[Q&A] 5월9일까지 ‘가계약’ 양도세 중과 유예되나요?

매매계약 완료돼야…가계약은 제외

8일 서울 잠실에 위치한 공인중개사 사무실 유리 벽에 부동산 관련 세금 안내문이 게시되어 있다. 연합뉴스

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다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 5월9일 종료되는 가운데, 임차인이 거주하는 주택을 매수하는 경우 실거주 의무가 임대차계약 종료일까지로 유예된다. 다주택자가 5월9일까지 매매계약을 완료했다면 잔금·등기에 4~6개월의 유예기간이 부여된다.

재정경제부·국토교통부·금융위원회 등 관계부처는 12일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완추진 방안을 발표했다.

우선 정부는 기존 조정대상지역인 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구의 경우 5월9일까지 매매계약을 완료하고 4개월 안에 잔금·등기를 치르면 양도소득세를 중과하지 않기로 했다. 토지거래허가 대상 주택을 매수하는 사람은 기존 규정에 따라 허가일로부터 4개월 안에 해당 주택에 입주해야 한다.

지난해 10·15 부동산 대책으로 새로 지정된 조정대상지역 소재 주택의 경우엔 5월9일 계약 체결 뒤 6개월의 유예기간이 부여된다. 지난해 신규 지정됐다는 점을 고려해 기존 조정대상지역보다 추가 기간을 부여했다. 매수자는 6개월 안에 해당 주택에 입주하면 된다.

임차인이 있는 주택에 대해선 실거주 의무가 제한적으로 완화된다. 체결된 임대차계약상의 최초 계약 종료일까지 실거주 의무를 유예하되, 늦어도 이날 발표일로부터 2년 후인 2028년 2월11일까지는 실거주를 위해 입주해야 한다. 주택담보대출 실행 시 전입신고의무는 현행 ‘대출 실행일로부터 6개월 내’에서 ‘대출 실행일로부터 6개월’ 또는 ‘임대차계약 종료일로부터 1개월’ 중 더 늦은 시점까지 유예된다. 다만 이러한 실거주 의무 및 주택담보대출 전입신고의무 유예는 무주택자가 해당 주택을 매수하는 경우로만 제한된다.

아래는 이날 발표에 대한 세부사항을 문답식으로 정리한 내용이다.

―5월9일 전 가계약이나 토지거래허가를 받기 위한 사전약정만으로도 중과 유예를 받을 수 있는지?

“가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래약정은 ‘계약’에 해당하지 않기 때문에, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우만 계약요건이 충족된 것으로 본다.”

―5월9일까지 계약한 후 토지거래허가일로부터 잔여임대차계약이 4개월보다 적게(예: 3개월) 남은 경우 임대차계약이 종료되면 바로 실거주 해야 하는지?

“허가일로부터 잔여임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우에는 기존 규정과 같이 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 된다.”

―신규 지정 조정대상지역 주택의 경우 토지거래허가제도상 실거주 의무가 4개월에서 6개월로 유예되고 매수인이 무주택자로 제한되는데, 허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 무주택자로 제한되는지?

“무주택자로 제한되지 않는다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유 주택을 매수하는 것은 무주택자 여부와 상관없이 가능하다.”

―신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하도록 유예됐는데, 토지거래허가 대상인 경우 현행 제도상으로는 허가 후 4개월 내 실입주인데도 6개월 내 잔금·등기가 가능한지?

“가능하다. 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하고, 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주하고 2년간 실거주하면 된다.”

―임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가는 언제부터 신청할 수 있고, 언제부터 허가 가능한 것인지?

“2월 안에 관련 규정이 개정될 예정으로, 개정 후 허가 가능하다.”

―임대 중인 토지거래허가 대상 주택에 대한 실거주 의무를 유예하기 위해 추가 제출해야 하는 서류는?

“전세계약서 또는 임대차계약서, 다주택자 및 무주택자임을 확인하기 위한 개인정보 동의서가 필요하다.”

―매수자가 무주택자로 제한된다고 했는데, 무주택자 여부를 보는 기준 시점은?

“허가 신청시를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예의 경우 대출 신청일을 기준으로 판단한다.”

―임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예와 주택담보대출 전입신고 기한 유예는 매도인이 1주택자일 때도 가능한 것인지?

“매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않는다.”

―전세대출을 이용 중인 자가 규제지역 내 3억원 초과 아파트 구입시 전세대출이 회수되는데, 이번 조치에도 불구하고 이번 규제로 인해 전세대출을 이용중인 무주택자가 주택을 매수하는 것은 사실상 어려운 것 아닌지?

“구입한 아파트에 세입자가 살고 있는 경우, 해당 임대차계약의 잔여기간까지는 전세대출이 회수되지 않는다. 전세대출 보유자가 투기·투기과열지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기완료일에 대출이 회수된다. 다만 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고, 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우 그 잔여기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수가 유예된다.”

신민정 기자 shin@hani.co.kr