부실 부동산PF 정리 속도내지만…서울·비서울 격차 지속

'유의 이하' 잔액 2개 분기 연속 감소…건전성 지표도 개선세
"서울에만 국한…지방 및 일부 수도권, 부실 우려 해소 지연"
경·공매 추진 11조 중 지방 53%…물류센터 토지 누적도 부담

[출처= 오픈 AI]

금융권의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 익스포져(위험 노출액)가 감소세로 전환되면서 양적 부담이 완화되는 양상이다. 다만 서울과 비서울 간 정리 속도 격차는 오히려 커지고 있는 것으로 나타났다. 브릿지론(본PF로 넘어가기 전 일종의 가교 역할을 하는 자금) 중심의 정리가 진전되는 반면, 지방과 수도권 일부 지역에서는 부실 우려 해소가 지연되면서 병목 현상이 이어질 수 있다는 분석이다. 

한국신용평가(이하 한신평)가 14일 공개한 '6차 부동산PF 전 금융권 현황점검'에 따르면 2025년 9월 말 기준 금융권 PF 익스포져는 178조원으로 집계됐다. 2023년 말 231조원에서 감소세가 지속된 결과로, 금융권 전반이 리스크 관리 기조를 강화하며 신규 PF 취급을 축소한 데 더해 일부 업권을 중심으로 상각·상매각 등 정리 노력이 확대된 영향으로 해석됐다. 

[출처= 한신평]

특히 2025년 3분기에는 전 분기 증가했던 본PF가 4조3000억원 규모로 감소 전환하면서 전체 익스포져 감소폭이 확대됐다. 한신평은 2025년 2분기 총 익스포져가 전분기 대비 2% 줄어든 데 비해 3분기에는 5% 감소해 감소세가 강화됐다고 설명했다. 

자산 건전성도 개선 흐름을 보였다. 유의이하 잔액은 2025년 3월 말 22조원에서 6월 말 20조8000억원, 9월 말 18조2000억원으로 두 분기 연속 순감소했다. 유의이하 잔액 감소에 속도가 붙으면서 유의이하 비율은 11.5%에서 10.2%로 낮아졌고, 부실우려 비율도 같은 기간 8.1%에서 7.5%로 하락했다. 

업권별로는 저축은행·여신전문금융사·상호금융권의 잔액 감축이 두드러졌다. 저축은행 PF 익스포져는 2025년 9월 말 9조4000억원으로 2023년 말 22조1000억원 대비 57% 줄었고, 여전업도 잔액이 31% 감소했다. 상호금융권은 2023년 말 전 업권 중 최대 PF 잔액을 보유했지만 약 1년 9개월 동안 약 24조원을 감축하며 감소 폭이 가장 컸다고 한신평은 분석했다. 

반면 은행·보험·증권업권은 익스포져 변동 폭이 제한적이었다. 구조조정이 시급하지 않았거나 재무여력을 바탕으로 사업성이 양호한 사업장을 선별해 신규 영업을 이어간 결과다. 특히 증권업은 2025년 9월 말 PF 익스포져가 32조2000억원으로 2023년 말보다 4조1000억원 증가해 전 업권 중 유일하게 잔액이 늘었다고 평가했다. 

다만 지역별로는 서울과 비서울 간 격차가 뚜렷했다. 금융투자협회 경·공매 PF 사업장 정보공개 플랫폼 기준 2025년 12월 말 경·공매 추진 사업장 잔액은 11조1000억원으로, 브릿지론 9조3000억원과 본PF 1조8000억원으로 구성됐다. 분기별 평균 잔액은 2025년 2분기 이후 감소세를 보였는데, 이는 브릿지론 정리가 꾸준히 진행된 영향으로 분석됐다. 

지역별 구성은 서울 7000억원(6%), 인천·경기 4조5000억원(41%), 지방 5조9000억원(53%)으로 지방 비중이 가장 높았다. 서울 비중은 정리가 비교적 용이해 하락세가 지속된 반면, 지방 비중은 큰 변화가 없고 인천·경기 비중은 빠르게 상승해 서울과 비서울 간 격차가 확대되고 있다는 진단이다. 

사업 유형별로도 차이가 나타났다. 브릿지론의 경우 서울 지역 아파트·주상복합·근린생활시설·오피스텔 목적 토지의 정리가 이어진 반면, 물류센터 목적 토지는 대부분 수도권에 소재하고도 매각되지 못해 잔액이 2025년 6월 말 1조원에서 12월 말 1조4000억원으로 누적되는 모습이 관측됐다. 본PF 잔액은 근린·상업시설, 주상복합 등 주거시설, 기타업무시설 등이 약 80%를 차지했지만 브릿지론처럼 유의미한 감소세가 뚜렷하지 않다고 한신평은 평가했다. 

제도 측면에서는 금융당국이 부동산PF 사업성 평가와 건전성 제도 개선을 병행하고 있다. 2024년 6월부터 전 업권에 새로운 사업성 평가 기준을 적용해 매 분기 부실우려 사업장을 선정, 유의 사업장은 재구조화·자율매각, 부실우려 사업장은 상각 또는 경·공매 매각을 추진하는 구조다. 또 2025년 12월 말 종료 예정이던 금융규제 완화 조치는 2026년 6월 말까지 연장됐으며, 위험가중치 차등화와 건전성·충당금 규제 강화, PF대출 한도·거액신용 규제 도입 등 제도 개선 방안도 함께 제시됐다. 

한신평은 향후 변수로 지방 부동산시장 부진과 시장금리 움직임을 지목했다. 지속되는 지방 부동산시장 부진과 2025년 하반기부터 나타난 시장금리 상승 등 비우호적인 환경이 조성된 만큼 현재의 감소 추세가 이어질지 지켜볼 필요가 있다는 것이다. 

한신평은 "금융사의 리스크 관리 기조가 이어지면서 전 금융권의 부동산PF에 대한 양적 부담은 점차 축소되고 있고, 정리·재구조화 노력이 지속되며 질적 개선도 진행되고 있다"면서도 "부실우려 사업장 측면에서는 안정적인 정리기조를 보이는 지역이 서울에 국한되고, 서울 외 지역은 공장·물류센터·사업부지 등이 여전히 해소되지 못하고 있다"고 밝혔다. 이어 "분기별 정리·재구조화 실적과 매월 공시되는 플랫폼 자료를 기반으로 매각 추진 사업장의 현황을 지속적으로 모니터링하겠다"고 덧붙였다.