실하게 5월 9일에 종료하겠다는 구윤철 경제부총리 보고를 듣고 나서입니다. 구윤철 부총리는 이 자리에서 "대통령님, '아마'는 없습니다."라고 덧붙였습니다. 이전 국무회의에서 구 부총리가 "이번이 아마 중과를 피할 수 있는 마지막 기회"라고 발언했다가, 이재명 대통령이 "'아마'는 없다"며, "정책은 약간의 부당함이 있더라도 한번 정하면 그대로 해야 한다"고 쐐기를 박았기 때문입니다.

■5월 10일 계약분부터 양도세 중과…최고세율 82.5%
정부는 예고대로 한 발짝도 물러서지 않았습니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료됩니다. 문재인 정부 당시인 지난 2018년 4월부터 2022년 5월까지 도입됐다가, 윤석열 정부 들어 반복적으로 유예된 조치를 4년 만에 다시 시작하는 것입니다.

이에 따라, 5월 10일 계약분부터 양도세 중과가 적용됩니다. 조정대상지역에 집을 2채 갖고 있는 경우엔 양도세 기본 세율에 20% 포인트를, 3채 이상 갖고 있는 경우 30% 포인트를 높인 세율을 적용합니다. 지방소득세 등을 합치면 매매 차익의 최대 82.5%까지 세금으로 내야 합니다.

'아마'는 확실하게 없는데, 대신 '예외'는 있습니다.

■예외1) "5월 9일 계약분까지 잔금 유예"…유주택자도?
다주택자가 양도세 중과를 피할 수 있는 방법은 있습니다. 정부는 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 당초 예정된 기한에 종료하되, 세입자를 비롯한 국민 불편을 최소화하기 위한 보완 방안을 마련했습니다.

먼저, 5월 9일까지만 매매계약을 체결하면 됩니다. 잔금과 등기는 이후에 해도 상관없습니다. 지역에 따라 4∼6개월까지 유예 기간을 주기로 했습니다. 서울 강남과 서초, 송파, 용산은 계약일부터 4개월 이내, 그 외 지역은 6개월 이내에 치르고 입주하면 됩니다.

이 경우엔 1주택자나, 다주택자도 상관없이 모두 잔금 기한만 맞추면 매수할 수 있습니다. 다만, 5월 9일까지 계약서 작성과 계약금 지급을 완료해야 하고, 가계약은 인정되지 않습니다.

■예외2)"무주택자라면 실거주 2년간 유예…전세 낀 매매 가능"
매수자가 무주택자라면 유예 기간이 더 길어집니다. 전세 세입자를 낀 매물을 무주택자가 사는 경우엔 2년의 유예 시간을 주기로 했습니다. 무주택자 여부는 토지 거래 허가 신청일과 대출 신청일 기준으로 확인합니다.

이때 매매 과정은 다소 복잡합니다만, 단계만 잘 확인하면 됩니다. 만약, 무주택자가 전세 8억 원이 낀 20억 원짜리 서울 강남구 아파트를 5월 9일에 계약한다면 계약일에 계약금 2억 원을 주고 계약을 완료해야 합니다. 이후, 9월 9일까지 전세보증금 8억 원을 승계받은 뒤 잔금 10억 원을 주면 됩니다. 실제 입주는 임대차 계약이 끝나는 날, 보증금을 돌려주고 입주하면 되는데, 이런 유예가 가능한 기간은 대책 발표일(2026년 2월 12일)로부터 최대 2년, 2028년 2월 11일까지입니다.

이 기간에는 한시적으로 무주택자가 다주택자 매물을 살 때 전세 낀 매매가 가능하다는 뜻입니다.

■예외3) 전입 신고도 실거주 기간 맞춰 유예
전입신고도 실제 입주 한 달 이내에 하면 되도록 규정을 완화합니다. 현재는 주택담보대출 실행일로부터 6개월 이내에 전입신고를 하게 돼 있지만, 실거주 시기에 맞춰 임대차 계약 종료일로부터 한 달 안에 전입신고를 하면 됩니다. 잔금을 치르면서 대출을 받지만
입주는 못 하는 현실을 감안한 조치입니다.

■예외4) 일시적 2주택자 매물은? "해당 안 돼"
다만, 매도자가 일시적 2주택자일 경우, 다주택자라고 하더라도 이 같은 보완 조치를 적용받을 수 없습니다. 원래 양도세 중과 대상이 아니라서, 5월 9일까지 급히 팔 필요가 없기 때문입니다. 1주택자가 파는 매물도 당연히 이번 유예 혜택 적용이 되지 않습니다.

■예외의 예외…서류·여윳돈 확인해야
이런 각종 예외를 인정받기 위해서는 매매 계약서를 제시하고, 계약금 지급을 서류로 증빙해야 합니다.

또, 여윳돈 계산도 필수입니다. 정부는 이번 기회에 집을 사려는 무주택자들에게 대출 규제를 일시적으로라도 완화할 계획은 없다고 밝혔습니다. 15억 원짜리 아파트를 살 경우 대출을 최대한 받는다고 가정해도 주택담보대출은 최대 6억 원인 만큼, 여윳돈이 9억 원은 있어야 집을 살 수 있습니다.

재정경제부와 국토교통부, 금융위원회 등 정부는 이 같은 내용이 담긴 '소득세법 시행령'과 '부동산거래신고법 시행령'을 오늘(13일)부터 입법 예고할 예정입니다.

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김수연 기자 (kbsksy@kbs.co.kr)