[뉴스 플러스+] 주택공급 과잉 vs 원도심 공동화

5만세대 개발 움직임에 들썩…지역 발전 득인가 독인가
춘천시 무분별한 도시개발계획접수 몸살
시, 자연녹지지역 공동주택 완화 발표
접수 현황 과도 수용기준 재점검 필요
주택 보급률·하수시설 용량 한계 달해
대규모 미분양·부동산 가격 폭락 위험
인구 감소세 속 신규 아파트 중심 이동
하수처리장 확충 등 기반시설 개선 계획

춘천시가 자연녹지지역 내 공동주택 완화를 발표한 이후 무분별한 도시개발 접수로 몸살을 앓고 있다. 현재 춘천시에 이미 접수됐거나, 향후 추진될 것으로 점쳐지는 도시개발사업은 총 4만9975세대에 달한다. 춘천시는 도시개발계획과 주택가격, 지역 인프라 여건 등을 고려해 이 같은 요구를 전부 수용할 경우 도시 기능에 마비가 생길 수 있다며 난색을 표하고 있다.

  춘천시 전경. 춘천시 제공

춘천시 무분별한 도시개발계획접수 몸살

■자연녹지 해제 후 무분별한 도시개발 접수

22일 본지 취재결과 춘천시는 지난해 하반기 ‘춘천시 도시개발사업 중·장기 관리계획(안)’을 수립하고 지역 내 추진 중인 개발사업 현황 파악에 나섰다.

춘천시가 관리에 나선 이유는 지난 2024년 9월 춘천지역 내 자연녹지지역 내 공동주택 완화 방침이 발표된 이후 아파트 분양을 골자로 하는 도시개발사업계획 접수가 무분별하게 이뤄지고 있기 때문이다.

지난해 기준 춘천시가 파악한 개발사업 추진 현황은 진행 24건·2만2220세대, 접수 10건·9707세대, 동향 12건·1만8048세대 등 총 4만9975세대에 달한다.

고은리 행정복합타운 공동주택(4700세대)과 같이 춘천시가 수용이 어렵다는 입장을 밝혔음에도 꾸준히 추진 요구가 이어지고 있는 사업들도 있다.

춘천시 관계자는 “주택보급률과 하수 기반시설 용량이 한계에 이르고 있는 상황에서 도시개발사업이 무분별하게 접수되고 있고, 기존에 접수된 도시개발사업의 검토에도 시간이 오래 소요되고 있다”면서 “수용 기준에 대한 재점검이 필요하다는 취지에 따라 현황을 정리했다”고 설명했다.

행정복합타운 조성 예정지인 춘천 고은리 일대 방도겸 기자

■춘천시 ‘수용 불가’

도시개발사업 접수 규모가 예상보다 커지자 춘천시도 난처한 상황이다. 춘천시는 이 같은 계획을 전부 수용할 수 없을뿐더러 무분별한 도시 확장을 막겠다는 입장이다.

국토교통부가 적정하다고 판단 중인 주택공급률은 110% 수준이지만 현재 춘천시가 집계한 개발 사업이 전부 추진될 경우 주택보급률은 127%에 달해 기준치를 크게 초과한다.

춘천시는 과도한 개발이 이뤄질 경우 대규모 미분양과 과도한 주택 공급으로 인한 부동산 가격 폭락이 우려된다는 입장이다.

더 큰 문제는 접수됐거나 접수될 것으로 추정되는 사업이 춘천시의 도시개발 구상과 궤를 달리하고, 하수 등 기반시설 용량에도 문제를 초래한다는 점이다. 과도하게 외곽 지역이 개발될 경우 지금도 공동화 현상으로 어려움을 겪고 있는 원도심 지역의 위기가 심화할 수 있다는 게 춘천시의 판단이다.

당장 강원도와 춘천시가 갈등을 빚었던 고은리 행정복합타운의 경우에도 원도심 인구유출 초래와 하수처리 문제가 주된 반려 사유였다.

춘천시 관계자는 “장기적으로 춘천시 인구가 늘어난다고 추산했을 때, 꾸준히 주택 공급을 늘려야 하는 것은 맞지만, 현재 접수된 현황은 너무나 과도하고 우리 시의 방향성과 일치하지 않는다”면서 “하수 등 기반시설을 고려했을 때도 수용하기 어려운 사업이 많다”고 토로했다.

