박은정 감평사 "2026년 부동산, 상승 국면으로 보기 어려워" [경제일타강사]
박은정 감정평가사가 최근 서울 아파트값 상승 흐름에 대해 "가격이 오르는 지역이 있는 건 사실이지만, 시장 전체를 상승 국면으로 보기는 어렵다"고 진단했다. 11·5 대책 이후 거래량은 뚜렷하게 줄었고, 서울 평균 아파트 거래가격 역시 지난해 11월 13억원 수준에서 최근 10억원 초반대로 내려와 있다는 점을 근거로 들었다.
박 감정평가사는 지난 26일 머니투데이방송 유튜브 경제일타강사에 출연해 "호가는 오를 수 있지만, 대출이 강하게 제한된 상황에서 실제로 자금을 투입해 매수할 수 있는 실질 수요는 크지 않다"며 "고가 주택 위주의 일부 거래가 평균 가격을 왜곡하고 있을 뿐"이라며 이 같이 말했다.
공급 대책과 관련해서는 단기간에 체감할 수 있는 해법은 제한적이라고 봤다. 박 감정평가사는 "신축 공급은 구조적으로 시간이 필요하고, 결국 정책의 핵심은 기존 주택을 시장에 유도하는 '기축 공급'"이라며 "고가 주택을 계속 보유하는 데 대해 현실적인 세금 부담을 예고한 것은 시장 심리에 영향을 줄 수 있는 신호"라고 말했다. 특히 레버리지를 활용한 다주택 보유 구조에 대해 "실거주로 전환하지 못하는 주택에까지 세제 혜택을 유지하는 것이 맞는지에 대한 문제의식이 정책에 반영되고 있다"고 짚었다.
금리 환경에 대해서는 "인하보다는 인상을 고민해야 하는 국면"이라고 평가했다. 박 감정평가사는 "환율이 여전히 1460원대에 머물고 있다는 것은 돈의 가치가 크게 떨어졌다는 의미"라며 "정상적인 환경이라면 금리로 이를 조정해야 하지만, 가계·기업·정부 모두 부채 한계에 있어 정책 선택지가 매우 제한적"이라고 말했다. 금리를 내릴 경우 자금이 실물보다 자산 투기로 흘러갈 가능성이 크다는 점에서, 통화 정책 역시 쉽지 않은 딜레마에 놓여 있다는 설명이다.
향후 시장의 변수로는 세제와 심리를 꼽았다. 박 감정평가사는 "양도세 중과 유예 종료와 보유세 강화 시그널은 아직 실현되지 않은 평가이익이 사라질 수 있다는 메시지"라며 "부동산 가격은 결국 수요와 공급보다도 사람들의 판단과 심리에 크게 좌우된다"고 말했다. 재건축·재개발 조합원의 경우 "조합원은 수혜자이자 동시에 사업 리스크를 떠안는 시행자"라며 "공사비와 금융비용이 계속 늘어나는 구조에서, 기대만으로 버티는 전략은 점점 부담이 커질 수 있다"고 덧붙였다.
▶경제일타강사 원문 일부
이유나 기자> 일타강사와 함께하는 경제 일타해법! 최근 서울 아파트값은 신고가 행진을 이어가는 가운데, 곧 발표될 정부의 공급 대책에 시장의 시선이 쏠리고 있습니다. 오늘은 2026년 집값의 향방, 이분과 함께 짚어봅니다. 박은정 감정평가사님, 어서 오세요~
박은정 감평사> 안녕하세요
이유나> 서울 아파트값 상승세가 심상치 않습니다. 지금이 고점일지, 아니면 새로운 상승 흐름의 시작일지, 2026년 부동산 시장 전반적으로 어떻게 전망하시는지요?
박은정> 일단 상승세가 심상치 않다는 얘기가 나오고 있는데, 실질적으로 11·5 대책 이후에 거래량이 많이 줄어든 게 사실이고요. 그다음에 서울의 평균 아파트 거래가 같은 경우도 11·5 대책 이후 11월에 정점을 찍었는데, 그때가 13억 정도 평균 수준을 보였고 지금 몇 달 지났잖아요. 현재는 10억 5000만원, 10억 3000만원 이렇게 평균 아파트 거래 가격 자체는 내려가고 있는 상황입니다. 그리고 거래량을 보더라도 정점을 찍었던 시기에는 8000~9000건 정도 서울 아파트 거래가 됐었는데, 지금 거래가 다시 살아난다고 이야기하지만 여전히 3000건, 4000건대이고, 1월 같은 경우는 거의 다 지나갔잖아요.
