“분양가 상승에...새 아파트 단지 내 상가 점포 소형·고밀화”

부동산R114 전국 단지 내 상가 입주 동향 분석
사업성 확보 및 소자본 창업 확산 등의 영향인 듯

▲ 입주 연도별 전국 단지 내 상가 공급 추이. 부동산R114 제공

새롭게 입주하는 아파트 단지 내 상가가 소형·고밀 형태로 재편되고 있다는 분석이 나왔다.

12일 부동산R114가 전국 단지 내 상가 입주 동향을 분석한 결과에 따르면 2025년 새롭게 들어선 단지 내 상가 건물은 227곳, 점포 수는 6524개로 집계됐다. 이는 2023년 각각 309곳, 7611개를 기록한 이후 2년 연속 감소한 수치다.

공급 규모는 줄었지만, 건물 한 동당 점포 수는 오히려 증가하는 추세다. 단지 내 상가 건물 1동당 평균 점포 수는 2020년 17개에서 2021년 21개로 늘었고, 2022년과 2023년에는 각각 25개를 기록했다. 이어 2024년 28개, 2025년에는 29개까지 확대되며 고밀화 경향이 뚜렷해졌다.

반면 개별 점포 면적은 축소되고 있다. 2025년 입주한 전국 상가의 점포당 평균 연면적은 1106.8㎡로, 2024년(1443.4㎡) 대비 약 23% 감소했다.

지역별로 보면 수도권은 2024년 1228.0㎡에서 2025년 920.6㎡로 25% 줄었고, 지방은 같은 기간 1756.3㎡에서 1396.1㎡로 21% 감소했다. 수도권과 지방 모두 점포 면적이 일제히 축소되는 흐름이다.
 

▲ 단지 내 상가 점포당 평균 연면적. 부동산R114 제공

이 같은 변화는 신축 아파트 분양가 상승과 맞물려 분양 상가의 토지비·건축비 부담이 확대된 데 따른 것으로 분석된다. 사업성 확보를 위해 동일 건물 내 점포 수를 늘리는 대신, 개별 점포 면적을 줄이는 공급 전략이 강화되고 있다는 설명이다.

임차 수요 측면에서도 소형 점포 선호가 확산하는 분위기다. 소형 점포는 초기 투자비와 운영비 부담이 상대적으로 낮아 공실 위험을 줄일 수 있다는 점에서 선호도가 높다.

코로나19 팬데믹 이후 비대면 소비가 일상화되면서 대형 매장보다 소규모 점포 위주의 운영이 적합하다는 인식도 영향을 미친 것으로 풀이된다.

부동산R114는 “상가 공급 규모를 최소화하는 추세가 이어지는 가운데, 소자본으로 운영 가능한 소규모·실속형 점포에 대한 임차 수요가 확대되면서 단지 내 상가 내부 점포 구성이 점차 소형·고밀화하고 있다”고 진단했다.

또한 상권 쇠퇴와 온라인 쇼핑 확산 등으로 전국 집합상가 공실률이 상승하는 흐름이 이어지는 상황에서, 향후 단지 내 상가 역시 소형 점포 비중이 더욱 확대될 것으로 내다봤다.