서울 오피스텔만 버텼다...매매·전세 위축 속 월세 강세

4분기 매매·전세 전국 하락…서울은 상승폭 확대
서울 오피스텔 월세 0.76%↑, 지방보다 2배 높아

서울 시내 오피스텔 건물에 게시된 분양 안내문. 연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 오피스텔 시장의 지역별 격차가 더욱 뚜렷해지고 있다. 전국적으로 매매와 전세 가격이 동반 약세를 보이는 가운데, 수도권 내에서도 서울과 비서울 지역의 흐름이 확연히 갈렸다. 임대차 시장에서는 월세 중심의 강세가 이어지고 있다.

15일 한국부동산원이 발표한 '2025년 4분기 오피스텔 가격동향조사' 결과에 따르면 전국 오피스텔 매매가격은 전분기 대비 0.30% 하락했고, 전세가격도 0.17% 내렸다. 수도권 역시 매매(-0.18%)와 전세(-0.09%) 모두 약세를 보였으며, 지방은 매매(-0.77%)와 전세(-0.49%) 모두 하락폭이 더 컸다. 반면 월세가격은 전국이 0.52% 상승한 가운데 수도권(0.55%)과 지방(0.38%) 모두 오름세를 기록했다.

지역별로는 서울을 제외한 수도권과 지방 주요 도시의 매매가격이 일제히 하락했다. 서울 오피스텔 매매가격은 전분기 대비 0.30% 상승했지만, 인천(-0.56%)과 경기(-0.52%)는 모두 하락했다. 지방 역시 약세가 이어졌다. 부산(-0.77%), 대구(-1.01%), 광주(-0.81%), 대전(-0.64%), 울산(-0.44%), 세종(-0.59%) 등 주요 도시 전반에서 매매가격이 하락했다. 특히 대구는 하락폭이 1%를 넘으며 조정 폭이 가장 컸다.

서울은 전세시장에서도 양호한 흐름을 보였다. 서울 오피스텔 전세가격은 전분기 대비 0.15% 상승하며 전국(-0.17%)과 뚜렷한 대비를 보였다. 임대차 시장에서는 월세 강세가 두드러졌다. 전세사기 우려와 보증금 부담 회피 심리가 맞물리며 특히 도심과 역세권을 중심으로 월세 수요가 이어지고 있다는 분석이다.

지역별 매매가격지수 변동률. 한국부동산원 제공

가격 수준에서도 지역 간 격차는 뚜렷했다. 지난해 12월 기준 서울 오피스텔 평균 매매가격은 2억7907만9000원으로 전국 평균(2억2134만7000원)보다 5773만2000원 비쌌다. 서울 평균 전세가격은 2억2145만7000원, 월세 평균 보증금은 2287만1000원, 평균 월세는 93만원으로 집계됐다.

한편 서울 아파트 매매 시장이 위축되면서 오피스텔이 대체 주거·투자 상품으로 다시 주목받고 있다. 다만 매매가격보다는 임대차 흐름과 공실 리스크를 중심으로 시장을 바라볼 필요가 있다는 지적이 나온다.

실제로 전국 오피스텔 전월세전환율은 6.40%였지만 서울은 5.93%로 가장 낮았고, 수익률 역시 5.00%로 전국 평균(5.66%)과 지방(6.13%)에 못 미쳤다. 이는 매매·전세 가격이 상대적으로 높은 구조 탓에 월세 수익이 분산되는 영향으로, 임대 수익률이 제한되는 흐름이 이어지고 있다는 의미다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "오피스텔은 임대 수익형 상품인 만큼 매매가격보다 전월세 흐름과 공실 관리가 핵심"이라며 "서울은 공실 위험이 낮지만, 시세 차익을 기대하기보다 안정적인 임대 수익 관점에서 접근하는 게 바람직하다"고 말했다.

en1302@fnnews.com 장인서 기자