그런데 지금 신고된 것으로는 한 1700건 정도이고, 추가적으로 나중에 어떤 수치가 반영되더라도 3000건 정도, 이 정도 수준으로 그치지 않을까. 이 얘기는 실질적으로는 사고자 하는 마음도 있을 수 있어요. 그리고 또 호가가 올라가는 상황도 벌어질 수는 있지만, 현실적으로 대출이 많이 제한돼 있는 상태에서 자금을 투여해서 살 수 있는 수요, 실질적 수요는 크지 않다고 생각합니다.
그리고 상승세 부분에 있어서도 평균 거래가를 가지고 얘기를 해보면 2월 정도에 토지거래허가제 해제 해프닝이 있었잖아요. 당시에 고가 주택의 경우는 갭투자가 가능했던 시점이었고, 그러다 보니까 현금이 있는 지방의 부자라든가 또 대출을 최대한 활용할 수 있는, 늦었다고 생각하시는 분들 참여 수요 이런 것들이 반영되면서 평균 거래가가 15억 정도까지 올라갔었거든요. 그랬던 것들이 대출에 대한 금액 한도가 줄어들고 또 10월부터는 차등 적용하는 상태가 됐잖아요.
결국에는 현금 부자가 많아서 고가의 아파트는 계속 상승할 수 있다고 이야기는 했지만, 현실적으로는 대출에 대한 부분이 제한되면서 그 거래 자체가 빈번해질 수 없는 구조, 현실적인 상황들이 수치로 나타나고 있다고 저는 판단합니다.
이유나> 곧 정부의 공급 대책 발표가 예정돼 있습니다. 언제, 어떤 방향의 정책이 나올 것으로 전망하시는지요?
박은정> 일단 공급은 두 가지 측면이 있다고 이제 이 대통령께서도 언급을 하셨는데, 결국에는 신축의 공급, 즉 우리가 새로 지어서 물리적인 공급을 하는 것은 시간이 걸릴 수밖에 없고 후행적일 수밖에 없으며, 당장 이루어질 수 있는 공급이 아닙니다.
그러다 보니까 과거 정부가 추진했던 130만 호라든가 기존에 추진했던 3기 신도시를 포함한 이런 사업들을 빠르고 신속하게 진행하고, 또 그 사업 물량 하에서 추가적으로 더 늘릴 수 있는 부분을 찾아내는 것이 신축에 대한 공급으로 할 수 있는 부분이고, 그다음에 다른 방법은 기존의 물건을 많이 갖고 있는 사람들이 이 물건을 시장에 내놓는 것, 즉 기존의 주택 소유자들이 필요 없는 집들을 시장에 내놓도록 기축의 공급을 유도하는 정책이 필요한 시점입니다.
그래서 그런 측면에서 최근에 했던 이야기들이나 당장 얼마 전에도 말씀을 하셨잖아요. 세금에 대한 부분을 이야기를 했는데, 이 부분은 유지할 수 있는 사람은 유지해도 좋고 또 자녀한테 물려줄 사람은 물려줘도 괜찮다, 그렇지만 고가의 집을 계속해서 보유해 가는 데 있어서는 그에 맞는 현실적인 세금 부과가 이루어질 것이라는 이야기를 예고를 했단 말이에요. 그런데 우리나라 사람들이 실질적으로 집을 갖고 있는 형태를 보면 갭투자의 형태, 즉 레버리지를 극대화한 형태로 집을 보유하신 분들이 많이 있고, 그런 분들 같은 경우는 현실적으로 이 집에 실질적으로 들어가 살지 못하고 파는 경우까지 발생하는 경우가 많거든요.
기본적으로 전세금이라는 최대의 레버리지를 반환하고 집을 들어가 줄 수 있어야 되는데, 그러기에는 굉장히 큰 레버리지를 쓰고 있기 때문에 이런 분들 같은 경우는 앞으로 1주택 비거주에 대해서 보유세에 대한 부분이라든가 양도세에 대한 부분에 대해서 혜택을 주는 것이 과연 옳은 일인가에 대한 문제 제기도 지금 되어 있는 상태입니다.
