3주택자 10억 차익이면 세금이 7억…"5월 이후 집 팔기 겁난다"

"(정부는) 집을 팔라고 하는데, 팔고 싶어도 팔 수가 없어요."

서울에 아파트 한 채와 경기도에 주택 한 채를 보유한 박모 씨는 요즘 밤잠을 설친다.

정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하겠다고 예고하면서 매물을 내놓으라는 신호를 보내고 있지만, 실제로 집을 팔려고 내놓은지 벌써 몇 달이 지났지만 집을 보러 온 사람이라고는 딱 2명 뿐. 그마저도 가타부타 소식이 없다.

그렇다고 버티자니 보유세까지 강화할 수 있다는 대통령 언급이 나와 불안감이 커지고 있다. 박씨는 "지금 팔아도 세금 부담이 적지 않은데, 안 팔면 더 큰 세금을 내야할까 걱정된다"며 "현재로썬 이러지도 저러지도 못한 채 지켜볼 수밖에 없다"고 토로했다.

이런 고민은 다주택자만의 문제가 아니다. 1주택자 역시 향후 보유세 인상 가능성과 대출 규제, 거래 부진이 겹치면서 집을 갈아타거나 추가 매입이 사실상 틀어막혔다.

정부는 세금 규제를 통해 매물을 유도하겠다는 계산이지만, 시장에서는 대출까지 틀어막혀 살 수도, 팔 수도 없는 외통수에 갇히게 됐다.

당장 정부 방침대로 다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일 종료되면, 주택을 팔 때 기본세율(6~45%)에 추가 세율이 붙는다.

특히 조정대상지역에서 3주택 이상을 보유한 다주택자의 양도세율은 최고 75%까지 올라가며, 지방세를 포함하면 실효세율은 82.5%에 달한다. 집을 팔아 얻은 시세차익의 대부분을 세금으로 내야 하는 구조가 다시 부활하게 된다.

세 부담을 계산해보면 매도 차익이 20억원이고 10년 보유한 주택을 팔 경우 기본세율이 적용되면 양도세는 7억1000만원이지만, 2주택자는 13억5000만원, 3주택자는 15억7000만원으로 늘어난다. 기본세율과 비교하면 3주택자의 세금 부담이 두 배 이상 뛴다.

매도차익이 10억원이라면 1주택자 기본세율은 3억2000만원인 반면 2주택자는 6억4000만원, 3주택자는 7억5000만원을 내야 한다.

매도차익이 5억원 수준의 중소형 주택 역시 중과가 적용되면 세 부담이 기본세율 대비 두 배 안팎으로 증가한다.

이처럼 매도 차익의 상당 부분이 세금으로 환수되는 구조가 재현되면, 시장에서는 다주택자들이 집을 팔기보다 보유를 선택하는 '버티기'에 나설 가능성이 크다는 전망이 나온다.

이미 과거 학습 효과를 경험했기 때문이다. 문재인 정부는 2017년 8·2 부동산 대책을 통해 다주택자 양도세 중과 제도를 부활시켰고, 2020년에는 중과 폭을 더 확대했다.

그러나 당시에도 다주택자들은 매도 대신 증여나 장기 보유로 대응하면서 시장에 매물이 충분히 나오지 않았다.

우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원은 "문재인 정부 시절 강한 세금 규제 속에서도 버티는 것이 유리하다는 경험이 학습 효과로 남아 있다"고 말했다.

다만 매물 확대가 실제 가격 안정으로 이어질지는 미지수다.

우 위원은 "양도세 중과 여부에 따라 세금 부담 차이가 크기 때문에 일부 다주택자는 유예 종료 전에 매물을 시장에 내놓을 가능성이 있다"면서도 "문제는 그만한 물량이 시장 가격을 안정시킬 만큼 충분할지 의문이며 대출까지 꽁꽁 틀어막힌 상황에서 사겠다고 나설 사람이 얼마나 될 지도 모르겠다"고 덧붙였다.

박상길 기자 sweatsk@dt.co.kr

양도세 중과 유예 종료에 고민하는 집주인들. [아이클릭아트 제공]