집값전쟁의 진정한 승부처 [김세형칼럼]

세금만으로 집값잡기 안통해
6만호 공급계획 5년전 실패작
청와대 국회 세종시이전 빨리
1기신도시재건축 좋은 대안

이재명정부가 주택시장 안정화 대책을 잇따라 내놓고 있다. 이달 초 서울 남산 전망대에서 바라본 시내 곳곳에 아파트 단지가 빼곡하게 들어서 있다. [연합뉴스]

이재명 대통령이 주가 5000P를 달성한 기세를 몰아 부동산감독원까지 신설해 서울 아파트값 고공행진을 끝장내겠다는 태세다. 부동산 쪽 돈이 증시로 이동하면 주가는 상승하고 대통령 지지율과 지자체 선거에도 득점 포인트다.

지난주에는 “서울 아파트 한 평에 3억원, 창원은 한 채에 3억원”이란 극적 대비로 대중의 공분을 일으켰다. 실제 알아보니 평당 3억원, 국평 한 채에 80억원, 100억원 하는 아파트는 없었다. 국평 기준 최고 거래가는 원베일리 72억원으로 작년 초 55억원에서 올랐고 압구정 신현대 35평형은 50억5000만원에서 70억원으로 치솟았다.

초고가 아파트가 1년에 40%나 폭등해 보통 사람은 평생 만질 수 없는 20억원을 거저먹었다. 이런 ‘부당한’ 급등에 대통령이 망국병, 일본의 잃어버린 30년을 상기시키는 것도 무리는 아니다. “다주택자들이 올려놓은 높은 집값 때문에 결혼·출산을 포기하는 수백만 청년의 피눈물이 안 보이느냐?” “마귀에게 양심마저 빼앗긴 것이냐.” “기회를 줄 때 잡으시라. 이번이 마지막 기회임을 곧 알게 될 것이다.” 5월 9일 다주택 양도세 중과 종료를 앞두고 대통령의 언급은 셰익스피어의 연극 대사처럼 비장하다.

이 호통이 무서웠던지 서울 아파트 매물이 쏟아지고 호가도 움찔하는 모양이다. 2주택 이상은 전국 237만호, 수도권 105만호로 파악되는데 매물을 사려 해도 대출한도가 묶여 있어 실제 매매는 한계가 있다. 그러면 “마지막 기회임을 알게 될 것”의 실체가 드러날 것이다.

그것은 다주택자 혹은 최고가 아파트 보유세 인상일 공산이 크다. 현재 50억원 아파트의 재산세+종부세를 계산하면 3660만원쯤이다. 이는 미국, 일본의 경우 시가의 1~1.5%인 5000만~7500만원에 비해 한참 낮다.

그런데 세금(양도세, 보유세 중과)만으로 아파트값이 내려갈까? 세금 중과의 약효는 3~6개월밖에 못 버텼다고 주산연은 청와대와 정부 요로에 과거 경험자료를 제출했다.

대통령 호통의 유효기간은 노무현·문재인 정부 때도 짧았다. 영리한 돈은 서울 입주 물량이 작년 4만6000호에서 올해 2만9000호, 2년 후엔 9000호밖에 안 되는 팩트에 눈길을 준다.

얼마 전 환율 싸움이 증명했듯 정부가 시장을 이길 수는 없다. 결국은 수요 공급이다. LH 주도 6만호 공급 대책은 문재인 정부 8·4대책(2020년)의 70% 판박이라 신뢰가 거의 없다. 5년 전 안 된 게 지금 통하겠나.

집값 안정을 위해서는 수요 감소나 확실한 신규 공급밖에 길이 없다. 수요 감소는 서울을 덜어내는 것이다. 여야는 청와대, 국회의 세종시 이전에 동의했으므로 2029년쯤으로 시기를 정하면 효과가 클 것 같다. 공기업 300~400개 지방 이전도 빠를수록 좋다. 뉴욕·런던처럼 외국인, 지방 유지의 비거주 서울 갭투기는 재산세 3~4%를 물리면 못 버티고 팔 것이다.

전문가들은 1차 신도시 30만호 재건축을 서두르고 용적률을 500% 이상으로 올려주는 게 가장 쉬운 길이라고 한다. 그러면 6만호의 다섯 배인 30만호 공급도 가능하다. 어떤 임대사업 회사가 민주당 의원들을 만나보니 온통 “LH 공공건설” 노래를 부르더라고 한다. 공공 위주론 성공이 어렵다. 민간이 큰돈을 벌까봐 두려우면 용적률 증가분은 임대주택으로 하고 채권입찰제를 재도입해 국가가 환수하면 될 일이다.

진정한 비극은 악이 선을 이기는 게 아니라 선과 선이 싸워 한쪽이 패배하는 것이라 했다(헤겔). 공공(LH)이냐, 민간(재건축)이냐, 두 선이 다투는 사이 또 집값이 폭등하면 그게 진정한 비극이다. 이 정부의 성패가 달린 문제다.