"5월 9일 전 세입자 동의 구해 자진 말소하는 것이 유리" [프레스룸 안수남의세세세]

"자동 말소는 양도 기한 상관없이 중과세 배제" "시기 따라 적용 법령 상이…임대 사업자 등록 시점이 기준" "2018년 9월 이후 등록 시 다주택자 중과세 배제 없어" "자진 말소자, 말소일로부터 1년 안에 양도해야 혜택" "구청·세무서 사업자 등록…임대 기간 중 상한율 지켜야" "임대 개시 당시 주택 공시가격 충족…가장 중요한 요건" "건설 임대, 건물 298 ㎡·땅 149 ㎡ 이상 면적 기준" "가액·임대 기간·임대료 등의 요건 충족 시 최대 혜택" "5월 9일 전 세입자 동의 구해 자진 말소하는 것이 유리" "다가구주택 소유 시, 소유자 선택한 대로 따라" "단독주택의 경우 1채…공동주택은 가구당 1채" "등록 시점·의무 기간·중과 배제 요건 재차 점검"

■ 프로그램: MBN 프레스룸 LIVE ■ 방송일 : 2026년 2월 4일 (수요일) 오전 10시 30분 ■ 진 행 : 유한솔 앵커 ■ 출연자 : 안수남 대표세무사 (세무법인 다솔)

**기사 인용 시 'MBN 프레스룸 LIVE' 출처를 반드시 밝혀주시길 바랍니다.

유한솔 : 세상의 세금 상식을 세세하게 알차게 전해 드리는 안수남의 세세세 시간으로 이어가겠습니다. 앞서 경제 라이브에서도 등장했던 주제입니다. 저희가 앞서 전해 드렸던 다주택자 양도세 중과 배제 이야기, 임대주택 이야기를 중심으로 오늘 해보도록 하겠습니다. 수요일의 남자 안수남 세무사님 모셨습니다. 어서 오세요.

안수남 : 안녕하세요?

유한솔 : 저희가 지난 시간에 관련 방송을 했지만 이후에도 보시고 나서도 헷갈린다는 분들이 굉장히 많았습니다.

안수남 : 맞습니다.

유한솔 : 워낙에까다롭고 복잡한 얘기인데 하나하나 또 배우는 자세로 오늘 풀어헤쳐 보도록 하겠습니다. 다주택자 중과 배제 관련해서 헷갈리는 부분 중의 하나가 임대주택 요건에 관한 얘기인데 의무 임대 기간 부분을 좀 헷갈려하는 분들이 많이 계신 것 같아요.

안수남 : 맞습니다. 주택 임대 사업자가 임대 등록 시기에 따라서 의무 임대 기간이 또 다르고요. 또 세제 혜택에 따라서 요건들이 다 다르게 돼 있습니다. 그래서 소득세법상 임대 요건이 있고 또 조세특례제한법상 요건이 있어서 그것이 혼용돼서 일반인들 혼란이 많을 것 같습니다.

유한솔 : 세법상으로 달라지는 부분도 있고 임대사업자 등록 시점에 따라서 의무임대 기간을 다르게 적용받는다는 건데 이게 계속해서 개정된 법의 배경이 좀 있을 것 같아요.

안수남 : 그렇습니다. 최초로 시행될 때가 2004년도 1월부터 시작됐거든요.

유한솔 : 다주택자 중과 규정이.

안수남 : 그때는 법령도 그때는 의무 기간이 5년이었고. 그래서 세법하고 그때 임대주택법 동일하게 맞춰져 있었어요. 그런데 그것이 민간임대주택특별법으로 바뀌면서. 13년이었거든요. 단기 4년 그다음에 준공 5년 해서 8년짜리로 바뀌거든요. 바뀌었는데 우리 세법은 그대로 5년짜리가 시행됐던 거죠. 그러다가 2018년 4월부터 8년짜리가 도입돼요. 그러니까 그때 5년, 8년이 되어 있었고 임특법은 4년, 8년으로 돼 있었고 그래서 의무 임대 기간이 서로 다르게 하고 있었어요.

