12번 유찰된 애물단지 빌라가 효자로

13번째 입찰서 1.9억에 주인 찾아
1년 만에 되팔아 3000만원 수익

서울 구로구 가리봉동의 전용면적 10평짜리 다세대주택. 2023년 11월 첫 경매에 나왔지만 유찰에 유찰을 거듭하며 애물단지 취급을 받았다. 작년 1월 열세번째 입찰에서 1억9800여만원에 겨우 주인을 찾았다. 그런데 반전이 일어났다. 이 물건을 낙찰받은 투자자가 1년여 만에 되팔아 순수익 1800여만원을 거둔 것. 매각 전까지 월 92만원에 임대를 놓아 월세 수입도 1100여만원을 챙겼다. 총 3000만원 가까운 수익을 낸 셈이다.

땅집고옥션에 따르면 해당 물건은 서울 구로구 가리봉동에 있는 A빌라(3층)로 전용면적 34㎡(약 10평)다. 사건번호는 2022타경121275. 최초 감정가는 2억4700만원으로 잇따른 유찰 끝에 작년 1월 13회차 경매에서 1억9829만원을 써낸 B씨가 낙찰받았다.

이 빌라는 2015년 준공한 지상 5층 1개동, 총 8가구로 입지는 나쁘지 않다. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역과 금천구청역까지 걸어서 10분 이내로 갈 수 있다. 주변에 가산디지털단지와 구로디지털단지가 있어 원룸과 소형주택 수요가 꾸준한 지역이다.

문제는 권리관계가 복잡해 입찰자가 선뜻 나서지 못했던 것. 그런데 경매 전문가들은 오히려 복잡한 권리관계 덕분에 B씨가 시세보다 20% 정도 싸게 사서 수익을 낼 수 있었다고 분석한다. 실제 이 물건은 주택도시보증공사의 임차권등기(1억9800만원)에 복수의 전입자와 보증금 미확인 임차인까지 존재했다. 일반 투자자는 접근이 쉽지 않았다.

하지만 B씨는 해당 권리를 면밀히 분석한 후, 임차권 대항력이 없다는 점을 확인해 안전하게 명도받았다. 수리나 인테리어 비용 투입없이 임대할 수 있을 정도로 내부 상태도 좋아 바로 임대에 성공한 것으로 알려졌다.

B씨가 투자한 총 비용은 낙찰가격 포함해 약 2억4400만원이다. 이 중 경락대출을 활용해 자기자본은 1억500만원쯤 들어갔다. 낙찰 이후 1개월 만에 보증금 3000만원, 월세 92만원에 임대를 마쳤다. 또 10개월 보유 후 2억3000만원에 매각했다. 대출이자·세금 등을 제외한 매각 순수익은 약 1800만원, 월세 수익도 1100만원쯤 올렸다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “이번 사례처럼 권리분석이 가능하고, 시세 흐름을 객관적으로 볼 수 있는 투자자라면 도심권 소형 빌라에서도 충분히 안정적 수익을 낼 수 있다”고 했다.