양도세 중과, 외국인은 이번에도 ‘언터쳐블’… "내국인 ‘역차별’ 개정해야"

서울 남산에서 바라본 아파트 단지. [연합뉴스 제공]

정부가 오는 5월 다주택자에 양도소득세 중과세 유예를 종료키로 했지만 외국인 다주택자는 이번에도 '열외'로 빠지게 됐다. 내국인만 규제 역차별을 받는다는 형평성 논란이 이번에도 거세게 일 것으로 보인다.

12일 한국부동산원에 따르면 2025년 상반기 기준 국내에서 주택을 소유한 외국인 수는 10만2477명으로 집계됐다.

국적별로 보면, 중국인이 5만8896명으로 가장 많았고, 미국인 2만2455명, 캐나다인 6433명, 대만인 3392명 등의 순이었다.

이 중 9만5717명은 1주택자지만, 나머지 6760명은 2채 이상 소유한 다주택자로 나타났다.

구체적으로 보면 2채 소유한 외국인이 5421명, 3채 656명, 4채 211명, 5채 이상 10채 미만 277명, 10채 이상 20채 미만 136명, 20채 이상 30채 미만 42명, 30채 이상 17명이다.

소득세법상 국내에 주소를 두고 있거나 183일 이상 거주한 외국인은 거주자로 분류돼 내국인과 동일한 과세 체계가 적용된다. 이에 따라 정부가 파악하고 있는 외국인 다주택자 역시 오는 5월 9일부터 주택을 매도할 때 양도세 중과세율이 부과된다. 다만, 국내 거주 외국인의 해외 배우자 등이 사들인 주택은 알아낼 수 없어 다주택자 여부를 파악하기가 쉽지 않다.

내국인의 경우 다주택자 여부를 세대 단위를 기준으로 판정한다. 배우자와 미성년 자녀도 통합해 한 세대로 인정하지만 외국인은 가족이 해외에 있으면 관계 입증이 어렵다. 예를 들어, 국내 거주 외국인이 해외 거주 중인 가족 명의로 국내 주택을 취득하는 식의 방법을 사용하면 다주택자 여부를 파악할 방법이 마땅치 않다.

이에 따라 양도세 중과세와 관련해서도 내국인만 규제를 받는 형평성 문제가 발생할 수 있다는 우려가 제기된다. 이 때문에 일부 다주택자들 사이에선 외국인도 똑같이 규제해야 하는 것 아니냐며 관련 법안의 개정을 요구하는 목소리가 나온다.

다만 전문가들은 외국인 다주택자를 내국인과 똑같이 규제하기 위해선 해외 행정기관의 협력이 필요한 만큼 관련 규정 마련은 쉽지 않을 것이라는 의견을 내놨다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "외국인 다주택자의 경우 현실적으로 국내 행정기관이 관련 정보를 확보하기 어렵다"며 "타 국가의 행정기관과 협력 체계를 구축해야 서류의 진위 여부를 파악할 수 있는데, 해당 국가가 협조해줄 지는 의문"이라고 설명했다.

신 교수는 "협력 체계 구축을 위해선 해당 국가에서도 비슷한 규제를 한국인에게 적용하는 방식으로 진행이 돼야 할 텐데 그 부분에 있어서도 실익이 큰 지는 생각해볼 필요가 있다"고 부연했다.

앞서 지난 2021년에도 다주택자 양도세 중과를 두고 내국인이 역차별을 당한다는 지적이 제기되며 정치권에선 외국인의 거래에 관해 취득세 및 양도세를 중과하는 법안 개정을 추진했으나 국제법상 상호주의 원칙에 어긋날 수 있다는 지적에 폐기된 바 있다.

안다솜 기자 cotton@dt.co.kr