서울 2주택이상 보유 50.8만 가구 非 아파트만 팔면 집값 안정 한계

李 “비거주 주택 팔라” 압박에 매물 출회
비 핵심지 위주면 ‘수요 없는 공급’ 우려
전문가 “세금 규제보다 공급량 순증 관건”

이재명 대통령이 최근 ‘비거주 주택은 팔아라’는 강경 메시지를 잇달아 내놓으면서, 주택 시장 안정을 도모하고 있다. 매물출회로 공급확대 효과를 내면 집값 상승세가 잦아질 것이라는 계산이다.

실제 한국부동산원의 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 2월 첫째주(2일 기준) 서울 아파트 평균 매매가 상승률은 0.27%로 52주 연속 상승했지만 상승폭이 한 주 전(0.31%)보다는 둔화됐다. 집값 상승 진원지로 꼽혔던 서울 ‘한강벨트’ 지역에서는 급매 매물이 일부 출회되고 있다. 하지만 서울로의 유입인구 등을 감안하면, 지속가능한 안정을 위해서는 기존 주택 매물 출회를 통한 공급확대보다 ‘공급 순증’이 이뤄져야 한다는 지적이 나온다.

서울에서 ‘비거주 주택’을 팔 수 있는 다주택가구는 전체의 12% 수준이다. 국가데이터처의 ‘주택소유 통계 및 인구주택 총조사’에 따르면, 가장 최근 통계인 2024년 서울 거주 가구는 415만9000가구(일반 가구 기준)로 이 가운데 2주택 이상 보유 가구는 50만8000가구였다. 전체의 12.2% 수준이다. 산술적으로 다주택자들이 한채를 제외하고 모두 팔았을 때 50만가구는 나올 수 있다는 얘기다.

문제는 해당 가구가 모두 잠재물량이 아니라는 점이다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “다주택자 안에는 임대사업자 뿐 아니라 상속·증여로 인한 경우, 고령의 부모님이 실거주 중인 경우, ‘갈아타기’ 과정에서 포함된 일시적 2주택자 등이 혼재돼있다”며 “이전 정부부터 다주택자에 대한 고강도 규제가 이어졌다보니 투기·투자를 위해 억지로 매물을 쥐고 있는 경우가 많다고 보긴 어렵다”고 말했다.

설령 해당 물량이 일시에 쏟아진다 하더라도 아파트, 연립· 다세대 등을 모두 포함한 수치인만큼 ‘수요 없는 공급’이 될 가능성도 크다. 한 부동산 업계 관계자는 “현재까지 다주택자들이 서울 핵심 지역 아파트를 내놓을 것이라고 보기는 어렵다”며 “오히려 서울 및 지방 외곽지역, 아파트보다는 빌라를 내놓을 가능성이 농후하다”고 전망했다.

‘처분가능한 주택’을 가진 다주택자수가 감소세인 것도 기대를 낮춘다. 앞서 이뤄진 다주택자 규제로 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화한 데 따른 것으로, 서울 거주 다주택자는 2019년 39만3000명에서 2024년 37만2000명까지 줄었다. 3주택 이상 다주택자 수도 2019년 10만1000명에서 2024년 8만9000명으로 매년 하락했다.

부동산 전문가들은 만성적 공급 부족 상황에서 규제, 세제만으로는 서울 집값을 구조적으로 안정시키기에는 한계가 있다고 봤다. 국가데이터처에 따르면 2023년 말 서울 주택보급률은 94%, 그 중에서 아파트 보급률은 46%에 그쳤다.

김효선 KB국민은행 WM추진부 부동산수석전문위원은 “대출규제로 도심 진입이 어려워진 상황에서 세입자 등 실수요자들은 노·도·강 등 서울 외곽지역이나 수도권 지역에서 매수 시도를 할 수 있다”고 내다봤다.

이 때문에 수요가 집중되는 지역을 중심으로 ‘즉시 가능한 공급’을 빠르게 뒷받침해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

속도전이 중요한 상황에서 정비사업 규제 완화 등 민간 활성화를 빨리 풀어야한다는 목소리도 높아지고 있다. 서울시는 1·29 대책 발표 전 이주비대출 주택담보대출비율(LTV) 70% 완화, 용적률 완화 등 민간 정비사업 활성화를 국토교통부에 건의했지만, 이번 대책에선 제외됐다.

서울시는 2031년까지 31만호 공급을 위해서는 이같은 조치가 선행돼야 한다고 주장한다.

서정은·김희량 기자