“아파트 대신 샀는데 밤잠 설쳐”…12개월 연속 올랐다던 서울 오피스텔의 ‘배신’

상승폭 10분의 1 토막에 대형·소형 ‘양극화’…수익률 4%대 바닥인데 호가만 껑충

“불과 두 달 전만 해도 집주인이 배짱을 튕겼는데, 지금은 매수 문의가 뚝 끊겼다고 하네요.”

아파트 규제 강화로 인해 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔이 대체재로 주목받으며 가격 상승을 견인해 왔으나, 최근 금리 부담과 가격 급등 피로감으로 인해 전체적인 상승폭은 둔화되는 추세다. 연합뉴스

서울 마포구의 한 중견기업에 다니는 김모(34) 씨는 최근 주말마다 부동산 앱을 켜는 손길이 떨린다고 했습니다. 그는 지난해 말, 정부의 강력한 아파트 규제를 피해 주거용 오피스텔, 이른바 ‘아파텔’ 매입을 진지하게 고민했었거든요. 당시만 해도 “아파트 대체재는 계속 오른다”는 중개업소 사장님의 말이 진리처럼 들렸습니다.

하지만 해가 바뀌자 분위기가 사뭇 달라졌습니다. 호가는 여전한데 거래가 안 된다는 소식이 들려오기 때문입니다. 김 씨는 “지금 들어가면 상투를 잡는 건 아닌지 밤잠을 설친다”며 한숨을 쉬었습니다. 뜨겁게 달아올랐던 서울 오피스텔 시장, 과연 그 열기는 언제까지 이어질까요? 12개월 연속 올랐다는 통계 뒤에 숨겨진 ‘진짜 바닥’을 들여다봤습니다.

◆1년 내내 달렸지만…거칠어진 ‘숨소리’

지난해 아파트 시장을 옥죄는 규제의 반사이익을 톡톡히 누렸던 서울 오피스텔 시장이 조정 국면에 진입하는 모양새다. 가격은 여전히 오르고 있지만, 그 상승 폭이 눈에 띄게 줄어들었기 때문이다.

30일 KB부동산 ‘1월 오피스텔 통계’를 분석한 결과, 서울 오피스텔 매매가는 전월 대비 0.04% 올랐다. 수치상으로는 12개월 연속 상승이라는 기록을 세웠지만, 내막을 들여다보면 ‘상승 피로감’이 역력하다. 지난달 상승률이 0.52%였던 점을 감안하면 오름폭이 10분의 1 수준으로 쪼그라든 셈이다.

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시장은 이미 ‘옥석 가리기’에 들어갔다. 모든 오피스텔이 오르던 시기는 지났다는 의미다. 면적별 양극화가 이를 증명한다. 아파트를 대체할 수 있는 전용 85㎡ 초과 대형 오피스텔은 0.48% 오르며 여전히 강세를 보였지만, 이마저도 지난달 폭발적인 상승률(2.39%)에 비하면 기세가 한풀 꺾였다.

1인 가구가 주로 찾는 중형(전용 40~60㎡)과 소형(전용 30~40㎡)은 각각 0.02%, 0.03% 하락했고, 초소형(전용 30㎡ 이하)은 0.21%나 떨어졌다. ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 아파트에서 오피스텔 시장으로 전이된 것이다.

◆수익률 4%대 ‘바닥’…시세 차익 기대감만 남았다

투자 지표를 뜯어보면 시장의 고민은 더 깊어진다. 통상 오피스텔은 월세 수익을 노리는 상품이지만, 서울의 경우 ‘임대 수익’보다는 ‘시세 차익’을 노리는 투기성 자금이 시장을 떠받치고 있는 기형적 구조가 고착화됐다.

KB부동산 통계를 보면 서울 오피스텔 임대수익률은 4.85%로 전국 평균(5.45%)은 물론 경기(5.50%), 인천(6.33%)보다 현저히 낮다. 수익률은 떨어지는데 가격이 유지되는 건, 아파트값이 너무 올라 “오피스텔이라도 사두면 오른다”는 기대 심리가 작용했기 때문이다.

실제로 서울 아파트 전세가율은 2년 8개월 만에 최저치인 50.92%까지 추락했다. 전세를 끼고 아파트를 사기엔 목돈 부담이 너무 커지자, 상대적으로 전세가율이 70~80% 선으로 높은 오피스텔로 ‘갭투자’ 수요가 몰렸던 것이다.

◆거래량 늘었지만 ‘상투’ 경고등…추격 매수 신중해야

거래량 데이터는 시장이 변곡점에 왔음을 뜻한다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 2025년 서울 오피스텔 누적 거래량은 1만2585건으로 전년 대비 약 16.5% 증가했다. 2022년 이후 3년 만에 회복세로 돌아선 수치다.

하지만 현장에서는 이를 ‘뒤늦은 폭탄 돌리기’로 해석하는 시각도 있다. 강남구의 한 공인중개사는 “지난해 말 거래량이 터진 건 규제 막차를 타려는 수요였다”며 “지금은 매도자와 매수자 간 희망 가격 차이가 너무 커 거래가 쉽지 않다”고 전했다.

1월 서울 오피스텔 평균 매매가는 3억770만원을 기록하며 1년째 오름세를 이어갔지만, 소액 투자용인 소형 면적은 오히려 하락세로 돌아서는 등 단지별·면적별 ‘옥석 가리기’가 본격화되고 있다. 연합뉴스

지난해 ‘10·15 대책’으로 서울 전역이 토지거래허가구역 등으로 묶이면서 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 자금이 쏠렸지만, 단기간 급등에 따른 가격 부담감이 이제야 현실화되고 있는 것이다.

이달 서울 오피스텔 평균 매매가는 3억770만원을 기록했다. 경기(2억6219만원), 인천(1억6622만원)과 비교하면 여전히 높은 벽이다.

전문가들은 “대형 평형 위주의 상승세는 당분간 유지될 수 있지만, 금리 불확실성과 아파트 시장의 관망세가 겹치면서 오피스텔 시장 전체가 숨 고르기에 들어갈 가능성이 높다”고 입을 모았다. 결국 ‘무조건 오르는’ 시장은 끝났다. 이제는 투자자들의 냉철한 계산기가 필요한 시점이다.

김현주 기자 hjk@segye.com