유한솔 : 세법에서 좀 다르게 보고 있었다.

안수남 : 그래서 4년을 채우고도 세법의 혜택을 받으려면 1년을 더 해야 되는 상태였죠. 그렇게 진행했었습니다.

유한솔 : 소득세법도 나중에는 의무 임대 기간이 바뀌었죠.

안수남 : 맞습니다. 또 바뀝니다.

유한솔 : 결국 세제 정책의 변화에 따라서 잠재적인 중과 대상자, 납세자들이 촉각을 곤두세우게 되는 부분이라는 건데 5월 9일 다주택자 중과 유예 종료가 거의 확실시되고 있습니다. 여기에 더해서 지금 대통령은 등록임대주택에 대한 세제 혜택도 좀 손봐야 된다는 취지로 얘기하고 있는데 이게 또 하나의 변수가 될 수 있을 것 같아요.

안수남 : 이게 지금 대통령께서 알고 계신 건 자동 말소가 되면, 의무 기간을 충족하고 자동 말소가 되면 양도 기간에 상관없이 무조건 다주택자 중과세를 배제하게 돼 있거든요. 그러면 이건 등록하고 미등록하는 주택하고 너무 차이가 있지 않느냐. 이것도 예를 들어서 등록 의무 기간이 끝나고 3년이나 5년 정도 양도 기간을 정해 줬어야지, 이걸 계속 주면 어떻게 하느냐 하는 것 그것 때문에 지금 말씀을 하고 계신 것 같아요. 그래서 그런 차별은 있지만 또 사실은 이게 최초로 도입됐을 때만 해도 의무 임대 호수가 있었어요. 그때는 5채였습니다. 5채를 갖고 5년 동안 하면서 5% 준수해야 되고 의무 기간을 지켜야 했기 때문에.

유한솔 : 요건이 더 까다로웠겠군요.

안수남 : 까다로웠습니다. 그래서 이 세제 혜택을 조금 그때는 과하게 줬거든요. 그렇게 줘도 임대 등록자가 없었어요. 그러다 보니까 조금 더 주고 조금 더 주고 해서 정부에서 그런 제도들이 도입된 건데 그러면서 의무 기간이 다 충족되기도 전에 8년짜리를 아파트 같으면 자동 말소를 시켜 버리지 않았습니까? 그러니까 자동 말소시켰는데 이걸 다주택 중과세를 본인의 의지와 상관없이 중과세되는 문제점이 발생하는 거죠. 이제 지금 문제가 있는 겁니다.

유한솔 : 정부의 문제의식은 거기에 초점을 좀 맞추고 있는 부분이고 앞으로의 세제 개편 축소가 또 얼마나 될지 어떤 방식으로 정리가 될지는 지켜봐야 할 것 같고 일단 중요한 건 현행 기준으로 지금 어떻게 적용되는지를 봐야 비교가 된다는 거죠. 등록 시점에 따라서 의무 임대 기간이 다르다고 했습니다. 그럼 내가 갖고 있었던 임대주택의 지금 의무 임대 기간이 5년짜리인지 8년짜리인지 10년 있을 리인지 이걸 구분할 수 있는 쉬운 방법이 없을까요?

안수남 : 그러니까 지금 민특법이 4년짜리 8년짜리 있다가 단기 4년짜리를 2020년도에 대대적으로 폐지해 버립니다. 그리고 아파트 8년짜리도 폐지해 버리고 전체를 10년으로 바꾸어버렸잖아요. 그러다 2018년 3월 말까지는 5년, 4월 1일부터 2020년 8월 17일이죠. 8월 17일까지는 8년. 2020년 8월 18일까지는 10년. 세 가지로 구분이 돼요. 그래서 본인이 언제 임대 등록을 했느냐에 따라서 의무 기간이 달라지니까 이걸 본인들이 꼭 기억하셔야 됩니다.

