20억 용산집, 8억 전세 끼고 매입땐…전세반환대출 1억, 현금 19억 필요

양도세 중과유예조치 Q&A
9월9일까지 계약금+잔금
입주할때 보증금 돌려줘야
재건축 아파트 매입한다면
조합원 지위승계 안돼 주의

정부가 오는 5월 9일로 다주택자 양도세 중과 유예 종료 방침에 쐐기를 박으며 아파트 급매물이 속속 등장하고 있는 가운데 9일 서울 송파구의 한 공인중개사무소에 양도세 중과 유예 종료 관련 안내문이 부착돼 있다. 2026.02.11 [한주형 기자]

정부가 오는 5월 9일까지 규제지역 일부 다주택자 매물에 대한 토지거래허가 규제를 완화하기로 했다. 완전히 차단됐던 ‘전세 끼고 매매’가 일시적으로 가능해진 셈이라 시장 관심도 높다.

하지만 서울 전역과 경기도 12개 지역이 ‘3중 규제(토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구)’로 묶여 있고 주택담보대출 규제 등도 엄격해 실제 매매가 이뤄지려면 고려해야 할 사안이 한두 개가 아니다. 매일경제신문이 다주택자가 내놓은 매물을 실제 구입할 때 주의해야 할 점은 무엇인지 정리해 봤다.

-세입자가 거주 중인 다주택자 소유의 주택을 매수해 실제 입주해야 하는 시점은.

“원래 토지거래허가구역 내 주택은 허가일부터 4개월 안에 취득(등기)하고, 취득일부터 2년간 거주해야 한다. 하지만 다주택자가 내놓은 ‘전세 낀 매물’을 무주택자가 사서 5월 9일까지 계약을 체결하면 잔금·등기 완료에 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 4개월, 나머지 21개 구는 6개월의 기간이 주어진다. 그리고 실제 입주는 임대차 계약 만료일에 하면 된다.”

-대출 규제까지 겹쳐 매매 과정이 복잡하다. 조금 더 자세하게 설명해 달라.

“용산에 있는 매매가격 20억원짜리 집에 8억원의 전세(2028년 2월11일 만기)가 낀 다주택자 매물이 있다고 가정하자. 우선 계약금 2억원을 5월 9일까지 지불한 후 9월 9일까지 잔금 10억원을 내고 보증금 8억원을 승계받아 등기를 낸다. 그리고 2028년 2월 11일에 전세 보증금 8억원을 돌려주고 입주하면 된다. 이때 주의해야 할 부분은 전세반환대출이 최대 1억원이라는 점이다. 다시 말해 20억원짜리 아파트를 매매하려면 현금 19억원이 있어야 한다.”

- 세입자가 있는 주택을 사고팔 때 추가로 유의해야 할 점은.

“토지거래허가구역에서 세입자의 거주 기간이 현재 2개월 이하로 남았을 경우에는 계약갱신청구권 사용 가능성이 없는지 확인해야 한다. 세입자가 갱신청구권을 쓰겠다고 의사를 표현했을 경우 실거주 이유를 들어도 갱신 거절을 못할 수 있기 때문이다.”

-집주인이 살고 있던 집이라면 어떻게 되나.

“상대적으로 과정이 간단하다. 계약금을 5월 9일까지 낸 후 거래 허가를 받아 9월 9일까지 등기·입주하면 된다. 이때는 주택담보대출을 일으키기 때문에 대출금액을 높일 수 있다. 매매가격 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이다.”

-일시적 2주택자도 이번 조치 대상에 해당되나.

“부처 간 협의가 완료되지 않아 어떻게 할지 결정되지 않았다. 명목상 다주택자이긴 하지만 세금 측면에서 1주택자 비과세를 적용받기 때문이다. 5월 9일이라는 시한까지 팔지 않으면 문제가 되는 경우가 아닌 만큼 제외해야 한다는 의견이 많다.”

3일 서울 응봉산에서 바라본 반포 일대 아파트. 2026.2.3 [한주형 기자]

-재건축 아파트를 매매할 때 특별히 조심하라는 조언이 있는데.

“투기과열지구에서 재건축은 조합 설립 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 금지된다. 예외 조항이 있지만 다주택자는 어떤 것에도 해당되지 않는다. 이 주택을 사면 현금 청산 대상이 되고 조합원이 될 수 없다. 각별히 유의해야 할 부분이다.”

-등록임대주택에 대한 양도세 중과가 추진된다는 얘기가 있다.

“2018년 9월 14일 이전에 등록한 임대사업자가 임대의무기간을 채운 뒤 등록이 자동 말소되면 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 이재명 대통령이 ‘적정한 기간 중과를 유예한 후에는 일반 주택과 동일하게 세제를 적용해야 한다’는 의견을 밝혀 조정될 가능성이 높다. 아파트만 대상이고 오피스텔과 빌라는 제외될 수 있다는 관측도 있다. 가능성은 있지만 확정된 사안은 아니라 정부 정책을 확인할 필요가 있다.”