5분기째 오르는 상가 공실률…주택으로 바꾸는 길 넓혀준다

용도변경 규제 대폭 완화
공실 몸살 앓는 상가·지산센터
셰어하우스로 바꿔 생존 모색
정부, 용지 변경하는 차원 넘어
상업용·주거용 모두 쓸수 있는
‘하이브리드형 건축물’도 추진

서울 서대문구 이화여대 앞 상권가 곳곳에 임대를 알리는 안내문이 내걸려 있다. [한주형 기자]

최근 부동산 업계에서 상업용 부동산 쇠퇴와 주택 공급 부족이 맞물리면서 건물의 용도 변경이 활발히 일어나는 추세다. 특히 ‘전세의 월세화’로 주택이 수익형 부동산으로 거듭나면서 상가나 오피스, 호텔 등을 매입해 민간임대주택으로 바꾸는 사례도 빈번하게 나오고 있다.

정부가 상가와 지식산업센터의 용도 전환 규제를 완화하면서 이 같은 움직임은 더욱 활발히 일어날 모양새다. 다만 주거용과 상업용으로 모두 사용 가능한 ‘복수 용도’ 건축물에 대해서는 현재까지 임대료 등 부동산 시장의 간극이 커 실제 활용도가 높지 않을 것이라는 전망이 업계에서 나온다.

26일 국토교통부에 따르면 지난해 3분기 기준 전국의 중대형 상가 공실률은 13.6%로 5분기 연속 상승한 것으로 나타났다. 집합상가 공실률은 10.5%, 오피스 공실률은 8.9%다. 최근 5년(2020년~2024년 3월)간 준공된 지식산업센터의 평균 공실률은 37.2%에 달한다.

‘공실 앓이’의 원인으로는 사회·경제적 구조 변화가 꼽힌다. 식음료 소비가 배달로 대체되고, 패션 리테일도 온라인 중심으로 재편되면서 상가 입지의 중요성이 점차 약화된 것이다. 신도시에서 수익성이 높은 상가를 과잉 공급하며 공실 위험이 늘어난 점 또한 하나의 요인으로 꼽힌다.

이러한 틈을 타 상가, 오피스를 셰어하우스 등으로 바꾸는 시도들이 나타나고 있다. 서초구 방배동 ‘픽셀하우스 방배점’은 근린생활시설이던 공실 상가를 제2종 근린생활시설(다중생활시설)로 용도 변경해 코리빙하우스로 사용하고 있다. 월세가 80만원 수준이지만 평균 입실률은 90%를 웃돈다.

강남의 ‘에피소드 강남262’는 우성빌딩을 매입해 골조를 유지한 채 공동주택(기숙사)으로 바꾼 사례다. ‘맹그로브 동대문’은 이지스자산운용이 ‘이비즈 버젯 앰배서더 서울 동대문’을 매입해 코리빙하우스로 바꾼 케이스다. 학교나 직장과 가깝다는 이점을 살려 청년층을 노린 비아파트 공급에 나선 것이다.

서울 강서구 마곡지구 일대 상가 공실에 임대 안내문이 붙어 있다. [한주형 기자]

정부와 지방자치단체에서는 상업용지 비중을 줄이고 용도제한에 대한 규제도 완화해 나가는 추세다. 전국 상가 공실률이 1위인 세종시는 올해 팔리지 않은 상가용지를 주택·공공용지로 전환하기로 했고, 국토부는 제약 없이 다양한 용도로 시설을 설치할 수 있는 공간혁신구역을 마련해 도입하고 있다.

국토부는 이 같은 흐름에 맞춰 건축물 용도를 유연화하겠다는 방침이다. 국토부 관계자는 “과거 산업혁명 때는 공업지역의 공해가 심했으니 주거지역과 공업지역을 엄격히 분리할 필요가 있었지만 지금은 AI 혁명 시대다. 용도지역을 엄격히 분리할 필요가 줄었다”고 말했다.

하지만 건축법상 상업용 건물을 주거용으로 바꾸려면 대대적인 리모델링 설계가 필요한 상황이다. 오피스는 주차기준이 면적당 1대지만 오피스텔로 용도 변경하려면 가구당 1대(전용 60㎡ 이하는 0.7대)가 필요하다. 가구별 화장실·주방 등을 마련하려면 배관을 새로 짜야 할 수도 있다.

일조권도 문제다. 상업용 건물은 옆 건물과 바짝 붙어 있어도 되지만, 주택은 햇빛을 받기 위해 인접 대지 경계선에서 거리를 띄워야 하기 때문이다. 기존 건물이 이 기준을 넘어서 있다면 전환이 불가능하거나 건물을 깎아내야 한다. 창문 크기 등 안전기준도 다르다.

일부 건축기준이 완화된다고 해도 여전히 건축물의 용도 전환이 까다로운 까닭이다. 이에 국토부는 신축 단계부터 용도 전환이 자유로울 수 있도록 ‘주거·상업 하이브리드형 건축물’을 추진하려고 한다. 처음부터 두 가지 요건을 충족시키려면 건축비가 많이 들기 때문에 인센티브도 준다.

다만 업계에서는 상가임대차보호법 등 각종 규제에 막혀 실제 하이브리드형 건축물을 짓는 비중이 높지 않을 것이라고 내다보고 있다. 상가 임차인은 최대 10년까지 계약기간을 갱신할 수 있는데, 10년 후 미래까지 내다보며 용도 전환을 고려한 건축물을 지을 유인이 부족하다는 설명이다.

상가와 주택의 3.3㎡(1평)당 가격, 임차료가 상이해 용도 전환 시 상가 소유주 간 의견 조율이 쉽지 않을 것이라는 관측도 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지방 도시가 소멸하는 상황에서 시도하는 건물주도 있을 것”이라며 “당장은 활용률이 높지 않겠지만 점진적으로 확대될 수 있다”고 전망했다.