그러면 예전에도 보유세 부담은 집값이 올라가는 것에 상응해서 세금의 부담이 되는데, 집이 수십억 한다고 하는데 그에 대한 세금이 1년에 2~3천만 원까지는 아니지만 한 2천만 원 남짓 나오고, 이것도 월로 환산하면 10몇십만 원 정도 되는데 이것도 부담스럽다고 했던 입장이거든요.
그런데 지금보다 더 보유세가 강화될 수 있다는 시그널이 나오고 있고, 그런 상황에서 과연 또 정권 초기이고 정책의 연속성을 봤을 때 향후 몇 년간은 그 상황을 유지해야 하는데 과연 가능할까 하는 부분에서 판단하는 사람들이 생겨날 것이고, 그런 부분에 있어서 기축의 공급을 유도할 수 있는 측면이 있습니다.
또 논의될 수 있는 부분은 박근혜 정부 이후에 부동산 경기가 안 좋았던 시기에 민간 기업형 임대주택을 많이 공급했었는데, 8년 정도 민간이 임대 뉴스테이 형식으로 주택을 운영하고 난 다음에 분양 전환하는 물량, 이 물량 같은 경우도 지금 향후 30년까지 나올 물량이 한 4만 호 정도로, 이것도 결국에는 시장에 다시 파는 물건으로 나오는 형태이고 새로 바로 짓지 않더라도 바로 공급될 수 있는 물량입니다.
이 주택의 공급을 받는 사람들 같은 경우도 현재 이 집의 한 50% 이상이 유주택자가 살고 있는데, 그런 분들한테 분양이 되는 것이 아니라 무주택 실수요자들 위주로 분양이 되는 형태가 될 것이기 때문에 공급적인 측면은 다각도로 검토하고 있는 것 같습니다. 다 그렇지만 공급은 항상 수요의 상대적인 개념이기 때문에 수요에 가수요가 많이 참여하는 시장이 됐을 때는 공급 대책이 아무 효과가 없고, 말씀드렸던 것처럼 신축 공급 같은 경우에는 당장 이루어지는 게 아니고 최소한 3년 이상의 시간이 필요하기 때문에 체감이 안 되는 겁니다.
또 사람들이 선호한다는 도심 내 공급 같은 경우는 민간 공급에 많이 의존하고 있는데, 민간 공급은 재건축·재개발의 형태로 이루어지고 있고, 그 부분은 민간 사업자들 간의 이해관계에 따라서 사업 시기가 굉장히 지연될 수도 있기 때문에 당장 체감되는 공급이 부족하다고 느껴질 수 있고, 그러다 보니까 사람들이 계속 공급 안 되는 거 아니냐는 다급한 마음으로 참여하려는 수요가 생길 수는 있지만, 현실적으로 공급이라는 것은 한 번 계획이 되고 사업비가 투여되기 시작하면 신도시를 만들려도 토지 보상을 해서 이미 자금이 집행되고, 그 자금 집행 역시 금융을 발생시켜서 이루어지기 때문에 결과적으로는 프로젝트의 완결로 갈 수밖에 없습니다.
그리고 예정된 공급은 시간이 조금 늦어질 뿐이지 현실적으로 돌아오게 돼 있기 때문에, 이런 부분에 대해서는 너무 조급하게 생각하지 않으셔도 될 것 같습니다.
이유나> 최근 한은이 기준금리를 5회 연속 동결했습니다. 일각에선 "금리를 내리면 수도권 집값을 더 자극할 수 있어 못 내린다"는 분석도 나오는데, 어떻게 보십니까?
박은정> 금리는 지금 내리는 방향을 고려해야 되는 게 아니라 올리는 방향을 고려해야 되는 상황이거든요. 일단 환율의 문제는 지금 조금 안정되는 모습이 나타난다고 사람들이 느끼고 있지만 1460원대를 지금 보이고 있거든요. 그러면 이게 코로나 때 1,200원대였는데 사실 이제 코로나라는 이슈가 끝나가고 있는 시점인데, 지금 같은 경우는 1460원, 1480원, 1500원 선을 위협할 정도로 올라가는 상황이 됐다는 것은 현재 우리나라의 돈값에 대한 부분이 굉장히 많이 떨어지고 있다는 의미입니다.
