"대구 집값, 왜 이렇게 올랐다가 떨어졌나...10년 데이터로 본 진실"

대구 아파트 매매가격이 지난 10년간 뚜렷한 세 개의 국면을 거친 것으로 나타났다.

2015~2019년의 완만한 상승기, 2020~2021년의 급등기, 그리고 2022년 이후의 조정 국면이 그것이다. 대규모 공급과 인구 감소가 맞물리며 정점 대비 하락 폭은 전국 주요 광역시 가운데 가장 큰 낙폭을 기록했다.

■ 2015~2019년: 연평균 3%의 '완만한 상승기'

한국부동산원 자료를 기초로 2015~2024년 대구 아파트 매매가격 흐름을 분석한 결과 2015년 평균 2억4천만 원 수준이던 아파트값은 2019년 약 2억7천만 원으로 올라 연평균 약 3% 내외의 안정적 상승세를 보였다. 당시 대구는 정주여건 개선과 재개발·재건축 기대감이 맞물렸으나 공급량이 과도하게 늘지 않아 가격은 비교적 안정적으로 움직였다.

■ 2020~2021년: 전례 없는 '급등기'…2년간 약 30% 상승

시장 구조는 2020년부터 급격히 바뀌었다. 초저금리·유동성 확대·분양 열풍이 맞물리면서 2021년까지 불과 2년 만에 평균 매매가격이 3억5,380만 원 에서 4억319만 원으로 약 30% 치솟았다. 이는 당시 전국 평균 상승률(약 27.3%)을 상회한 것이다. 특히 수성구·동구 일부 지역은 50% 이상 상승해 전국 평균 상승률을 크게 상회했다. 전문가들은 이 시기를 "수요보다 기대가 시장을 움직인 대표 사례"로 평가한다.

■ 2022년 이후 조정 국면

과열의 후폭풍은 컸다. 2022년부터 금리가 빠르게 상승했고, 대구는 전국 최대 규모의 입주 물량이 집중되면서 가격이 하락 전환했다. 2024년 기준 평균 매매가격은 약 4억208만 원 수준으로 2021년 정점 대비 약 0.28% 하락해 조정 국면에 들어갔다. 달서구·달성군 등 신축 공급이 많은 지역에서 조정폭이 크게 나타났다. 이어 2025년 초 기준으로는 평균 매매가격은 약 3억 9천만 원 선으로 파악된다. 최근 한국부동산원의 전국 주간 아파트가격 동향 조사에서도 1월 4째주 기준으로 전 주보다 0.03% 하락하는 등 2년 이상 계속 하락세를 보이고 있다. 주택매매가격지수는 2015년을 100으로 보았을 때, 현재 88.6~89 수준까지 떨어져 2010년대 중반 수준으로 회귀했다

■ 2026년 전망: "급락 국면 종료…단기 반등보다 '안정기' 가능성 높아"

시장에서는 올해를 '추가 급락 위험은 줄어들었지만 반등 요인은 부족한 해'로 보는 시각이 우세하다. 대구의 인구 감소, 미분양 잔량, 지역 경제 성장률 등 구조적 변수는 여전히 부담 요인으로 남아 있다. 다만 금리 인하 가능성과 미분양 물량 소진 속도가 맞물릴 경우, 하락폭은 점진적으로 줄어들 것으로 보인다.

지역 부동산업계 관계자는 "2021년 정점 이후 가격 정상화 구간이 충분히 진행된 만큼 급락은 끝났다고 본다."며 "다만 인구 감소와 공급 부담을 고려하면 상승 사이클 복귀는 다소 시간이 필요할 것"이라고 말했다.

이진우 부동산자산관리연구소장은 "대구는 2024년 연말을 정점으로 지수상 바닥에 와 있었다. PIR(소득 대비 주택 가격 비율) 등 각종 지수들이 최근 10년간 가장 좋은 상황을 보이고 있다. 2025년 지역 수요물량과 공급물량이 균형을 잡고 2026년부터는 공급물량이 수요물량 보다 작게 나타나고 2027년부터는 물량이 급감하면서 공급우위 시장은 어느 정도 정리가 될 것"이라고 말했다.

이어 "대구는 올해 상반기 까지는 약보합세 속에서 조정이 이루어지겠지만 국지적으로 반등하는 지역이 나타나고, 올해 이후 시장 상황은 좋아질 것"으로 전망했다.

이규현 기자 leekh1220@idaegu.com