유한솔 : 해당되는 구간을 아마 빠삭하게 알고 계실 텐데 한번 확인을 해보시면 좋을 것 같습니다.

안수남 : 또 한 가지 꼭 놓치지 말아야 될 것이 2018년 9월 13일 이후에 1주택자가 조정대상지역에서 추가로 획득한 데는 세제 혜택을 안 줘요. 그러니까 본인이 취득 시기를 확인해 보시고 조정대상지역으로 지정됐을 때 또 그것도 보셔야 됩니다.

유한솔 : 일단 임대주택 사업자에 대한 세제 혜택이 점진적으로 줄어왔다는 기조가 보이는데요. 일단 2018년 9월 13일, 9·13 대책이 기점인 게 이 이후로 신규 등록된 임대주택에 대해서는 이제 다주택자 중과세 배제가 안 되는 거잖아요.

안수남 : 중과세 배제도 안 되고 종합부동산 합산 배제도 이것도 없어졌어요.

유한솔 :　나중에 이제 추징이 되는 거고….

안수남 : 그렇습니다. 그래서 두 가지 혜택을 축소해 버렸던 거죠.

유한솔 : 여기서 조금 더 헷갈리는 건 법 개정에 따라서 의무 임대 기간이 지금 끝나고 자동 말소되는 주택들 있지 않습니까? 이런 경우가 있고 반대로 그전에 본인이 선택해서 자진 말소하는 경우도 있었을 텐데 이 두 경우에도 세제 혜택 적용 여부가 다른 건가요?

안수남 : 그렇습니다. 자동 말소자는 아까 말씀드린 대로 4년, 8년을 다 채운 사람들. 그러고 나서 자동 말소된 것들은 중과세에서는 양도 기간 제한이 없어요. 그런데 자진 말소자들 있잖아요. 의무 기간이 4년, 8년짜리는 2분의 1이 경과된 상태에서 자진 말소를 했으면 자진 말소일로부터 1년 안에 양도해야만 혜택이 주어집니다. 그래서 양도 시기에 제한이 있으니까 이거는 본인들이 자동 말소인지 자진 말소인지 꼭 확인해 보셔야 해요.

유한솔 : 법 개정에 따라서 의무 임대 기간이 종료된 뒤에 자동 말소가 되는 물건들이 있습니다. 이 경우는 지금 양도 기한 없이 다주택자 중과 배제 혜택이 적용되는 부분. 전에 의무 기간 반을 채우고 나서 자진 말소한 경우는 1년의 기한이 있다는 얘기로 정리를 해 보면 될 것 같습니다. 저희가 의무 임대 기간을 중심으로 요건 정리를 해봤는데 사실 더 복잡하잖아요. 지금 지켜봐야 할 게 굉장히 많죠.

안수남 : 맞습니다. 지금말씀드린 것처럼 의무 임대 기간만 볼 것이 아니라 제일 중요한 요건이 구청에 임대 사업자 등록 여부를 확인하셔야 돼요. 그래도 구청에 등록들은 많이 하셨는데 세무서에 사업자 등록을 빠뜨린 경우가 있어요. 그래서 구청에 등록하는 것 그다음에 세무서에 등록하는 것.

유한솔 : 이게 지금 별개군요. 주택 임대 사업자 등록이 있고 사업자 등록이 있는 거예요?

안수남 : 따로따로 있습니다. 지금 초창기 있다가 중간에 통합해서 할 수 있도록 구청에다 하면 세무서에 자동 통지가 가게 되어 있었어요. 그걸 다 체크하게 돼 있었는데 체크가 누락돼서 또 빠진 경우가 있었어요. 그러니까 본인들이 꼭 확인하셔야 합니다.

유한솔 : 지자체와 세무서를 모두 가야 하고.

