2026, 다주택자의 선택은 증여? 매매? 보유?

정부 세제 정책 핵심 쟁점과 전망
증여·상속·양도·보유세 절세 전략
국세청 세무조사 범위와 대응

최근 이재명 대통령은 “투기나 투자목적으로 취득한 주택에 대해서 장기보유에 대한 세제혜택을 주는 것은 이상하다”고 신년기자회견에서 밝혔다.

연도별 전국 다주택자 비중

부동산을 소유하려면 취득단계부터 처분단계까지 단계별로 세금이 과세된다. 취득세, 재산세, 종부세, 증여세, 상속세, 양도세등 부과되는 세금의 종류도 다양하다. 특히 주택의 경우 세금을 거두려는 목적보다 경기부양이나 집값 안정을 위한 목적으로 자주 사용돼 왔다.

그러다보니 주택경기가 침체되는 시기에는 정부가 나서서 빚내서 집을 사라고 권하기도 하고 일정시점에 주택을 구입하면 나중에 양도할 때 주택수에 포함시키지 않거나 일정기간 발생한 양도차액에 대해 양도세를 과세하지 않거나 장기보유특별공제를 확대해서 적용해 주겠다는 약속과 함께 세법을 개정하곤 했다. 이렇게 정부가 어려울 때 힘을 보탰던 일부 다주택자까지 모두를 투기꾼으로 몰아세우지 않았으면 한다.

부동산에 대한 양도소득세는 크게 3가지 방식으로 과세된다.

첫째는 일반과세이다. 일반과세는 양도차액에서 장기보유특별공제를 차감하여 일반세율을 적용하는 방법이다. 이때 적용되는 장기보유특별공제액은 보유기간별로 1년당 2%씩 높여 공제하되 최대 30%까지만 공제한다. 10억에 취득하고 10년이 경과돼서 40억에 양도할 경우 양도세는 양도차액 30억에서 장기보유특별공제는 10년 보유하였으므로 20%를 적용하여 6억을 공제한 과세표준 24억에 양도세율 45%를 적용하고 지방세를 추가하여 세금을 산출하면 11.2억의 세금을 부담한다.

두 번째는 1세대1주택자에게만 적용되는 비과세이다. 비과세는 양도가액 중 12억까지는 양도세를 안 물리고 12억 초과분에 대한 양도차액에 대해서만 양도세를 물리는 방법이다.

그런데 더 중요한 것은 장기보유 특별공제인데 보유기간과 거주기간별로 각각 1년당 4%씩 공제하되 최고 40%씩 총 80%를 공제한다. 그러니까 10억에 취득하고 10년이 경과되서 40억에 양도할 경우 양도세는 40억 중 12억까지는 세금이 비과세되고 12억 초과분인 28억에 대해서만 과세된다. 28억에 대한 취득가액은 7억이며 이를 차감한 양도차액은 21억이다.

여기에서 공제되는 장기보유특별공제액은 양도차액의 80%로서 16.8억이며 이를 차감한 과세표준은 4.2억이 되어 실질적으로 부담하는 세금은 지방세를 포함하여 1.56억이 된다. 집을 사고 팔아 30억의 이익을 보았지만 부담하는 세금은 1.56억으로 5.2%에 불과하다.

세 번째는 중과세이다. 중과세는 첫 번째 일반과세에서 작용하는 장기보유특별공제를 적용하지 않을 뿐 아니라 일반세율에 2주택자는 20%, 3주택 이상자에게는 30%의 할증세율을 추가하여 세금을 메긴다. 양도차액이 10억 이상이면 적용세율이 45%이므로 3주택 이상자라면 30%의 할증세율을 추가하여 75%의 세율이 적용되며 지방세 7.5%를 추가하면 총 양도차액에서 85.5%의 세금을 내야 한다.

위 사례의 경우 양도차액 30억에서 장기보유특별공제는 받을 수 없고 적용세율은 2주택자인 경우 45%에 20%를 할증하여 65%를 적용하므로 20.7억의 양도세를 부담하여야 하며, 만약 3주택 이상자인 경우에는 30%를 할증하여 24억의 양도세를 부담하여야 한다.

<증여·상속 최고의 수업 개요>

1세대2주택자가 10억에 취득한지 10년이 지난 주택을 40억에 처분할 경우 금년 5월 9일 이전에 양도하면 11.2억의 양도세를 내면 되지만 5월 9일(변경 예정)이 지나서 양도하면 20.7억의 양도세를 내야 한다. 5월 9일(변경 예정)을 기점으로 양도세가 9.5억이 차이가 나게 된다.

만약 5월 9일(변경 예정)까지 매매 계약을 체결하지 못한 경우에는 최악의 상황이 발생할 수도 있다. 왜냐하면 대부분의 다주택자가 보유한 주택은 임대를 놨을 것인데, 위 주택의 경우 만약 임대보증금이 20억이라면 40억에 팔아서 세금으로 20.7억을 내고 나면 19.3억이 남아서 전세보증금을 다 돌려주지 못하게 된다. 결국 그 집은 자산이 아니라 빚이 되며 그 빚 덩이 주택을 보유하면서 보유세를 부담하여야 한다.

증여·상속 최고의 수업

이제 얼마남지 않은 기간 중에 실거주 목적인 매수자를 찾아서 주택을 매도한 다는 것은 쉽지 않은 상황에서 팔고 싶어도 팔지 못하고 보유하여야 하는 상황에 내 몰렸다고 보여진다.

이재명 대통령은 SNS에 “버티기를 선택하려고 하는 사람들에게 방치하지 않겠다”고 밝힘으로써 보유세의 강화도 예상된다.

당연히 다주택자들이 눈길을 돌릴 곳은 증여밖에 없어 보인다. 대통령도 이러한 시장 분위기를 읽고 “정당하게 증여세 내고 증여하는 게 잘못은 아닙니다”라고 의견을 밝혔다.

일정 기간까지 주택을 처분하지 못하는 다주택자들은 강화된 보유세를 내면서 버티기보다는 보유세와 양도세를 절세할 수 있는 방법 중 증여를 선택할 가능성이 매우 커졌는데 증여는 양도와 달리 가족 간의 거래이므로 한 가지 방법이 아니라 다양한 방법을 선택할 수 있고 그러한 선택에 따라 절세가 가능하므로 전문가와 상담을 통해 전략적인 증여의 방법을 찾아볼 필요가 있다.