'세입자' 낀 다주택자 매물, 임대차 종료까지 실거주 유예 검토

토허제로 매수자 실거주 의무있지만
세입자 있어 현실적으로 어려워 예외 두기로
"임대차 기한 종료 1년 남았어도 예외 허용" 검토
일시적 ‘갭투자’ 불가피하지만, 기한 관리가 관건

[이데일리 최정희 기자] 세입자가 있는 다주택자 매물에 대해 정부가 토지거래허가제(토허제) 예외로 실거주를 늦춰주는 방안을 검토하고 있다. 오는 5월10일부터 다주택자 양도소득세를 중과하기로 한 가운데 세입자가 거주중인 다주택자 매물이 현실적으로 거래가 어렵다는 지적에 따른 것이다.

5일 국토교통부와 재정경제부 등에 따르면 정부는 다주택자가 세를 낀 매물을 매도할 때 토허제 적용 지역의 주택을 산 매수인의 거주 시점을 임대차 종료 시점 이후로 미루는 방안을 검토하고 있다.

정부가 5월 10일부턴 다주택자가 보유 매물을 처분할 경우 양도소득세율을 기본세율(6~45%) 대비 20~30%포인트 중과할 방침이라 다주택자들은 5월 9일까지 보유 매물을 처분하려는 유인이 커졌다. 해당 매물이 토허제가 적용되는 지역에 있다면 매수인은 지자체의 허가를 받은 후 4개월 내 잔금을 치르고 2년 간 실거주해야 한다.

토허제 허가부터 잔금을 치르는 데까지 3~4개월은 걸리기 때문에 정부는 5월 9일까지 매매 계약한 후 3개월(강남·서초·송파·용산구) 또는 6개월(그 외 지역) 내에 잔금 및 등기를 치른 경우에 한해 양도세 중과를 면하겠다고 밝혔다.

문제는 해당 주택에 세입자가 살고 있는 경우다. 세입자가 있는 주택은 매수인이 주택임대차보호법상 바로 입주할 수 없어 토허제의 실거주 의무와 충돌한다. 정부는 10.15대책을 통해 서울 전역과 경기 12곳을 토허제로 묶었기 때문에 결국 수도권내 상당수 지역에선 ‘세입자 있는 집은 팔기 어렵다’는 상황이 발생한 것이다.

이에 따라 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 3일 국무회의에서 “지금 살고 있는 세입자의 임대기간까지는 예외적으로 하겠다”며 “그 이후에는 반드시 들어가게 할 것”이라고 밝혔다.

이 과정에서 매수인의 일시적 갭투자가 불가피할 전망이다. 예컨대 다주택자가 최근 전세보증금 8억원에 임대차 계약을 맺고 양도세 중과를 피하기 위해 해당 아파트를 15억원에 매물로 내놨다고 하자. 이 경우 해당 매물 매수인은 7억원만 주고 해당 아파트를 매수한 후 임대차 종료 계약이 종료되는 약 2년 뒤 8억원을 세입자에게 지급하면 된다. 즉, 추가 자금 마련 및 거주에 대한 시간을 버는 셈이다.

이와 관련 정부 관계자는 “우리가 흔히 말하는 갭투자는 해당 집에 살 생각이 없이 그냥 보유하겠다는 것인데 해당 매수인은 나중에 임대차 계약이 종료된 이후엔 들어가서 살 것”이라며 “길면 1년이 될 수도 있지만 이러한 일시적인 투자까지 막으면 거래가 안 될 것”이라고 밝혔다.

주택임대차보호법에 따르면 전세 세입자는 기본 2년을 거주한 후 계약갱신청구권을 행사해 추가로 2년 더 거주할 수 있으나 집주인이 임대차 계약 종료 시점 이전에 해당 주택에 거주할 것이라고 선언하면 세입자는 계약갱신청구권을 사용할 수 없다.

다만 이러한 일시적 갭투자 기간이 길어지면 문제가 될 수 있다는 지적이 나온다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 부동산 전문위원은 “정부가 투기를 방지하는 것이 최대의 목표이기 때문에 매수자 입장에서 최대한 갭투자가 일어나지 않도록 조정이 필요하다”고 밝혔다.

최정희 (jhid0201@edaily.co.kr)