“5월 9일전 가계약도 인정해주나요?”…양도세 중과유예 받으려면

다주택 양도세 중과 Q&A

서울 송파구 한 부동산 중개소에 게시된 양도세 안내문. 뉴스1

정부가 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료한다고 12일 공식 발표했다. 다만 서울 강남3구와 용산구는 잔금·등기까지 4개월, 그외 서울·경기 조정대상지역은 6개월간 유예기간을 주기로 했다. 다주택자 매물 중 세입자가 있는 경우 최장 2년간 매수자의 실거주 입주를 유예해 임차인을 보호하는 보완 방안도 마련했다.

정부 발표 내용을 Q&A 형식으로 풀어본다.

-5월 9일 전 체결하는 가계약 또는 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정만으로도 양도세 중과 유예를 받을 수 있나.

“가계약 또는 토지거래허가 전 사전 약정은 ‘계약’에 해당하지 않는다. 따라서 가계약·사전 약정만으로 중과 유예를 받지 못한다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에 한해 계약 요건이 충족된 것으로 본다.”

-기존 조정대상지역과 신규 조정대상지역 다주택자 매물 매수자는 ‘토지거래 허가일로부터 4개월 또는 6개월 이내’에 실거주를 위해 입주해야 한다. 그런데 잔금·등기 조건은 ‘계약일로부터 4개월 또는 6개월’이다. 허가일과 계약일이 다르면 어떻게 되나.

“토지거래 허가일은 실무적으로 계약일보다 빠르다. 입주는 일반적으로 잔금·등기에 맞춰 진행된다. 이에 따라 허가일이 계약일보다 빠른 경우 허가일에 맞춰 잔금·등기도 허가일에 맞춰 당겨질 수 있다.”

-5월 9일까지 계약한 후 토지거래허가일로부터 잔여 임대차계약이 4개월보다 짧게 남았다면 임차기간 종료 즉시 실거주해야 하나.

“허가일로부터 4개월 내에만 입주하고, 2년 실거주하면 된다.”

-최대 2년 실거주 유예는 매수자를 무주택자로 제한한다. 무주택 기준 시점은.

“허가 신청시를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예의 경우 대출 신청일을 기준으로 판단한다.”

-임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예와 주택담보대출 전입신고 기한 유예는 매도인이 1주택자일 때도 가능한가.

“불가능하다. 이번 실거주 유예는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치로, 매도인이 해당 조정대상지역에 주택 등을 보유한 다주택자인 경우에 예외적으로 적용된다.”

-전세대출을 이용 중인 무주택자가 임대를 낀 다주택자 매물 사려고 한다. 규제지역 3억원 초과 아파트 구입 시 전세대출이 회수되는데, 이렇게 되면 전세대출을 이용 중인 무주택자는 이번 조치에도 불구하고 주택을 매수하는 게 사실상 어려운 것 아닌가.

“아니다. 6·17 대책으로 전세대출 보유자가 투지·투기과열지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 소유권 이전 등기 완료일에 전세대출이 회수된다. 하지만 취득한 아파트에 세입자의 임차기간이 남은 경우 잔여 임차기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수를 유예해 준다.”