세입자 못 구하고 대출 막혀… 갭투자 붕괴, 지방부터 터졌다

2021~2022년 신축분양 급증
입주 시점 잔금대출 전환 차질
시행사-수분양자 소송 영향도

지난해 시중은행의 중도금대출 연체율이 크게 오른 것은 지방 부동산 시장의 붕괴와 밀접한 연관이 있는 것으로 분석된다.

22일 금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)을 합산한 지난해 7월 중도금대출 연체율은 0.352%를 기록했다. 바로 직전 6월 0.19%였던 연체율이 한 달 만에 2배 가까이 뛰었다. 전년(0.094%) 대비로는 연체율이 3.7배 폭등했다. 2023년까지 0.1%에도 미치지 못하던 중도금대출 연체율은 지난해 하반기 내내 0.2%대를 상회했다.

은행권에선 2021~2022년 부동산 활황기에 지방을 중심으로 아파트 분양이 급증했는데 이 시기에 갭투자 목적으로 분양받은 계약자들이 입주시점에 세입자를 구하지 못하는 등의 이유로 잔금을 치르지 못해 연체율이 상승한 경우가 많았다고 본다.

중도금대출은 수분양자 명의로 실행되지만 공사기간에는 시행사와 시공사가 보증을 서고 이자를 대납하는 구조다. 이 때문에 공사기간엔 연체가 거의 발생하지 않는다. 문제는 입주시점부터다. 이때 중도금대출은 개인차주의 잔금대출, 즉 일반 주택담보대출(이하 주담대)로 전환된다.

5대은행 합산 중도금대출 연체액 그래픽이미지 = 김현정

중도금대출 연체는 서울보다 지방에서 두드러진 것으로 나타났다. 시중은행 관계자는 "코로나19를 겪으면서 부동산 가격이 많이 올라 대구, 대전 등에 신축 아파트가 유행하며 너도나도 신축아파트를 분양하던 시점이 있었다"며 "준공시점에 지방에서 세입자 수요도 안 따라주고 다주택자인 경우 대출이 막히다 보니 잔금을 치르지 못하는 가구가 많아져 중도금대출 연체율이 갑작스럽게 치솟았다"고 설명했다.

규제강화도 영향을 미쳤다. 6·27대책으로 LTV(담보인정비율)가 축소됐다. 중도금대출 자체는 주담대 LTV 한도에 포함되지 않고 규제대상에서 제외됐다. 다만 중도금대출을 잔금대출로 전환하는 경우 LTV 기반 규제가 적용된다. 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지됐고 전세대출 보증비율이 축소되는 등 규제가 강화되며 전세 세입자를 구하기 어려워진 것도 원인으로 분석됐다.

여기에 시행사와 수분양자간 소송도 다수 발생하며 연체율을 끌어올린 것으로 파악됐다. 한 은행권 관계자는 "2022년쯤 분양한 물량의 입주가 지난해 시작돼 중도금을 갚고 잔금대출로 전환해야 하는데 시행사가 내건 조건 중 몇 가지가 지켜지지 않았거나 대출이 얼마까지 가능하다고 홍보했는데 규제가 바뀌면서 지켜지지 않아 분양자들이 무효소송을 제기한 경우도 많았다"며 "이같은 이유도 연체율 상승에 영향을 미쳤다"고 했다.

은행권 관계자는 "집단대출 특성상 연체가 발생할 경우 단건이 아닌 사업장 단위로 동시에 발생할 수 있는 구조인 만큼 건전성에 악영향을 미치지 않도록 보다 면밀한 사전관리가 필요하다"고 말했다.

박소연 기자 soyunp@mt.co.kr