강남3구 4.7억 낮춘 급매물 등장… “평균 25억에 무주택자 엄두도 못내”

강남 3구·용산 매물 9.3%↑
노도강은 줄거나 소폭 증가 그쳐
“똘똘한 한채 1주택자 갈아타기만”

서울 남산에서 관광객들이 도심 전경을 감상하고 있다./뉴스1

이재명 대통령이 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 오는 5월 9일 끝내겠다고 못 박자, 강남 3구(강남·서초·송파구)와 한강 벨트 중심으로 아파트 급매물이 속속 나오고 있다. 강북권에선 별다른 조짐이 감지되지 않고 있다.

문제는 대출이 막혀 있어 무주택 실수요자들이 25억원이 넘는 강남의 고가 아파트를 사는 것이 쉽지 않다는 점이다. 25억원 초과 아파트는 주택담보대출을 최대 2억원까지만 받을 수 있다. 결국 강남 급매를 잡으려는 1주택자의 상급지 이동 수요만 부추기는 것 아니냐는 지적이 나온다.

5일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 강남 3구와 용산구의 아파트 매매 매물은 총 2만394건으로 집계됐다. 이 대통령이 다주택자 양도세 면제를 고려하지 않는다고 밝힌 지난달 23일(1만8662건)과 비교해 9.3%(1732건) 늘었다. 자치구별로 살펴보면 송파구 아파트 매물이 3526건에서 3997건으로 13.4%(471건) 늘어 증가 폭이 가장 컸으며, 강남구 8.9%(676건), 서초구 8.1%(507건), 용산구 6.1%(78건)로 뒤를 이었다.

강남 3구와 용산구에 주택을 보유한 다주택자의 경우 그동안 집값 상승으로 얻은 양도차익이 큰 데다, 잔금 및 등기 유예 기간이 다른 규제 지역(6개월)보다 짧아 매매를 서두르고 있는 것으로 분석된다. 급매 조짐이 가장 먼저 포착된 곳은 강남권이다. 강남구 개포동 ‘개포자이프레지던스’ 전용 면적 84㎡는 최근 38억원에 급매가 나왔다. 지난해 12월 19일 동일 평형이 42억7000만원에 팔린 것과 비교해 4억7000만원 낮다. 부동산 중개 사이트에 올라온 해당 매물 설명란엔 ‘다주택자 급매’가 적혀있다. 이 평형은 37억9000만원에도 매물이 나왔다.

강남구 수서동 ‘까치마을’ 전용 면적 49㎡도 14억3000만원에 계약이 성사된 것으로 확인됐다. 이는 지난해 12월 12일 거래된 최고가(16억5000만원)보다 2억원 이상 낮은 수준이다. 송파구 가락동 헬리오시티에서도 전용면적 49㎡ 호가가 최근 24억5000만원에서 23억5000만원으로 낮아졌다.

반면 같은 기간 노도강(노원·도봉·강북구) 아파트 매물은 소폭 증가했거나 감소한 것으로 나타났다. 강북구 매물 수가 1133건에서 1109건으로 2.2%(24건) 줄었으며, 노원구는 0.9%(44건), 도봉구 2.7%(65건) 늘었다. 이 기간 서울 평균 아파트 매물 증가율(4.9%)을 모두 밑도는 수준이다.

그래픽=손민균

전문가들은 강북권은 매물이 크게 늘진 않을 것으로 전망한다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “강북 및 비 한강 벨트 지역은 장기 임대 사업자 물량이 다수 포진돼 있고, 지난해 10월까지는 갭투자(전세 끼고 매매)가 가능했던 지역이라 즉각 매매가 가능한 물량 자체가 적다”고 했다. 다주택자 매물이어도 세입자가 거주하고 있으면 매도가 어렵기 때문이다. 그는 “또 키 맞추기 장세가 이어지고 있는 데다 실수요가 계속 유입돼 가격이 상승하는 추세라, 다주택자가 매물을 내놓지 않는 것으로 보인다”고 했다.

매물 양극화가 무주택자가 아닌, 1주택자를 위한 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 가속화할 것이란 우려가 나온다. 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 지난해 4분기 강남 3구 아파트 평균 매매 가격은 24억812만원으로, 25억원에 육박하고 있다. 송파구 공인중개사무소 관계자는 “송파에서 시세 대비 5000만~1억원 값을 낮춰 집을 내놓는 이들 대부분이 강남 급매를 잡으려는 것”이라며 “강남은 무주택자가 쉽게 진입할 수 있는 시장이 아닌 만큼, 1주택자 갈아타기만 늘어나는 양상이 펼쳐질 것”이라고 했다.

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