[매경이코노미스트] '다주택자와의 전쟁'이 부를 미래

다주택자 양도세 중과 땐
똘똘한 한채 외엔 매각 후
집주인들 다른 집 세살이
자가보유율 낮은 서울서
민간임대시장 위축 불러

이창무 한양대 도시공학과 교수

5월 10일로 예정된 다주택자 양도세 중과 유예 중지와 관련된 논란이 이재명 대통령의 SNS를 통한 집값 잡기 메시지에 언론을 넘어 정치권까지 전선이 확대된 양상이다. 석 달 남짓밖에 안 남은 기간에 다주택자들의 매각 시도가 실현될 수 있을지 의문스럽다. 다만 다주택자 양도세 중과가 적용되는 조정대상지역이 강남 3구와 용산구를 넘어 서울시 전역과 경기도까지 확대된 관계로 새롭게 고민스러워진 다주택자 주택 물량이 늘어난 건 사실이다. 하지만 급매물의 일차적인 대상지는 상대적으로 똘똘한 한 채 지역보다는 여전히 회복세가 약한 외곽의 띨띨한 주택이 될 가능성이 크다.

대부분의 나라에서 자가율은 60% 내외다. 대도시에서는 자가율이 낮고 임차가구 비율이 높다. 특히 대도시권의 중심 지역은 더더욱 그러하다. 한 예로 미국 뉴욕 대도시권의 중심 도시인 뉴욕시 자가율은 33%이고, 서울도 43%에 불과하다. 이는 도심이 제공하는 고용접근성을 추구하며 여러 이유로 빈번한 주거 이동을 해야 하는 청장년 가구들이 부족한 자산으로 주택 가격의 5% 내외의 거래비용을 지불하며 자가로 이사를 다니는 것은 절대 합리적인 선택이 아니어서다. 결국 누군가는 여분의 주택을 보유해 그들에게 임대해야 한다. 국내나 해외나 그런 민간 임대주택의 주요 공급자가 이 대통령이 비난하는 다주택자들이다.

긍정적인 기능을 부정할 수 없는 다주택자에게 종부세는 최고세율 5%, 취득세는 12%, 양도소득세는 82.5%의 극단적인 세율을 유지하고 있는 나라가 우리나라다. 각국의 역사적인 맥락에 따라 보유세가 높은 나라는 취득세가 낮고, 취득세를 높게 설정한 나라는 양도세를 낮추는 균형을 맞추게 된다. 한 예로 다주택자 12% 취득세율의 근거가 된 싱가포르는 다주택 여부와 상관없이 3년 이상 보유하면 양도소득세가 부과되지 않는다.

독일 같은 경우는 10년을 보유하면 다주택자의 양도소득세도 면제를 해준다. 그런데 우리나라는 세계 각국에서 발견되는 극단적인 조세제도를 모두 모아 여전히 우주 최강 세율 종합세트를 유지하고 있다. 주주의 권리를 보장하는 상법 개정처럼 국제적으로 공유하는 가치의 방향성이 아니다.

양도소득세 중과의 중요한 부작용 중 하나가 똘똘한 한 채에 대한 과수요를 발생시킨다는 점이다. 김대중 정부 완화기를 거쳐 노무현 정부 초기 명시적인 다주택자 양도세 중과가 도입되면서 그 당시 똘똘한 한 채인 대형 아파트의 가격 급등 현상을 경험했다. 문재인 정부 시기 강남 재건축 아파트를 넘어 이제는 서울 한강벨트의 고가주택이 똘똘한 한 채가 됐다. 다주택자 양도세 중과와 함께 반복적으로 발생하는 현상이, 1주택자에게 부여되는 양도세 비과세 혜택을 추구하는, 자기 보유주택은 임대 놓고 자기는 다른 주택에 임대 들어 사는 분리가구의 증가 현상이다. 갭 투기 가구라고 비난하지만, 주택 보유의 투자가치와 주거 이동의 자유를 함께 누릴 수 있는, 정부의 잘못된 정책으로 강요된 합리적인 행태다.

이번 이 대통령의 의지가 단기적으로 시장을 주춤하게 만들 수 있을지 모르겠다. 하지만 문제는 그 이후다. 빌라 시장의 붕괴에서 드러나듯 이미 다주택자의 투자 의지가 많이 꺾여 있는 상황이다. 다주택자뿐 아니라 비거주 1주택자에 대한 양도세 중과에 매년 부담스러운 종부세 강화까지 추가되면 아파트를 포함한 모든 전월세 주택의 투자 및 공급 의지가 사라지고 민간 임대시장이 붕괴하지 않을까 우려된다. 여분의 주택을 누군가 임대하려 하지 않는다면 결국 과거 1970년대 남의 집에 셋방살이해야 하는 시장으로 회귀할 수밖에 없다.

[이창무 한양대 도시공학과 교수]