그럼 돈값을 올리는 방법은 결국에는 돈값을 많이 쳐주는 것, 금리 상승을 통해서 정상적인 상황을 유도하는 것밖에 없는데, 지금 우리나라가 가계부채 1위잖아요. 국민들이 갖고 있는 빚이 너무 많고, 기업 부채도 마찬가지고, 국가 부채도 코로나 문제 이후로 재정을 많이 확대했기 때문에 지금 경제 3주체가 모두 빚의 한계 상황에 있는 상태거든요. 그러다 보니까 금리를 못 올리는 거예요. 근데 사람들은 금리를 내리면 그래도 자산 상승이 훨씬 많이 이루어질 수 있다고 기대하기 때문에, 내가 빚을 낼 수 있고 또 조금이라도 싼 값에 자금을 조달할 수 있으면 투자하겠다는 심리가 팽배해 있습니다.
그렇다 보니 금리에 대한 부분을 지금은 내린다, 경기 활성화를 위해서 내린다는 선택을 하고 싶어도 어차피 이 자금 자체가 자산의 투기적인 부분으로 많이 활용될 거고, 또 실질적으로 이미 빚을 갖고 있는 비중이 상당히 크기 때문에 그 부담감이 더 커질 수밖에 없고, 그럼에도 불구하고 금리가 내려가면 더 빌리려고 할 거니까 이런 점들 때문에 지금은 금리 정책을 쉽게 쓰지 못하고 있는 게 아닌가 이렇게 생각을 합니다.
이유나> 대통령이 이제 다주택자 양도세 중과 유예 연장 이제 없다고 부동산 불로소득 정상화를 강조했고 김용범 정책실장도 역시 고가 1주택 보유세 양도세 강화를 좀 언급을 했단 말이에요. 이런 정책이 집값을 좀 움직이는 실제 변수가 될 수 있다고 보실까요?
박은정> 양도세 중과 유예 같은 경우는 이제 종료가 5월 9일 자로 된다고 나와 있고, 그다음에 보유세에 대한 부분도 손질할 수 있다는 얘기를 계속하고 있죠. 그 얘기는 지금 내가 아직 실현하지는 않았지만 평가이익상 엄청난 이익을 얻었다고 생각하는 부분이 상당 부분 날아갈 수 있다는 걸 시장에 시그널로 준 거예요. 그러면 이제 사람들이 판단을 하겠죠. 부동산 시장 같은 경우는 당연히 재화이기 때문에 수요와 공급에 의해서 가격이 결정되지만, 거기에 가장 큰 영향을 주는 것이 사람들의 심리인데, 이 심리적인 부분에 큰 영향을 줄 수 있다면 이제 선택을 하게 되는 거죠.
다주택자 같은 경우는 5월 9일 이후로 양도를 하게 되면 플러스 20%의 양도세를 추가로 내야 되고, 3주택 이상인 경우에는 플러스 30%, 그리고 지방세까지 고려하면 실효세율이 82%가 넘어가는 정도의 세금 부담을 갖게 되는 상태거든요. 그러면 3주택을 보유하고 있었는데 이익이 많이 난 집이 있을 거고 또 아닌 집도 있겠죠. 그렇지만 이익을 많이 본 상황에서 10억의 이익이 있다고 생각했는데 5월 9일이 넘어가면 8억은 사라지는 거예요. 그러니까 이 부분에 대해서 판단을 할 수밖에 없는 거죠.
그리고 보유세 부분에 대해서는 실질적으로 그렇다고 해서 양도세 중과 유예가 엄청난 매물을 쏟아낸다고 생각하지는 않아요. 왜냐하면 양도세라는 것은 아파트 같은 집을 1~2년 샀다가 바로 파는 자산이 아니잖아요. 주식처럼 바로바로 사고파는 게 아니기 때문입니다. 기본적으로 거주 요건을 채우고 장기보유특별공제 같은 혜택을 받을 수 있을 정도로 꾸준히 가져가는 자산, 장기적인 롱텀 자산이란 말이에요. 그렇기 때문에 양도세 중과 부분을 역사적으로 보면 20년 넘게 하겠다고 했지만 실제로 실행된 기간은 전체 기간 중 30%도 안 됩니다.
