다주택자 매도 대신 증여?… 계산해 보니 매도가 더 쌌다

5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료
'매도 vs 증여' 세 부담 시뮬레이션해 보니
20억 주택 양도세 6.8억, 증여·취득세 8.6억
"절세 원한다면 가족 증여보단 매도가 유리"

다주택자 양도소득세 중과가 시행되는 5월 10일 이후, 주택 증여와 매매 중 어느 쪽이 세금을 더 아낄 수 있을까. 시가 20억 원(매도 차익 10억 원) 아파트를 기준으로 분석한 결과, 증여보다 매도하는 것이 세금을 수억 원 더 줄이는 것으로 나타났다. 증여 시 증여세에 높은 취득세까지 부담해야 하는 탓이다.

5일 한국일보가 시가 20억 원(취득가액 10억 원, 15년 이상 보유)인 주택의 양도·증여 시 세금을 시뮬레이션한 결과, 3주택 이상 다주택자가 집을 팔 때보다 증여할 때 내야 하는 세금이 약 1억8,574만 원 더 많았다. 조사는 이석봉 세무사(전 남대문세무서장)의 자문과 국세청 도움을 받아 계산했다.

3주택자, 차익 10억 때 양도세 6.8억

양도세는 다주택자일수록 부담이 커졌다. 3주택 이상 보유자가 10억 원에 산 집을 20억 원에 팔면, 양도차익 10억 원에 대해 72%의 세율이 적용된다. 여기서 기본공제 250만 원을 제외하고 계산한 양도세는 6억8,226만 원이다. 2주택자라면 세율 62%를 적용, 세금은 5억8,251만 원으로 줄어든다.

양도세 기본세율은 6~45%다. 그러나 다주택자에게 할증이 붙는데 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산된다. 양도차익 5억 원 초과~10억 원 이하 구간의 기본세율은 42%이기에 2주택자는 62%, 3주택 이상은 72%의 세율을 적용받는 것이다. 아울러 다주택자는 장기보유특별공제(장특공제)도 적용받지 못한다. 다만 5월 9일 이전에 주택을 판다면 장특공제(15년 이상 보유 시 30%)를 적용받아 양도세는 2억5,701만 원까지 감소한다.

다주택자를 향해 연일 고강도 메시지를 내고 있는 이재명 대통령이 5일 청와대에서 열린 수석보좌관회의에서 대한민국 올림픽 선수단에게 파이팅을 외치고 있다. 왕태석 선임기자

증여세는 6.2억… 취득세 2.4억 합치면 8.6억까지 올라

같은 아파트를 증여할 때는 계산법이 달라진다. 증여세는 이익이 아니라 '집값 전체'인 20억 원에서 자녀 공제 5,000만 원을 뺀 19억5,000만 원을 과세표준으로 한다. 여기에 40% 세율(10억 원 초과 30억 원 이하)을 적용한 증여세는 6억2,000만 원이다. 아파트 가격이 30억 원을 초과하면 세율은 50%까지 오르기에, 가액이 높을수록 증여세 부담은 더욱 커진다.

증여세가 2주택자 양도세 중과보다 적어 보일 수 있지만 복병은 따로 있다. 집을 증여받을 때 자녀가 '취득세'(세율 12.4%)를 내야 하기 때문이다. 20억 원 아파트라면 취득세만 2억4,800만 원에 달한다. 결국 증여세와 취득세를 합친 총 세 부담은 8억6,800만 원으로 치솟는다. 3주택자가 양도세 중과를 적용받아 파는 것보다 1억8,574만 원을 더 내야 하는 셈이다. 이는 전용면적 85㎡ 이하 기준이며, 이를 초과할 경우 취득세율은 13.4%까지 늘어나 취득세는 2억6,800만 원으로 오른다.

이 세무사는 "다주택자 양도세 중과가 시행되면 지방소득세(국세의 10%)까지 고려했을 때 세금 무서워서 부동산을 팔기가 어려워진다"며 "취득세와 증여세를 합치면 증여 시 세금이 더 많이 나오는 만큼, 절세하려면 다주택자는 5월 9일 전에 주택을 매도하는 것이 낫다"고 조언했다.

세종= 이성원 기자 support@hankookilbo.com

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