안수남 : 그리고 임대 기간에 5% 임대 상한률을 꼭 지키셔야 하는데 물론 구청에서 5%가 넘으면 반려를 했었어요. 그런데 일정 기간 그렇게 요건을 검토해 주신 기관이 있는가 하면 검토를 안 하시는 분도 있습니다.

유한솔 : 그러니까 모르고 5% 이상 인상을 한 경우도 있을 수 있겠군요.

안수남 : 맞습니다. 그렇게 해서 받아버렸을 경우에는 그 경우에는 사실상 한 번이라도 상한률을 위반했으면 탈락이에요. 그걸 제외하고 다시 5년 충족하고 이게 안 됩니다. 그게 중요하고 그다음에 이제 마지막에 이게 다주택자 중과세 기준에서 제일 중요한 것은 임대 개시 당시 주택 공시가격을 준수해야 돼요.

유한솔 : 가격 요건이 있는 거군요.

안수남 : 가격 요건이 있습니다. 그게 수도권은 6억 그다음에 지방은 3억이었거든요. 이 요건까지 꼭 충족해야 가능합니다.

유한솔 : 가장 중요한 부분이라고 강조해 주셨습니다. 주택 공시가격을 기준으로 가격 요건, 수도권 6억, 비수도권 3억 이하를 말씀하셨는데 이게 중요한 게 가격에 대한 것도 그렇지만 임대 개시 시점이라는 것에 대해서 모호함을 느끼는 분들이 계실 것 같아서 이게 취득한 시점인지 아니면 말씀하신 임대 사업을 등록한 시점인지 혹은 임대인이 들어온 시점인지 언제를 얘기하는 건가요?

안수남 : 헷갈리게 되어 있는데요. 우리 세법에는 명확하게 되어 있어요. 구청에 임대사업자 등록한 날짜 그다음에 세무서에 사업자 등록한 날짜 그다음에 임대가 개시된 날짜 이 세 날짜 중에서 제일 늦은 날짜를 기준으로 판단합니다. 그래서 이 세 날짜를 다 꼼꼼하게 따져보셔야 됩니다.

유한솔 : 그러니까 주택 취득 시점은 아니고 등록 시점과 실제 세입자가 들어와서 임대가 시작된 시점 가운데 더 늦은 날짜로 골라서 한다. 알겠습니다. 가격 요건 말고 면적 제한 이런 것들은 없나요? 이거는 아마 임대주택 종류에 따라서 조금씩 다를 것 같습니다.

안수남 : 그렇습니다. 그때 건설 임대가 있었고 매입 임대가 있었는데 지금 제가 설명하고 있는 것은 대다수 매입 임대예요. 건설 임대는 땅에다가 본인들이 지은 사람들을 말씀드리는 건데 그때 매입 임대는 한 채만 있어도 되는데 건설 임대는 2채 이상이어야 해요. 요건이 다르고요. 그다음에 건설 임대는 면적 기준이 있어요. 건물은 298제곱미터 그다음에 땅은 149제곱미터 이하로 제한이 있는데 매입 임대는 건물 면적 제한은 없습니다. 가액 제한만 있고 호수도 한 호 이상만 하면 되도록 그렇게 간단하게 되어 있었습니다.

유한솔 : 저희가 지금 이야기하는 대다수의 등록 임대주택에 관해서는 매입 임대주택이기 때문에 면적 제한은 없다고 정리를 해 보면 될 것 같고요. 이런 부분도 하나 짚어보면 좋을 것 같습니다. 공시가격 요건을 얘기했습니다마는 일부 6억 원을 넘는 임대주택들. 강남의 아파트는 대개 이럴 텐데 이 경우에도 지금 혜택을 보고 등록을 하는 경우가 있다는 거예요. 이건 어떤 경우인가요?