노무현 정부 때 2년, 문재인 정부 때 4년 정도 적용됐는데, 문재인 정부 때는 2021년에 고금리 시기가 되면서 아예 거래가 안 될 때 적용이 됐단 말이에요. 그리고 장기보유특별공제 배제 같은 부분도 있다 보니까 실질적으로 양도세 중과를 맞았다라고 느낀 사람은 별로 없거든요. 그렇기 때문에 실효가 없다는 거예요. 오히려 그냥 계속 가져가면 나중에 더 많이 오를 건데, 지금 많이 하는 얘기가 돈을 많이 풀어서 돈값이 휴지가 됐으니 자산으로 갖고 있어야 한다, 그러면 집을 계속 갖고 있으면 나중에 자식들한테 도움이 되지 않을까, 그냥 증여해 주면 되지 않느냐 이런 판단을 하신다는 거죠.
그런데 더 큰 문제는 사실 보유세 강화가 굉장히 큰 이슈가 될 거라고 생각합니다. 그러니까 갖고 있으면 돈이 되는데, 여지껏은 갖고 있는 것에 대한 부담이 크지 않았던 거예요. 나중에 오르는 걸로 다 상쇄되고도 남을 정도로 버틸 만했던 거죠. 그런데 이 부분에 대해서 문제가 있다는 문제의식이 생겨났고, 지금 아무리 시장이 안 좋은 상황임에도 불구하고 똘똘한 한 채는 계속 오른다고 얘기하는 시장이고, 과열됐다고 하는 시장이잖아요.
정부 입장에서는 원래 세제로 부동산 시장을 컨트롤하지 않겠다고 했지만 최후의 수단을 선택할 수 있는 입장이 된 거예요. 공급도 많이 한다고 했는데 공급이 부족하다고 불안해하고, 대출을 막아도 어떻게든 자금을 마련해서 사겠다는 사람들이 생겨나는 시장이니 그렇다면 참여해라. 갖고 있고 싶으면 갖고 있어라. 다만 갖고 있는 것에 상응하는 비용은 부담해야 된다는 형태로 가는 거죠. 그래서 실질적으로는 예전처럼 판단하기에는 무리가 될 수 있는 상황이 오고 있고, 그게 심리에 영향을 준다면 조금은 정부가 원하는 방향으로 가지 않을까 이런 생각이 듭니다.
또 정부가 어제 얘기했죠. 부동산으로 인한 문제를 고통이 있더라도 바로잡고 가겠다고 했고, 사실 그 부분이 이런 내용들이거든요. 그래서 정책, 정권 초기라는 특성을 고려했을 때 사람들이 많은 판단을 하지 않을까 이런 생각이 듭니다.
이유나> 전세가율이 오르면 좀 갭 투자가 성행한다는 공식이 좀 이번에도 통할 거라고 보세요?
박은정> 그러니까 전세가가 오르면 결국에는 필요로 하는 갭 자체가 줄어들기 때문에 갭투자에 참여할 수 있는 여지가 늘어난다는 개념인데, 전세가와 매매가의 격차가 적어지는 거잖아요. 그 얘기는 그만큼 미래의 상승 가치가 낮다고 판단되는 물건들이 그런 경우라는 겁니다. 그래서 과거 안정기를 보면 지방 같은 경우는 전세가율이 90%가 넘어가요.
어떤 경우는 매매가랑 전세가가 똑같은 경우도 있고, 그냥 갖고 있는 것은 보유에 대한 부담이 있으니까 전세 비용이나 매매가나 거의 똑같은 수준이 되는 거죠. 앞으로 더 오를 거라는 기대치가 없기 때문에 그런 형태가 유지가 되고, 강남 같은 경우는 안정기에도 70% 정도 수준을 유지했단 말이에요. 그러니까 앞으로 상승에 대한 기대치, 자산 이득이 있을 거라는 기대가 있어야 그 갭이 생기는 건데, 지금 시장은 30% 막 이래요.
