[경제칼럼] 주택임대차보호법 최우선 변제금액
주택임대차 보호법은 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 법률로 특히 소액 임차인을 위한 특별한 있는 소액보증금 보호 장치를 마련하고 있다. 최우선 변제금액은 임차인의 보증금을 보호받을 수 있는 중요한 제도이다. 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정으로 보고 있다.
최우선 변제금은 경매나 공매로 넘어갈 때 법에서 정한 금액을 다른 담보권자보다 먼저 보증금의 일정 부분을 돌려받을 수 있도록 보호하는 제도인데 주택임대차보호법에서 정한 일정한 요건 즉 임대인과 임대차계약을 체결하고, 실제 입주한 후 전입신고를 마치는 등의 요건을 갖추게 되면 선순위 담보권자보다 배당에 있어 최우선 변제를 받게 되는 것이다.
최우선 변제금액과 그 적용 대상이 되는 보증금의 범위는 지역에 따라 다르게 설정되어 있다. 그 이유는 지역 간의 주택시장 상황이 다르기 때문에 주택가격과 임대료 수준을 고려하여 임차인을 보호하기 위해 차등을 두고 있다. 광역시의 경우 소액임차인의 보증금 한도는 8500만원 이하이고 최우선 변제금액은 최대 2800만 원까지 우선 변제가 가능하다. 기타 지역은 소액임차인의 보증금 한도는 7500만원이고 최우선 변제금액은 최대 2500만원까지 가능하다. 지역별로 보증금 한도와 최우선 변제금액이 다르기 때문에 현재 내가 받을 수 있는 범위와 한도를 꼼꼼이 살펴봐야 할 것이다.
최우선 변제금은 최악의 순간에 도움을 받을 수 있는 제도이다. 최우선 변제금은 최소한의 안정장치 이지 임차인을 100% 보호할 수 없다. 임차인은 먼저 주택 임대차 계약을 체결하기 전에 반드시 등기부등본을 통해 임차할 주택의 권리 관계를 꼼꼼히 체크해야 한다. 선순위 설정이 많거나 권리 관계가 복잡한 주택은 될 수 있으면 피해야 한다. 그리고 입주와 동시에 전입신고는 물론 확정일자를 받아 두어야 대항력이 생긴다, 그리고 문제가 생겨 경매나 공매가 이루어 졌다면 반드시 배당 요구를 해야 한다. 전입신고와 화정일자를 받아 대항력을 가졌다 하더라도 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외되어 순위가 밀리거나 보증금의 일부 또는 전부를 날릴 수 있기 때문에 배당요구 종기일 이전에 신청을 해야 한다. 주택임대차법에서 최우선 변제금은 최소한의 안정장치이다. 소중한 내 재산을 지키기 위해서는 내가 확인하고 나를 지키기 위한 노력을 해야 한다.