다이소 운영하던 건물의 변신…건물주 선택은 작심스터디카페

제주 외도동 주거상권에 위치한 한 건물이 기존 소매점에서 학습 공간으로 탈바꿈했다. 해당 건물은 그동안 다이소 매장으로 운영되던 상가 1층이다. 건물주는 ▲원가 상승으로 인한 마진 축소 ▲인력 충원의 어려움 ▲선입선출 구조에 따른 재고 부담 등 소매업 특유의 운영 리스크가 누적되면서 업종 전환을 검토해 왔다.

특히 인력 수급이 쉽지 않은 지역 특성상 상시 인력을 확보해야 하는 운영 구조에 한계를 느끼며, 건물주는 무인 운영이 가능한 업종을 중심으로 대안을 모색했다. 그 과정에서 인건비 부담이 적고, 장기적으로 안정적인 운영이 가능한 스터디카페 모델이 전환 업종으로 떠올랐다. 여러 업종을 비교·검토한 끝에 재건축까지 고려하던 방향에서 작심스터디카페 입점을 선택했다.

외도동은 대형 상업지구보다는 주거 비중이 높은 지역으로, 안정적인 생활 수요가 중심을 이루는 상권이다. 건물주는 단기 유행성 업종보다는 장기적으로 운영 안정성이 높은 업종을 찾던 중, 학습과 업무 수요를 동시에 흡수할 수 있는 스터디카페 구조에 주목했다. 특히 성인 이용 비중이 높고 계절 영향을 덜 받는 이용 패턴은 업종 전환 결정에 중요한 요소로 작용했다.

이처럼 작심스터디카페가 선택된 배경에는 소매업과 비교되는 구조적 차별성이 있다. 소매점은 재고 관리와 원가 변동, 상시 인력 운영에 따른 고정비 부담이 큰 반면, 스터디카페는 시설 기반 운영 구조로 추가 비용 발생 요인이 상대적으로 적다. 출입·결제·좌석 관리가 자동화된 운영 방식은 인력 의존도를 낮추고, 운영 안정성을 높이는 요소로 평가된다.

또한 스터디카페는 특정 소비 트렌드에 크게 좌우되지 않고, 학습·업무 수요를 중심으로 꾸준한 이용이 이어진다는 점에서 장기 운영에 유리하다. 이러한 특성은 주거상권과 같이 생활 수요가 중심이 되는 지역에서 더욱 효과적으로 작동한다.

작심스터디카페는 수도권은 물론 지방 주요 도시와 주거 중심 상권까지 출점을 확대하며, 기존 소매점·학원·유휴 상가를 리모델링해 입점하는 사례도 늘고 있다. 이는 운영 리스크를 줄이려는 건물주와 점주들의 선택이 반영된 결과로 해석된다.

제주외도점은 소매업 운영의 한계를 경험한 건물주가 공간 활용 방식을 재검토하고, 운영 안정성과 지속 가능성을 기준으로 작심스터디카페를 선택한 사례다. 작심스터디카페는 앞으로도 상권 특성과 운영 환경을 고려한 출점을 통해, 소매업 대비 안정적인 공간 운영 모델로서 전국 확장을 이어갈 계획이다.

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