강남의 전세가율이 30%라는 건 나머지 70%에 대해서 앞으로 미래에 더 큰 이익을 줄 거라는 기대감을 가지고 사람들이 그 가격에 사고 있다는 거거든요. 이 전세가율이 어느 정도 올라가야 가능한지를 생각해 보면, 이미 너무 벌어져 있는 상태에서 지금 전세가가 올라간다고 해서 전세가율이 올라가려면 매매가가 떨어지거나 전세가가 오르거나 둘 중 하나잖아요.
그러면 매매가가 많이 떨어지는 상황이 되면 가격이 조정되는 시장이 되는 거니까, 그때 다시 투자에 대한 수요가 생겨날 수는 있겠지만, 현재는 그 갭 자체가 굉장히 큰 상태이기 때문에 참여하기 어렵다고 생각합니다.
이유나> 그렇다면 올해, 다주택자와 1주택자가 집을 사고팔 때 가장 조심해야 할 '세금 체크 포인트‘ 에는 어떤 게 있을까요?
박은정> 그 정책이 바뀌는 기점을 고려해서 판단을 하셔야 되겠죠. 그래서 이번에 5월 9일에 종료된다는 건 너무 가혹한 거 아니냐는 얘기가 나오는데, 사실 지금부터 100일 남았거든요.
그럼 100일 안에 토지거래허가제라는 상황에서 실거주 수요를 구해서 또 자기가 원하는 가격에 팔겠다고 하면, 이건 사실상 불가능한 시장이거든요. 또 가격을 조금 낮춘다고 해서 과연 바로바로 물건이 팔릴까를 생각해 보면 기간이 너무 적다는 얘기가 나오고 있고, 이런 불만의 목소리가 있으니까 5월 9일까지 계약된 건 유예해 주겠다는 얘기를 한 거죠.
그렇기 때문에 이제 사람들은 빠르게 움직일 수밖에 없습니다. 그리고 만약 앞으로 더 갖고 있으면 모든 규제가 다시 유예되고 해제될 때까지 버텼을 때 그만큼 더 가격이 올라간다는 보장이 있다면 버티겠죠. 그런데 그렇지 않은 사람들은 결국 실현하는 타이밍을 잡을 수밖에 없습니다. 그래서 저 말고도 세무 쪽이나 이런 관련해서 유튜브나 전문가들 많잖아요. 지금 다 하는 얘기가 정리하라는 겁니다. 어떤 식으로든 정리하라고 얘기하고 있는 시장이기 때문에 그런 부분들을 고려해서 판단하셨으면 좋겠습니다.
이유나> 코스피가 이제 사상 처음 5000선을 얼마 전에 돌파했습니다. 이런 흐름 속에서 부동산에서 번 이제 돈을 주식이나 채권 해외 자산으로 이동한 이동할 가능성과 또 주식 등에서 이제 번 자금을 도로 이제 부동산으로 되돌아올 수 있다는 가능성 어떻게 보실까요?
박은정> 기본적으로 생산적 금융으로의 유도가 이번 현 정부가 처음 들어오면서 캐치프레이즈로 내걸었던 거잖아요. 그래서 코스피 5천 시대를 만들겠다고 했는데, 실제로 지금 5천 시대가 1년 만에 왔어요. 코스피 상승률 같은 경우는 전 세계 주식시장을 통틀어서 1위를 기록할 정도로, 올해 들어서도 마찬가지로 굉장히 많은 자금이 우리나라 시장으로 들어오고 있는 형태고, 우리나라에서 그동안 부동산만이 유일한 투자 대상이라고 여겼던 사람들조차도 이 자금을 주식시장으로 몰아넣고 있는 현상이 벌어지고 있거든요.
생산적 금융이 주식시장을 올리는 거냐, 주가를 올리는 거냐 이렇게 얘기하시는 분들도 있지만, 결국 지금 우리나라 주식시장이 뜨거운 이유는 반도체 때문에 자금이 많이 들어온 거잖아요. 반도체는 전 세계적으로 AI와 맞물려서 현실적으로 공급이 부족한 상황이 벌어지고 있고, 그 공급을 해낼 수 있는 기업이 우리나라에 있다 보니까 외국 자금이 우리나라로 쏟아져 들어오고 있고, 그 결과 주가가 올라가는 현상이 나타난 거예요.
