2만 1천 세대 중 ‘진짜’는 따로 있다… 송도 11공구, 시선이 11-1공구로 모이는 이유

송도국제도시 개발의 마지막 퍼즐로 불리는 11공구가 본격적인 궤도에 오르면서, 시장의 관심도 한층 구체화되고 있다. 이제 시장의 관심은 ‘송도 11공구’라는 이름을 넘어, 이 거대한 개발 축 안에서 실질적인 중심이 어디가 될 것인가로 옮겨가고 있다. 이 과정에서 전문가와 실수요자들의 시선이 공통으로 향하는 곳이 바로 11-1공구다.

송도 11공구가 주목받는 가장 큰 이유는 도시를 관통하는 대규모 워터프런트 개발이다. 총 연장 약 4.98km, 폭 60~120m 규모로 계획된 이 수변 공간은 주거·상업·문화 기능을 하나로 연결하는 송도 워터프런트, 이른바 ‘블루 네트워크’의 중심축으로 작동한다.

그 중에서도 11-1공구는 워터프런트의 핵심 구간으로 평가된다. 워터프런트의 프리미엄과 편리한 생활 인프라를 동시에 누릴 수 있는 장점을 갖췄기 때문이다. 이탈리아 베니스를 모티브로 한 ‘미니 베니스’, 수변 상업시설이 밀집한 ‘미니 말리부’ 등 테마형 친수 공간이 이 일대를 중심으로 계획되면서, 휴양과 여가, 관광이 어우러진 수변 도시의 매력을 온전히 누릴 수 있다.

도시 설계 관점에서 11-1공구는 희소성 또한 부각되고 있다. 송도 11공구 전체에는 약 2만 1천 세대 규모의 주거 공급이 예정돼 있지만, 워터프런트를 바로 앞에서 누릴 수 있는 공동주택 용지는 극히 제한적이다. 업계에 따르면 수변 조망과 수변 생활을 동시에 확보한 단지는 단 6개 블록에 불과하다.

특히 11-1공구에 계획된 약 7,600세대 중에서도 이른바 ‘수변 로열석’으로 분류되는 물량은 절반 수준에 그칠 것으로 전망된다. 입주가 진행될수록 단지별, 동별 가치 격차가 뚜렷해질 수밖에 없는 구조라는 분석이다. 워터프런트와의 거리, 동선, 체감도에 따라 주거 가치를 가르는 새로운 기준이 형성되고 있는 셈이다.

11-1공구의 경쟁력은 수변 환경에만 국한되지 않는다. 인근에는 삼성바이오로직스와 롯데바이오로직스 등 글로벌 바이오 기업의 대규모 생산 거점이 위치해 안정적인 직주근접 수요를 확보하고 있다. 여기에 연세대 국제캠퍼스 2단계, 인하대 송도캠퍼스(예정) 등 산학연 클러스터까지 더해지면서, 주거와 업무, 여가가 한 공간에서 자연스럽게 완결되는 생활 구조가 만들어질 전망이다.

한 업계 관계자는 “송도 11공구라는 이름 아래 다양한 물량이 공급되겠지만, 워터프런트와 중심상업, 직주근접 요소를 동시에 갖춘 곳은 제한적”이라며, “그 중에서도 11-1공구는 송도 워터프런트의 완성과 함께 블루 네트워크 프리미엄이 가장 선명하게 반영되는 핵심지로, 향후 가치 차별화가 구조적으로 나타날 가능성이 크다”고 말했다.