무주택자, 최대 2년 실거주 유예…'전세퇴거자금대출'은 1억원만 가능

'무주택자'의 '세' 낀 다주택 매물 거주 의무 예외
최대 2년 후 '전세보증금' 반환 자금 조달엔 한계
무주택자 중 '현금 부자'만 다주택자 매물 소화할 듯

[이데일리 최정희 기자] 무주택자가 현재 세입자가 거주 중인 주택을 매입할 경우 최장 2년간 실거주 의무가 유예되면서 다주택자가 내놓은 매물에 거래가 트일지 관심이 쏠린다. 그러나 유예 기간 종료 후 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 위한 전세퇴거자금대출(임차보증금 반환대출)이 1억원으로 제한돼 있어, 사실상 자금 여력이 있는 무주택자만 해당 매물을 소화할 수 있을 것이란 전망이 나온다.

[이데일리 노진환 기자] 서울 중구 아파트 단지의 모습.

11일 국토교통부와 금융위원회 등에 따르면, 작년 6월 27일 이전에 임대차 계약이 체결되고 임대인도 해당 주택을 같은 시점 이전에 매입한 경우에만 전세퇴거자금대출 한도를 1억원 초과해 받을 수 있다. 즉, 무주택자가 다주택자의 ‘전세 낀’ 주택을 매입하더라도 기존 세입자에게 전세보증금을 반환하기 위한 대출 한도는 원칙적으로 1억원에 묶인다.

정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 5월 9일 예정대로 종료키로 하면서 다주택자 보유 매물이 나오고 있고 이를 무주택자들이 매입할 수 있도록 물꼬를 트여주기 위해 ‘최장 2년간 실거주 유예’를 두기로 했지만 실제로 거래가 이뤄지는 것은 한계가 있을 전망이다.

작년 10.15대책으로 서울 전역과 경기 12곳에 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가제가 적용되면서 해당 지역에 주택을 매입할 경우 주택담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 낮아지고 2년간 실거주 의무가 생겼다. 정부는 기존 세입자 보호를 위해 무주택자의 주택 매입 이후 실거주 의무만 유예한 것이다. 문제는 무주택자의 자금 조달이다.

은행업 감독규정상 작년 6월 27일 이전에 매입하고, 그 시점 이전에 임대차 계약을 체결한 경우에만 전세퇴거자금 대출 한도를 1억원 초과할 수 있고 LTV 비율도 70%를 적용받을 수 있다.

따라서 무주택자가 다주택자가 내놓은 매물 중 임대차 계약이 6월 27일 이전에 체결된 물건을 매입하더라도, 매매 계약이 그 이후에 이뤄졌다면 전세퇴거자금대출은 1억원 한도가 적용되고 LTV도 40%로 제한된다.

남혁우 우리은행 연구원은 “돈이 있는 사람들이 급매물을 노려서 미리 사두는 거래 정도가 유효하게 작동할 것”이라며 “입주일을 맞추는 게 어려운 매물들은 가격 조정이 이뤄질 수 있다”고 밝혔다.

최정희 (jhid0201@edaily.co.kr)