그러다 보니 시장이 한 번 쭉 올라가니까 그다음에는 방산, 조선, 또 그다음에는 K-뷰티 이런 식으로 자금이 계속 이 안에서 순환하며 투자되는 형태가 되고 있는 상황입니다. 결국 우리나라 기업 자체가 자금을 조달하는 데 있어서 더 원활해지고, 기업 가치 평가가 좋아지면서 이런 현상이 만들어진 거죠. 그래서 주식을 잘 모르시는 분들도 코스피 지수를 따라 사서 작년 초에 매수하고 올해까지 보유하고 있었다면 100% 수익률을 거둔 시장이에요.
그냥 두 배 오른 겁니다. 그러면 이런 시장이 앞으로도 계속 펼쳐질 거라는 기대감이 있는 상태잖아요. 그렇다면 과연 이 자금을 지금 당장 뺄 수 있을까라는 부분도 고려해 봐야 되고, 겉으로 보기에는 돈을 버는 사람이 많은 것 같지만 실질적으로 개인은 많이 벌지 못해요. 소수죠. 왜냐하면 주식시장에서 큰 비중을 차지하는 건 기관과 외국인이고, 개인 중에서도 대주주나 원래부터 주식을 많이 보유하고 있던 사람들이 상당 부분을 차지하고, 나머지는 개미 투자자인데 그중에서도 현금이 많은 상위 1% 정도만 의미 있게 벌 수 있었던 거예요.
무주택 현금 부자들이 집을 사려고 대기하고 있다가 이 시기에 자금을 굴렸다면 돈을 벌 수 있었겠죠. 하지만 대부분의 사람들은 이미 집을 샀잖아요. 빚이 있어요. 이렇게 좋은 시장이 펼쳐지고 있는데도 늘 돈이 없는 이유가, 영끌 형태로 집을 샀기 때문이에요. 빌릴 수 있는 최대 한도를 빌려서 이미 다른 자산에 묶여 있는 상태인 거죠.
그러니 남은 자금으로 주식시장에 투자해서 얼마나 벌겠어요. 그 자금으로 다시 집을 산다는 것도 쉽지 않고요. 그래서 대다수의 집을 이미 보유한 사람들은 추가 매수 주체가 되기 어렵습니다. 물론 소수의 현금 부자, 주식시장에서 큰돈을 번 사람들은 사줄 수 있겠죠. 하지만 그 숫자 자체가 모두가 기대하는 시장을 떠받칠 만큼은 아니에요. 서울 강남권 거래량이 많다고 해도 월 천 건이 안 되잖아요.
그런데 서울에서는 올해만 해도 핵심지 신규 분양 물량이 1만 3천 건이나 됩니다. 그것도 시세 대비 절반 가격이에요. 돈이 있는 사람이라면 기존에 50억, 60억 하는 집을 살까요, 아니면 절반 가격에 나오는 신규 분양을 살까요. 돈을 벌었다면 그런 기회를 기다리게 되겠죠. 이런 점들을 종합해 보면 자금이 다시 부동산으로 돌아올 수는 있겠지만, 다른 시장보다 훨씬 더 큰 이익을 준다는 확신이 생기는 시점이 돼야 본격적인 자금 유입이 나타나지 않을까 그렇게 생각합니다.
이유나> 1주택자는 상급지로 갈아타고 싶을 거고 아니면 지금 현상 유지할까 이런 고민이 있을 것 같은데 올해 신중하게 조금 더 고려해야 할 부분은 어디라고 생각하시나요?
박은정> 저는 대부분 현상 유지라고 생각합니다. 다만 상급지로 갈아타려면 상급지로 가는 데 필요한 갭 자체를 마련할 수 있는 구조라면 상관이 없겠지만, 대부분은 상급지로 갈아타면서 기존 대출보다 대출을 더 늘리는 형태로 선택을 한단 말이에요. 그런데 지금과 같은 부채의 한계 상황이라든가 앞으로의 금리·금융 환경을 고려했을 때 빚을 더 늘리는 선택은 사실 좋은 선택이 아닙니다. 그렇다면 현재의 상태를 유지하면서 지금 갖고 있는 빚의 크기를 줄이는 것, 이게 1주택자가 할 수 있는 방법이 아닐까 생각합니다.
