“토허제 족쇄 안 무섭다”… 규제 비웃는 서울 매수세, 전고점 돌파하며 ‘규제 내성’

KB 매수지수 96.4로 규제 전 수준 상회… 동작 0.51%·수지 0.68% 등 키맞추기 장세

서울 송파구의 한 부동산 단지 앞으로 시민들이 지나가고 있다. 뉴시스

 
서울 아파트 매수 심리가 정부의 전격적인 규제 발표 직전 수준을 넘어서며 사실상 ‘규제 내성’ 구간에 진입한 것으로 풀이된다.

27일 KB부동산 데이터에 따르면 2026년 1월 19일 기준 서울 아파트 매수우위지수는 96.4를 기록했다. 이는 작년 10월 15일 서울 전역에 토지거래허가구역 규제가 시행되기 직전의 고점이었던 95.5를 상회하는 수치다. 규제 발표 직후 심리가 80대까지 급락하며 시장이 위축됐던 점을 감안하면, 불과 3개월 만에 규제 이전 수준을 웃도는 매수세가 응집된 것으로 보인다. 시장 참여자들이 강력한 거래 제한 환경 속에서도 향후 상승 기대감을 더 크게 키우고 있다는 분석이 지배적이다.

이러한 심리 회복은 서울 주요 주거 지역의 실거래가 상승으로 증명되는 양상이다. 2026년 1월 기준 서울 아파트 평균 매매가격이 15억 2161만원에 육박하면서, 부동산 주 매수층인 40대의 발걸음이 현실적인 대안지로 향하고 있는 것으로 풀이된다. 한국부동산원 주간 동향에 따르면 지난주 서울에서 가장 높은 상승률을 기록한 곳은 동작구(0.51%)였으며, 관악구(0.44%)와 양천구(0.43%)가 그 뒤를 이었다.

실제 동작구 노량진동의 대단지인 신동아리버파크(1696세대) 전용면적 84㎡는 지난 9일 15억 3000만원에 거래되며 서울 평균가 수준을 상회하는 흐름을 나타냈다. 고가 지역인 강남3구나 마용성의 진입 장벽이 높아짐에 따라, 상대적으로 자금 조달이 가능하면서도 입지적 강점이 뚜렷한 동작구 일대 대단지로 실수요가 유입되고 있는 것으로 보인다.

경기에선 용인 수지구의 약진이 독보적인 상황이다. 수지구는 한 주 만에 0.68% 오르며 전국 최고 상승률을 기록했다. 판교 생활권을 공유하면서도 신분당선을 통해 강남 접근성이 뛰어난 점, 그리고 서울 대비 상대적으로 낮은 가격대가 부각되며 실수요자들의 선택을 받은 결과로 해석된다. 

전날 서울부동산정보광장 데이터를 보면 실제 거래량은 규제 이전 수준을 회복하지 못한 것으로 파악된다. 2025년 10월 8524건이었던 거래량은 11월 3372건으로 급감한 뒤, 12월 4626건으로 소폭 회복하는 데 그쳤다. 집주인들이 매물을 거두고 관망세로 돌아서면서 체결되는 소수의 거래가 시세를 주도하며 지수를 밀어올리는 기현상이 지속되고 있는 것으로 풀이된다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “공급 부족에 대한 주택 수요자들의 심리 불안이 지속되고 있는 데다 전세가격 상승이 동반되면서, 규제의 영향력이 오랜 기간 지속되기는 어려운 모습을 보이고 있다”고 진단했다. 

양다훈 기자 yangbs@segye.com