상업용 부동산시장도 양극화…수익률 서울 8%·부산 2%
- 임대료 서울 3%↑부산 1.2%↓
- 양도세 중과방침에도 매물 잠겨
- 비수도권에 ‘풍선효과’ 불투명
지난해 오피스와 상가 등 상업용 부동산 시장에서도 수도권과 지방 간 ‘초양극화’ 현상이 심화한 것으로 나타났다. 서울은 견조한 임차 수요를 바탕으로 임대료가 오르고 공실이 줄어드는 등 강세를 이어갔으나, 부산을 비롯한 비수도권은 실물 경기 침체 여파로 수익성과 점유율 모두 약세를 면치 못했다.
한국부동산원이 발표한 ‘2025년 상업용부동산 임대동향 조사’ 결과에 따르면 지난해 전국 오피스 임대가격지수는 전년 대비 1.99% 상승했다. 이는 서울 도심과 강남 등 주요 업무지구의 수요가 꾸준히 유입되며 서울 지역 임대료가 3.08% 상승한 데 힘입은 결과다. 하지만 부산의 상황은 대조적이다. 부산의 오피스 임대료는 전년 대비 1.25% 하락하며 전국 평균을 크게 밑돌았다.
상가 시장도 부산 지역 임대료는 모든 규모에서 하락 곡선을 그렸다. 중대형 상가가 0.21% 떨어진 것을 비롯해 소규모 상가(-0.49%)와 집합상가(-0.77%) 모두 마이너스 변동률을 기록했다. 고금리와 물가 상승으로 인한 소비 위축이 지역 자영업자들의 임대료 부담 능력을 떨어뜨린 결과로 풀이된다.
수익성 지표인 투자수익률에서도 지역 격차는 여실히 드러났다. 전국 오피스 평균 수익률이 6.17%를 기록한 가운데 서울은 8.10%의 높은 수익을 올리며 전체 수치를 견인했다. 그러나 부산은 오피스 투자수익률이 2.67%에 그쳤다. 상가 투자수익률 역시 부산은 중대형 2.69%, 소규모 2.23%, 집합 3.11%를 기록하며 전반적으로 저조한 성적표를 보였다.
공실률 격차 역시 심각하다. 서울 오피스 시장이 꾸준한 임차 수요에 힘입어 5%대의 낮은 공실률을 유지하며 공급 부족을 걱정하는 사이 부산의 오피스 공실률은 15.3%까지 치솟았다. 신축 오피스 선호 현상 속에서 지역 내 노후 오피스들이 신규 임차 수요를 찾지 못하고 비어가는 속도가 빨라진다.
이처럼 수도권과 비수도권의 부동산 초양극화 현상이 갈수록 벌어지면서 수도권을 겨냥한 정부의 세제 정책이 실효성을 보일 지 관심이 쏠린다. 최근 정부가 수도권 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 예정대로 종료하겠다는 방침을 세우자 시장에서는 투자 자본이 부산으로 유입되는 ‘풍선효과’ 기대감이 돌기도 했다. 그러나 실제 시장 기류는 다소 복잡하게 흐른다. 수도권 부동산의 독보적인 자산 가치를 확인한 보유자들이 세금 부담을 감수하더라도 매물을 처분하지 않겠다는 ‘버티기’ 경향이 나타나기 때문이다. 매각 대신 자녀에게 증여하는 방식을 택하며 자산을 유지하려는 흐름이 이어지면서 비수도권 시장으로의 투자 수요 확산에 대한 기대감은 점차 낮아지는 모양새다.
한편 이번주(지난 26일 기준) 아파트 매매가는 전국적으로 0.10% 상승한 가운데 서울은 0.31% 오르며 평균을 크게 웃돈 반면 지방은 0.02% 오르는 데 그쳐 큰 격차를 보였다. 부산은 0.04% 상승했으며 울산 0.14%, 경남 0.05% 등으로 완만한 상승 흐름을 나타냈다.
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