■신규 아파트 입주에 좌우되는 지역 내 인구 지형

춘천시 전체 인구는 감소세인 상황에서 신규 아파트 단지를 중심으로 지역 내 인구 이동이 발생 중이다. 결국 이는 원도심 공동화 현상을 가속할 수 있다는 게 춘천시의 판단이다.

최근 4년 동안 신규 아파트 입주가 집중된 동내면, 약사명동, 강남동, 신사우동 등은 가파른 인구 증가세를 보였다.

동내면은 1만 7202명(2021년 12월)에서 2만 2475명으로 5273명(30.7%) 늘었고, 같은 기간 약사명동도 3339명에서 5348명으로 2009명(60.2%)이 증가했다. 강남동(2622명)과 신사우동(2026명)도 4년간 10% 가까이 인구가 늘어났다.

반면 같은 기간 신규 아파트 입주가 없던 퇴계동과 석사동은 인구가 크게 줄었다. 석사동은 3만 4593명에서 3만 2198명으로 2395명이 줄었고, 퇴계동 역시 4만 8812명에서 3378명이 감소한 4만 5434명을 기록했다.

해당 기간 춘천시 전체 인구는 28만 4597명에서 28만 5234명으로 640명(0.2%)이 증가하는 데 그쳐 사실상 변동이 없었다. 결국 춘천시 전체 인구는 증가하지 않은 채 지역 안에서 아파트 신규 입주로 인한 이동만 활발히 발생한 셈이다.

육동한 춘천시장이 2024년 9월 12일 춘천시청에서 기자회견을 갖고 자연녹지지역 중 정주 환경 조성이 가능한 곳부터 주택공급을 허용하겠다고 밝혔다.

■이미 곳곳에서 위험 신호

최근 들어 춘천지역 내에서 진행된 아파트 분양 과정에서 발생한 각종 문제도 춘천시 입장에서는 부담스러운 상황이다. 추후 주택 공급이 확대될 경우 덩달아 이 같은 문제도 늘어날 수 있다는 분석 때문이다.

300억원대 보증 피해를 남긴 민간임대아파트인 춘천 시온숲속의아침뷰는 2024년 10월 자금난을 이유로 시공사가 부도 처리된 뒤 지금까지도 공사가 중단된 상태고, 춘천 학곡리 모아엘가비스타아파트 역시 시행사와 시공사 측이 공사대금과 관련한 갈등을 겪으면서 입주예정자들이 피해를 당해야만 했다.

벌써부터 대규모 미분양도 우려된다. 오는 2028년 입주 예정인 춘천 만천리 A 아파트는 지난해 진행한 주택 청약 결과 경쟁률이 0.5대 1을 기록, 현재까지도 춘천 시내 곳곳에 분양 홍보물이 게시되고 있다.

시 관계자는 “지금은 주택이 부족하지도, 그렇다고 과도하게 미분양이 발생하지도 않고 있는 상태”라면서 “하지만 무분별하게 아파트 건립이 진행될 경우에는 이야기가 달라질 수 있다”고 했다.

한경희 고은1리 이장이 고은리 행정복합타운 예정부지를 가리키고 있다.정민엽 기자

■도시 인프라 전반 다듬는다

춘천시는 중·장기적인 도시 개발 계획이 원활히 추진될 수 있도록 도시 기반시설 전반을 대대적으로 다듬을 계획이다.

각종 도시개발 추진 및 논의 과정에서 번번이 문제로 대두되는 하수의 경우 지난해 말부터 춘천시 하수도 정비 기본계획 용역에 착수한 상태다. 용역 최종 결과 산출에는 2년 6개월가량이 소요될 전망이다. 춘천시 내부에서는 칠전동으로 이전하는 하수처리장과 별개로 강북 지역에서 발생하는 하수를 처리할 또 다른 하수처리장을 확충하는 방안 등을 고려하고 있다.

시 관계자는 “아직 확정된 것은 아무것도 없다”면서 “용역 초안은 올해 하반기 중에 나올 예정이다. 초안을 토대로 기후에너지환경부와의 논의도 필요하다”고 했다.

학곡지구를 중심으로 춘천지역 곳곳에서 문제가 제기되고 있는 교통 체계에 대해서도 올해 상반기 내로 ‘교통신호 연동화 개선 용역’에 들어간다. 춘천시는 다음 달 중으로 용역을 맡을 업체를 확정하고, 3월부터 용역에 착수할 계획이다.

정민엽 기자 jmy4096@kado.net

 

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