안수남 : 근거법이 다른데 일단 일반인들이 구분하기 위해서 제가 지금까지 말씀하신 것은, 장기 임대주택은 다주택자 중과세 규정, 종합부동산세 혜택, 거주 주택 비과세 이런 것들을 받는 거는 소득세법을 기준으로 따르게 되어 있어요. 거기에 따른 매입 임대주택은 지금 가액 기준을 적용받는 거고 그다음에 조세특례제한법의 혜택이 또 하나 있어요. 그거는 국민주택 규모 이하로서 1호 이상을 8년 이상 장기 임대를 주면 8년짜리는 장기보유특별공제로 50%, 10년짜리는 70%를 해 주게 되어 있는 그 당해 주택에 대한 세제 혜택이죠. 그 혜택은 따로 조세특례제한법이 있었는데 거기는 가액 기준이 없어요. 가액 기준이 없고 면적 기준만 있다가 가액 기준이 중간에 나오거든요. 언제 나오냐 하면 2018년 9.13 조치에서 나와요. 그래서 9월 14일 이후에 취득한 건 면적 기준에다가 가액 동시 적용되는데 그러다가 지금 8년짜리가 아파트 같은 경우는 자동 말소시켜 버리지 않았습니까? 그러니까 10년으로 갈 수는 없죠. 8년에서 끝나버려요, 자동 말소돼서. 그래서 10년까지 못 가고 50%에서 끝나기 때문에 그 경우에 위헌 소송을 낸 경우가 있었어요. 나는 10년까지 가려고 했는데 정부에서 막아서 못 해 줬는데 그거는 위헌 아니냐. 그런데 헌법재판소에서 그건 위헌이 아니다, 받아들이지 않았습니다. 과거에 준공공임대주택이라고 불렸던 지금 장기 일반 임대주택에 해당하는 부분.

이게 바뀌었습니다. 맞습니다.

유한솔 : 이게 공시가격 6억을 그러니까 초과하더라도 장기보유특별공제는 받는다는 거잖아요.

안수남 : 그렇습니다. 다주택 중과세가 적용되잖아요. 그러면 세율은 20%, 30% 중과세가 되는데 일반 주택이었으면 장기보유특별공제까지 못 받는데 여기서 50% 받는다 그러면 50%는 받으니까 세 부담이 굉장히 많이 줄어들죠. 굉장히 차이 납니다.

유한솔 : 과세 구간이 다주택자 중과세를 못 받는 그 구간에 해당하지만 장기 공제는 받을 수 있다. 만약에 그렇다면 이런 장기 일반 임대주택 가운데서 가격 요건 6억까지 맞추고 다른 복잡한 요건들까지 다 갖췄다면 지금 장특공제로 해서 다주택자 중과 배제까지 다 받을 수 있는 거죠.

안수남 : 다 받을 수 있습니다. 중과 배제 받을 수 있고 지금 장기보유특별공제로 50% 다 받는 것도 두 가지 다 받을 수 있습니다. 이런 걸 요건을 꼼꼼히 따져보셔야 되겠죠.

유한솔 : 이런 최적의 조건에 해당하는 경우도 있다는 겁니다. 지난 문재인 정부 때였죠. 2018년, 2019년까지 민간 임대주택 사업 제도가 활성화되면서 집중적으로 이 시기에 임대 등록이 많이 이루어졌고 이제 8년이 지나서 올해부터 말소돼서 나오는 물건들이 많다는 거예요. 이 가운데 문제가 되는 건 아까 우리가 살펴봤던 대로 9·13 대책 이후에 장기보유특별공제를 받을 수 없는 아파트들에 대한 얘기일 텐데 앞서 말씀하신 배제도 안 되고 그다음에 종부세도 합산이 되는 경우가 있을 것 같아요. 이런 분들은 대비책이 좀 필요할 것 같아요.

