출입 도로 없던 완공 아파트, 4년 만에 입주

힐스테이트 용인포레
대체 진입로 임시 개통

지난해 12월 입주를 시작한 1950가구 규모 기업형 민간 임대주택 '힐스테이트 용인포레' 모습. 이 단지는 2021년 완공하고도 진입 도로를 확보하지 못해 4년간 사업이 멈춰 있었지만, 주택도시보증공사(HUG)와 용인시 등의 협력으로 대체 도로를 만들면서 입주를 할 수 있게 됐다. /현대엔지니어링

공사를 완료해 놓고도 단지 진입 도로를 확보하지 못해 4년간 멈춰 있던 경기 용인시 ‘힐스테이트 용인포레’의 입주가 최근 시작됐다. 공공과 민간 사업자가 협력해 주택 공급 과정의 난제를 극복하고 국민 주거 안정에 기여한 사례로 평가된다.

힐스테이트 용인포레는 현대엔지니어링이 시공한 1950가구 규모의 공공 지원 민간 임대주택이다. 공공 지원 민간 임대주택은 주택도시기금의 출자를 받고 주택도시보증공사(HUG)가 보증하는 등 공공의 금융 지원을 기반으로 추진하는 사업이다. 선호도가 높은 도심 지역에 신축 대단지 아파트를 공급하면서도 주변 시세보다 저렴한 임대료로 8년 이상 안정적인 거주가 가능한 것이 장점이다.

◇공공 협력으로 위기 극복

이 아파트는 2016년 7월 사업 계획을 승인받은 뒤 2018년 착공에 들어가 2021년 2월 공사를 완료했다. 하지만 문제는 그때까지도 입주민들이 이용할 수 있는 도로가 준비되지 않았다는 점이다. 단지 옆 역삼지구의 도로를 진입로로 이용하는 조건으로 사업 승인을 받았는데, 역삼지구 개발이 지연되면서 진입로를 확보하지 못했기 때문이었다. 이로 인해 아파트가 다 지어졌는데도 입주자를 받지 못하는 사태가 벌어지게 된 것이다.

문제 해결의 실마리는 2023년 사업자가 국민권익위원회를 분쟁 조정 창구로 활용하면서 마련됐다. 국민권익위원회는 현장을 방문해 임시도로 필요성을 검토했고, 이를 기반으로 사업자인 임대리츠와 용인시, 용인도시공사가 기존 계획됐던 도로 대신 인근 근린공원에 ‘대체 진입로’를 만들기로 합의한 것이다. 임대리츠가 대체 진입로 개설공사를 발주하고 용인도시공사가 시공하면, 용인시가 임시사용승인을 내주는 방식이었다. 결국 2024년 6월 대체 도로 착공을 시작해 이듬해 5월 대체 도로를 임시개통할 수 있었다.

4년 간의 입주 지연으로 생긴 막대한 금융 비용 문제를 해결하는 데는 무엇보다 HUG의 역할이 컸다. 사업이 지연돼 보증금과 임대료 수입이 끊기면서 사업자의 재무 상태가 ‘대출 즉시 상환(EOD)’에 가까워질 정도로 악화됐기 때문이다. 금융사가 즉시 대출 회수에 나서고, 마무리 공사가 중단돼도 이상할 것이 없는 상황이었던 것이다. 특히 레고랜드 사태 이후 부동산을 향한 금융 시장의 자금줄이 말라가고 고금리가 지속되며 상황은 최악으로 치닫고 있었다. 하지만 HUG가 1160억원 규모의 PF(프로젝트 파이낸싱) 보증을 추가 발급해 사업의 안전판을 확보하면서 비교적 낮은 금리로 PF 대출을 성사시킬 수 있었고, 덕분에 입주민들은 주변 시세의 약 80% 수준 임대료로 입주할 수 있게 된 것이다.

◇실수요 많은 ‘초품아’

힐스테이트 용인포레의 입주자 모집이 시작되자 경쟁률은 최고 9.68대 1까지 치솟았다. 아파트 단지가 용인시청 인근에 있고 삼가초등학교를 품은 ‘초품아’ 단지면서 1군 브랜드의 신축 아파트라는 점이 실수요자들의 관심을 끌었기 때문이다. 단지 커뮤니티 시설도 헬스장, 도서관, 골프 연습장 등 입주민이 선호하는 시설 위주로 꾸며졌고, 소득이나 자산 요건 등을 보지 않아 공공 임대주택 대비 지원 문턱이 낮은 점 등도 인기의 비결로 꼽혔다.

최종원 HUG 기금사업본부장은 “HUG는 앞으로도 공공 지원 민간 임대주택 사업이 원만하게 운영되고 양질의 공적 주택을 공급할 수 있도록 역할을 충실히 수행해 나갈 것”이라고 했다.