이유나> 재건축 재개발 지역에 이제 거주하시는 분들은 공사비가 급등하고 분담금 이슈도 여전한데요. 이 기대감만 보고 버티는 전략이 괜찮을까요?
박은정> 그러니까 재건축·재개발의 조합원으로 참여하고 있으신 분들 같은 경우는 이 문제를 되게 간단하게 생각하시는데, 이분들은 실질적으로 사업의 시행자예요. 내가 이 사업에 참여하는 사람이고, 그 사업 참여를 통해 이익도 가져가지만 동시에 그 사업의 리스크도 짊어지는 게 조합원이거든요.
그러면 조합원들 같은 경우는 공사비를 조달해서 물건을 만들어내고, 자기들은 그보다 조금 싼 값에 분양을 받고 나머지 사업비 일부를 일반 분양 물량을 팔아서 조달하는 형태입니다. 그런데 이게 잘 안 되면 그 손해는 조합원들이 지는 구조예요. 지금 조합원들의 기대치는 아직 거래가 완성되지는 않았지만, 신축 아파트가 주변에서 얼마에 거래되니까 부담금은 한 얼마 정도 될 거고, 지금 시세가 60억이라고 하면 부담금이 10억이다, 그러면 내 집은 50억 정도 돼야 된다는 계산이죠. 그리고 그 50억 중에서도 앞으로 시간이 있으니까 조금 깎아서 한 40억 정도로 생각하고 매도 가격을 고민하고 있는 겁니다.
그런데 사는 사람 입장에서 보면 일반 분양을 받아도 분양가 상한제 적용을 받으면 40억이 아니라 30억에 분양될 수도 있고, 설령 40억이라고 하더라도 이 사업에 대한 리스크를 내가 고스란히 안고 전전긍긍하면서 이 선택을 할 것인지, 아니면 나중에 일반 분양 물량을 받을 것인지 고민하게 되겠죠. 사업비 자체는 계속 변동되고 있고, 사업이 일사천리로 빨리 진행되면 문제가 없지만 대부분 사업비가 늘어나는 가장 큰 항목은 금융비용이거든요. 자기 돈을 넣어서 사업을 하면 당장 빚이 늘어나는 건 아니지만, 실제로는 대부분 차입으로 진행되기 때문에 기간이 길어질수록 비용은 계속 늘어납니다.
공사비도 마찬가지고요. 게다가 누군가는 빨리 하자고 하고, 누군가는 이 조건이 아니면 절대 동의할 수 없다고 하는 식으로 다수가 함께 움직이는 사업이다 보니 그 자체로 리스크가 존재합니다. 예전에 강남 재건축하면 분담금이 5억 정도일 거라고 했던 시절이 있었지만, 지금은 기본적으로 추가 부담금이 10억 이상 이야기되는 시장이에요. 언제 완료될지도 불확실하고, 부담은 예상보다 훨씬 커지고 있는데, 이 리스크를 안은 채로 지금 시세 대비 기대하는 가격을 기꺼이 내고 사줄 사람이 과연 있을지를 생각해 보면 고민이 될 수밖에 없는 거죠.
게다가 이미 사업에 참여하고 있는 상태이기 때문에 파는 것 자체도 쉽지 않고, 사업이 끝날 때까지 그냥 참여하라는 구조잖아요. 그래서 조합원 지위의 양도·양수에 대한 규제도 걸려 있는 상황이고, 그러다 보니 이제 더 이상 버티기 어려운 여건에 도달한 사람들은 정말 골치 아픈 상황이 됩니다. 특히 연로하신 분들이 많고, 원주민들이 오래 보유하고 있는 경우가 많다 보니, 앞으로 10년이 더 걸릴 수도 있는 이 사업을 기다리면서 당장 쓰지도 못하는 돈을 묶어 둔 채, 남들은 수십억 부자라고 하지만 실제로는 낡은 집에서 계속 살아야 하는 상황을 선택해야 하는 거죠.
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출연: 박은정 대표
진행: 이유나 (경제산업부 기자)
방송: 머니투데이방송 MTN <경제1타강사>
촬영일: 2026년 1월 26일
풀영상 업로드일: 2026년 2월 3일
이유나 머니투데이방송 MTN 기자