안수남 : 그건 비교를 해 보기는 해 보셔야 됩니다. 8년을 다 채우고 5월 10일부터는 다주택 중과세가 적용돼 버리니까 세율은 중과세율이 적용되지 않습니까? 그러면 중과세율은 적용받고 50% 장기보유 특별공제를 받을 수 있는지 그 세금하고 그다음에 우리가 5월 9일 이전에 지금 4년이 경과됐으니까 자진 말소할 수 있는 권한이 있거든요. 그리고 지금까지 종부세는 추징을 안 당해요. 그래서 2분의 1 지난 이후에 우리가 세입자로부터 동의만 구하면 자진 말소 시킬 수는 있어요. 자진 말소시켜서 5월 10일 이전에 우리가 매매할 수가 있겠죠. 그러면 중과세율 적용 못 받지만 일반 장기보유특별공제 2%짜리는 받을 수 있거든요. 그래서 세액 비교를 두 가지를 해 보셔서 내가 지금 자동 말소 시킬 건지 아니면 자진 말소로 갈 건지 이걸 좀 선택하셔야 될 것 같아요.

유한솔 : 임대 기간 등을 따져보셔야 할 것 같습니다. 이 부분도 좀 중요할 것 같아 짚어보자면 다가구주택 있잖아요. 이거를 지금 한 채 주택으로 볼 건지 여러 채로 건지에 따라서 역시 다주택자 중과세 배제 적용 여부 달라지잖아요.

안수남 : 비과세 규정을 적용할 때는 단독으로 가는 것이 무조건 유리해요.

유한솔 : 그러니까 1세대 1주택자 같은 경우에는.

안수남 : 그렇습니다. 그런데 다주택자 중과세 규정은 본인이 선택하게 돼 있는데 선택하면 왜 그러냐 하면 인정은 되지만 지방 같은 경우는 가액 기준이 3억이잖아요. 그러면 한 가구 한 가구가 3억 이하면 주택 수 다 빠져버리죠. 전체로는 3억 넘더라도 가구당으로 3억 이하는 그거는 제외되는 걸로 들어가기 때문에 본인이 선택하게 돼 있습니다.

유한솔 : 저희가 지난 시간에도 짚어봤던 부분이죠. 공동주택으로 본다면 지방은 3억 원 이하, 공시가격 3억 원 이하에 다주택자 중과세 배제가 된다는 이야기까지 짚어봤습니다. 저희가 오늘 이야기 쭉 정리해 보니까 앞으로 정책 변화의 가능성도 있고 이렇게 임대주택 갖고 있다는 것만으로 안심할 수는 마냥 없을 것 같은데 대비해야 될 포인트 마지막으로 하나만 짚어주신다면요.

안수남 : 하나가 아니고요. 이게 굉장히 중요한데 첫째, 보유 기간 중 5% 상한률을 꼭 지켰는지 확인해 보셔야 되고요. 그다음에 임대 개시 당시 6억, 3억 가액 기준.

유한솔 : 요건들 하나하나 따져봐야 된다는 이야기.

안수남 : 맞습니다. 그다음에 내 의무 임대 5년짜리인지 8년짜리인지 10년짜리인지. 그다음에 마지막이 제일 중요한 건데 9.13 조치 이전에 산 건지 이후에 산 건지, 그때 내가 1주택을 갖고 있었는지 무주택자였는지 꼭 체크하시고 더 중요한 거는 임대주택과 관련된 거는 세무사님 세 분하고 꼭 상담하셔야 합니다.

유한솔 : 세 분이 필요하다.

안수남 : 세 분하고 꼭 상담하셔서 실수가 안 나와야지 큰일 납니다, 이건.

유한솔 : 전문가 상담도 꼭 필요하다는 말씀까지 해 주셨습니다. 참 어려운 얘기인데 다주택자 양도세 중과 배제에 관한 이야기 솔솔 나오는 세제 혜택 축소에 관한 이야기까지 임대주택 이야기를 중심으로 풀어봤습니다. 안수남 세무사님과 함께했습니다. 고맙습니다.

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