혼돈의 주택시장...다주택규제의 10가지 부작용 [부동산 아토즈]

다주택 기준 1988년부터 그대로
2024년 기준 서울 다주택자 14%
취득세·종부세·양도세 등 가중
'다주택자 규제 부작용' 우려

서울 시내 한 중개업소 사무소에 붙은 양도세 상담 안내문. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 2주택 이상 보유자를 다주택자로 간주하는 개념이 등장한 것은 지난 1988년 8월 10일에 발표된 '부동산 종합대책'부터이다. 당시 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 감면 요건기간을 2년에서 아파트 6개월·단독 1년으로 단축한 바 있다.

오래된 다주택 기준을 새롭게 정립해야 한다는 주장은 여러 차례 제기됐다. 3주택 이상으로 하거나, 주택 수가 아닌 가격 기준으로 해야 한다는 것이 그것이다. 하지만 그때마다 논의도 이뤄지지 않은 채 현재까지 '2주택 이상=다주택자' 공식은 이어져 오고 있다.

취득세 12%, 종부세 5%, 양도세 75%

자료 : 업계

현행 제도를 보면 다주택자의 경우 취득세로 최대 12%를 세금으로 내야 한다. 세부적으로 보면 1주택자는 1~3%의 세율이 적용된다. 반면 조정대상지역의 경우 2주택 8%, 3주택 12%이다. 4주택 이상 및 법인은 규제지역에 상관없이 12%의 세율이 적용된다.

종부세도 다주택자는 부담이 만만치 않다. 3주택부터 중과세 되면서 일반세율(0.5∼2.7%)보다 높은 최대 5.0%가 적용된다. 기본공제액도 1주택자는 12억원이고, 다주택자는 9억원이다.

양도세는 중과세 기준을 적용할 경우 양도차익 대부분을 세금으로 내야 한다. 기본세율은 6~45%이다. 하지만 조정지역의 경우 2주택은 20%p, 3주택은 30%p가 추가된다. 3주택자의 경우 순수 양도소득세 세율이 75%에 이르는 셈이다. 지방세를 포함하면 82.5%인다.

우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원 분석에 따르면, 10년 이상 보유한 아파트를 매도해 양도차익 10억원을 거둔 3주택자 양도세는 현재 3억2891만원이다. 하지만 양도세 중과 제도가 부활하고 장특공제도 사라지면 세금은 7억5048만원으로 배 이상 오른다.

업계 관계자는 "양도세 중과 세율을 보면 투기적 거래인 미등기 부동산 매각 세금과 비슷하다"며 "전 세계적으로 이런 유례는 없다"고 말했다. 이 뿐만이 아니다. 대출 규제에 청약규제 등 겹 규제가 적용되고 있다.

다주택자 규제, 그리고 10가지 부작용

자료 : 국가데이터처

정부는 양도세 중과 유예를 올해 종료한다는 계획이다. 정부는 양도세 중과는 예전부터 시행된 제도라는 설명이다. 시장이 민감하게 반응하는 이유는 양도세 중과 유예 종료를 다주택자 등을 대상으로 한 세금 관련 규제가 한층 강화될 수 있다는 신호로 해석하고 있기 때문이다.

정부 통계를 보면 다주택자는 2024년 기준으로 전국 14.9%, 서울 14.0% 수준이다. 2020년과 비교하면 비중이 낮아졌다. 통계를 보면 2020년에는 다주택자 비율이 전국 15.8%, 서울 15.2% 등을 기록했다. 일련의 규제 강화가 비중 감소로 연결된 것이다.

업계에서는 다주택자 규제 강화가 지방 시장 침체, '똘똘한 한 채' 등 수많은 부작용을 만들어 내고 있다는 설명이다. 다주택자 규제를 위해 도입된 종부세가 월세 급등으로 이어진 것도 한 예다.

자료 : 이창무 한양대 교수

이창무 한양대 교수의 '이재명 정부 초기 부동산시장 현황 및 정책 진단' 보고서를 보면 종부세가 도입된 노무현 정부(2003~2008년) 시기에는 월세가 20% 넘게 올랐다. 문재인 정부(2017~2022년) 시기에도 30% 넘는 월세 가격 상승이 나타났다.

다주택자는 민간 주택 전월세 시장에서 적지 않은 역할을 하고 있다. 다주택 감소는 무엇보다 임대차 시장의 심각한 불안 요인이 될 수 있다는 것이다.

업계 한 관계자는 "현재 다주택자가 줄고 있는데 주택 가격은 더 뛰는 현상이 나타나고 있다. 다주택자가 집값을 올리는 주범은 아니"라며 "공공이 전월세 공급 역할을 제대로 못하고 있는 상황에서 다주택자가 사라지면 전월세 폭등은 피할 수 없게 된다"고 우려했다.

이창무 한양대 교수는 "취득세 12%, 양도세 75%, 종부세 5% 등 어떤 나라도 우리나라처럼 강한 규제를 하고 있는 곳은 없다"고 말했다. 이 교수는 보고서에서 다주택 규제가 10가지 부작용을 가져올 수 있다고 경고했다.

ljb@fnnews.com 이종배 기자