28년까지 임대등록 말소 서울 아파트 4.1만호…"현실적 퇴로 마련해줘야"

다주택자·등록임대 정조준한 대통령…물량 폭탄 현실화할까②

(서울=뉴스1) 허경 기자 = 이재명 대통령이 10일 청와대에서 열린 국무회의에서 발언을 하고 있다. 2026.2.10/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 허경 기자

이재명 대통령이 SNS(소셜미디어)를 통해 등록임대사업자 제도의 문제점을 거듭 지적한 데 따라 정부가 구체적인 개선책을 고민 중이다. 이 대통령이 등록임대사업자의 의무임대 기간 만료 이후에도 다주택자 양도세 중과 배제 혜택이 유지되는 것은 불합리하다고 지목한 만큼 제도 개편은 불가피해 보인다. 다만 실거주 의무 등 등록 임대사업자가 선뜻 매도에 나서기 어려운 현실적 제약은 풀어야 할 숙제다. 시장에서는 정교한 정책으로 변화를 매끄럽게 유도하는 것이 중요하다는 목소리가 나온다.

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수만가구 공급 '트리거' 되나…2028년까지 임대 등록 말소 이어져

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11일 대한주택임대인협회(임대인협회)가 국토교통부 통계를 분석한 자료에 따르면 서울시에서 의무임대기간이 끝나 장기임대주택 등록이 말소되는 아파트는 올해 2만2822가구에 달할 것으로 추정된다. 지난해 말소된 3754가구의 6배가 넘는 규모다. 이후에도 한동안 대규모 등록 말소가 계속된다. 2027년 7833가구, 2028년 7028가구 수준이다. 2017년 말 문재인 정부의 장려에 따라 8년 장기일반임대가 대거 등록됐기 때문에 2025년부터 등록 말소도 대규모로 이어지고 있다는 설명이다.

시장은 등록 임대주택이 시장에 어떤 식으로 풀릴지를 주목하고 있다. 종합부동산세 합산 배제 등 세제 혜택이 사라지면 임대주택을 계속 보유할 매력도 사라지기 때문이다. 여기에 이 대통령이 언급한 양도세 중과 배제 혜택까지 줄어들 경우 등록 임대주택 물량 출회는 한층 빨라질 것으로 보인다.

결국 정부 정책의 시점과 강도에 따라 올해부터 2028년까지 4만1400가구 이상의 등록 임대 아파트가 시장에 풀릴 가능성이 제기된다. 이는 국토부가 파악한 서울 매입임대주택 아파트는 총 4만3682가구(2024년 기준)의 약 95% 수준이다.

공급 확대가 쉽지 않은 서울의 주택 현실을 감안할 때 막대한 물량이다. 이 대통령도 지난 10일 SNS에 한 언론보도를 공유하며 "다주택인 아파트 4만2500호(국토부 기준 4만3682가구)가 양도차익을 누리며 무기한으로 버티지 않고 다주택 양도소득세 중과를 피해 매물로 나오면 '집값 안정 효과가 미지수'일 것 같지는 않다"고 언급한 바 있다.

이 대통령은 앞서 수차례 등록 임대주택 제도에 대해 문제의식을 거듭 드러내기도 했다. "서울시 등록 임대주택 약 30만호(아파트 약 5만호)는 영구적 다주택 양도세 중과 제외라는 특혜를 받는다" "임대용 주택을 건축했다면 몰라도 임대사업자 등록만 하면 집을 얼마든지 사 모을 수 있다는 것도 이상하다" 등 지금의 제도가 합리적으로 느껴지지 않는다는 지적이다. 세제를 손질해 다주택자의 매물이 시장에 나오게 하겠다는 의지도 읽힌다.

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"양도세 중과 피하려면 기간 내 매각해야"…'기간 충분해야' 지적도

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(서울=뉴스1) 허경 기자 = 이재명 대통령이 10일 청와대에서 열린 국무회의에서 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관과 대화를 하고 있다. 2026.2.10/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 허경 기자

임대주택 등록 제도는 일정 기간(통상 8년) 의무 임대를 조건으로 임대료 인상률을 연 5%로 제한했다. 대신 취득세, 종합부동산세, 재산세 감면과 함께 양도세 중과 배제 혜택을 부여해왔다. 이 중 종부세, 재산세 등의 혜택은 의무 임대기간 종료와 함께 사라지지만 양도세 중과 배제 혜택은 이후에도 계속 유지된다. 이 대통령이 문제삼은 부분이다.

임대인 입장에서는 정부 장려로 등록한 사업자 지위가 오히려 부동산 안정을 해치는 원인으로 지목되는 게 억울할 수도 있다. 아울러 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 만큼 실거주 의무에 묶여 매물을 내놓기도 어려운 상황이다. 이에 임대인협회 관계자는 "토허구역에서는 아파트 매수자가 무조건 실거주를 전제로 허가를 받아야 한다. 즉 임차인이 거주 중인 등록임대주택은 매도가 불가능한 구조"라고 지적하기도 했다.

정부는 이런 제약을 해소할 수 있는 방안을 모색 중이다. 현재로선 임대 종료 이후에도 일정 기간 양도세 중과 배제 혜택을 유지하는 방안이 유력하다. 단기적으로 주택 매도에 나설 수 있는 여유기간을 부여한다는 취지다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 이와 관련, 전날 국무회의에서 "임대 종료 이후 일정 기간 내에 매각해야 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있도록 매각 기한을 정하겠다"고 밝혔다.

시장은 등록 임대사업자 혜택 축소를 기정사실로 받아들이는 분위기다. 대신 토허제 등 주택 매각에 있어 실질적인 난관이 있는 만큼 확실한 퇴로를 열어줘야 한다는 목소리가 강하다. 특히 매각 시한이 지나치게 짧을 경우 오히려 역효과가 발생할 수 있다는 지적이 나온다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "매각 기한이 단기간에 그칠 경우 시장에 혼선이 생기고 기한 이후 매물이 잠길 수 있다"며 "3~4년으로 기간을 길게 주고 순차적으로 매물이 나올 수 있어야 매매시장 뿐 아니라 전월세 시장 영향도 완충을 할 수 있을 것"이라고 말했다.

홍재영 기자 hjae0@mt.co.kr